明辨律法 作者：郑宏宇 王怀志
来源：明辨律法（ID:trzlaw）
房地产开发项目进行合作时，由于开发手续复杂、开发历时时间较长，合作各方权利义务和合同目的各不相同，导致所签订的合同以及实际履行情况，可能出现与当事人预期不一致的法律效果，从而引发争议导致诉讼。
案例索引：云南省高级人民法院（2018）云民终893号民事判决书。
（一）原告诉讼请求
太阳城公司诉讼请求：
1.依法认定其与浙商公司共同签订的《房地产项目合作开发协议》无效；
2.判决浙商公司、自然人丁某某等共同连带返还原告2054万元（在一审开庭时当庭表示该数额系笔误，应为2074万元）；
3.判决浙商公司、自然人丁某某等共同连带支付从2014年1月31日起至还清全部款项期间的银行同期贷款利息；
4.判决浙商公司、自然人丁某某等承担本案诉讼费用及相关费用。
（二）被告答辩
原告诉求返还2054万元的主张不能成立：
1、关于土地回报款1000万元，答辩人至今没有收到过原告的任何土地回报款，答辩人收到过原告的1000万元合作保证金，由于原告的原因至今未与答辩人进行过合作项目的结算，合作协议中也没有退还保证金的约定，是否退还有待于双方对合作项目进行清算后，根据责任按合同协议约定进行承担，故原告要求在本案退回土地回报款不应支持；
2、关于投入资金1054万元，原告的主张不能成立，原告提交的11张支付凭证不能证明打给浙商公司账户的是投资还是借款、货款，没有浙商公司出具的收款收据作证；原告因违反协议导致开发项目无法进行，即使有投资也是原告用于自己的开发事务中，即使有损失也应由其自己承担，答辩人没有收到原告的投资成果，何来返还，不但如此原告的违法行为和违约行为已经给答辩人造成的损失，答辩人将保留诉权，另案对其提出赔偿请求。
请求驳回原告的全部诉讼请求。
（三）一审查明事实
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：
一、项目概况：双方合作开发位于陇川县城南片区土地，第一期293亩土地，第二、三期538.4亩土地（以国有土地使用证及批准文件为准）；
二、合作方式：通过合作开发，双方按约定各负其责，原告向被告支付约定回报的方式经营，实现双方互惠共赢；
三、被告责任：本项目用地及所有土地相关费用、建设南环路、勐宛南路、土地、拆迁赔偿等所有费用由被告承担，被告提供该公司章程、内部股东同意该项目合作的同意书或在本协议上签名同意等，并将与政府所签订的所有合同的原件交给原告核实、查看，原告需要可随时调用等，被告全体股东授权江克仁为浙商公司总经理，行使对该项目除被告责任范围外的一切权力等，及在双方签订合作协议之前，被告委托的相关建设单位、设计、对外签订的承包合同等全部由被告负责处理，责任由被告承担；
四、原告责任：将公司营业执照、公司章程、法定代表人身份证原件给被告核实，除被告责任外的工作，其他所有涉及本项目的工作均由原告负责，负责对该项目的规划设计、施工、销售、纳税、物业的后期经营；除被告责任外，对该项目的全部经济、法律和所有经营责任由原告承担。
五、约定回报金额及支付方式：1、第一期开发293亩，人民币14650万元；2、付款期为，在双方合作协议签订后15日内支付人民币1000万元，拿到建设工程施工许可证后15日支付人民币2000万元，其余部分三年付清等等；
六、合作期限：自本协议签订之日起至原告支付被告所有款项后，至该项目开发销售完毕止等；
八、违约责任：1、被告给原告第二期供地应在原告完成第一期工程三分之二时等；2、被告应把从政府拿到的余下的二、三期开发用地538.4亩土地保证全部供给原告开发使用，不得转让给其他任何人（备注如因政府政策改变原因或不可抗力因素、天灾、战争等造成的被告违约，被告不承担经济、法律责任）；3、原告应按协议向甲方支付承包款，如超期，按逾期金额数按每月3%向被告支付逾期款，任何一笔款项逾期超过三个月，被告有权收回原告的经营权，并不向原告供地（备注如因政府政策改变原因或不可抗力因素、天灾、战争等造成的原告违约，原告不承担经济、法律责任，被告无权收回经营权并继续向原告供地）；4、如因原告不能遵守国家相关规定不能按时完成开发，导致政府不供地或没收土地，应视为原告违约，承担违约责任；5、本项目开发结束后，该项目的所有资产（包括已售物业和未售物业）均为原告资产，并由原告进行管理支配。原告法定代表人江克仁及浙商公司十名股东均在协议上签名并加盖公司印鉴。
同日，被告浙商公司及该公司十名股东出具《授权书》，内容为：授权江克仁为德宏州浙商房地产开发有限责任公司总经理，全权负责暂定名为陇川景颇古镇项目的所有事宜。
2014年1月6日原告将1000万元人民币汇入被告指定帐户，陈小强、陈正秋等十名浙商公司股东出具《收条》内容为：今收到云南巴端经贸有限公司陇川县章凤城南土地项目合作保证金1000万元。
2014年12月10日，云南巴端经贸有限公司经工商行政管理机关将名称变更为云南太阳城投资集团有限公司。
合作开发过程中，原告与被告于2015年4月23日签订《补充协议书》约定：一、鉴于双方的合作模式及债权债务承担方式，原告在以被告名义对外签署各种合同时，应明确告知第三方有关本项目的合作模式，在合同中载明并将《房地产项目合作开发协议》作为原告和第三方所签合同的附件，并在附件上加盖双方公章；在甲方股东按本协议约定将所持有的被告公司所有股权转让给原告或原告指定的自然人之前，被告公司委派专人至原告经营场地现场办公，原告需对外以被告名义签署与本项目有关的合同协议时，被告应确保12小时内为原告加盖被告公司印章；二、原协议约定应提供831.4亩进行合作开发，现经双方协商，被告仅提供第一期土地296.66亩进行合作，第二期、第三期开发土地由原告根据2011年1月19日被告以瑞丽卓达公司与陇川县人民政府签订的协议及补充协议向陇川县人民政府购买，所需土地出让金由原告承担，相关手续由原告办理，但被告应应协助原告去陇川县人民政府办理上述协议所涉及的权利义务转让的相关手续等；三、被告将第一期296.66亩土地证办理完毕后的八个半月内，原告向被告支付约定报酬2000万元（此款作为第二笔付款），其他款项分三年付清等；四、在原告支付第一期约定报酬的最后一笔款项后，被告股东应将其持有的浙商公司所有股权转让给原告或其指定的自然人等；五、项目报批及开发建设所需各种手续由原告负责办理；六、原告必须按陇川县政府规定的项目用途及开发进度进行开发建设。原告法定代表人江克仁、被告股东均在协议上签名捺印并加盖公司印鉴。
2016年10月21日，陇川县人民政府（甲方）与瑞丽市卓达投资有限公司清算组（乙方）、德宏州浙商房地产开发有限责任公司（丙方）签订《合同解除协议》，解除了原瑞丽市卓达公司与陇川县人民政府签订的《章凤城南土地综合开发项目协议》及相关补充协议、文件；甲方分期分批退还乙方、丙方预交的土地出让金、回购乙方丙方投资建成的章凤城南片区土地综合的城市道路等款项，乙方、丙方在收到甲方支付第一笔资金起，必须保证在1个月内将土地使用权交加甲方，同时将甲方支付的第一笔资金用于解决章凤城南土地综合开发项目中产生的所有合法债务，否则，甲方有权不予以支付剩余资金等内容。
（一）云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院裁判要点
本院认为，本案系合资、合作开发房地产合同纠纷案。
关于本案所涉合同及补充协议是否合法有效的问题。原告提出双方签订名为合作开发房地产的协议，实为违法土地转让，该开发协议及补充协议应确认为无效的主张，经审查，从双方签订的《房地产项目合作开发协议》及《补充协议书》内容来看，一方依法取得土地使用权，将该土地使用权投入合作开发，一方投入开发资金，双方进行合作开发，并未违反法律禁止性规定，双方签订协议后，也已实际履行了部分，因此，本案所涉合作开发协议及其补充协议系有效协议。本院在审理过程中，发现原告该项诉讼请求所主张的法律关系的性质及民事行为的效力与查明事实不符，依法向原告进行了法律释明，已告知原告是否变更诉讼请求，即将确认协议、补充协议无效变更为解除或终止该合作开发协议及补充协议，原告书面回复对诉讼请求不作任何变更。故本院对原告请求确认该合作开发协议及补充协议无效的主张,不予支持。
关于本案被告应否承担共同连带返还原告2074万元及自2014年1月6日起至清偿之日止的银行同期贷款利息的责任问题。因本案所涉协议系有效协议，现双方当事人均未提出解除或终止的主张，亦未提交任何该协议及补充协议已解除或终止的相关材料，故，该合作开发协议、补充协议仍在存续期间，且双方在履行合同过程中及诉讼过程中，均未对合作项目进行过清算，原告也未提交其进行开发经营活动的经济往来、费用开支、盈亏、损失等相关原始财会资料及凭证，故原告要求被告返还相关款项并支付利息的主张，证据不足，本院不予支持，予以驳回。原告可另行起诉解除或终止合同，对合作开发项目进行清算后提出相关诉讼请求。
综上所述，原告的诉讼请求，理由不充分，证据不足，本院不予支持，依法予以驳回。
（二）云南省高级人民法院二审裁判要点
本案二审的争议焦点为：上诉人的上诉请求是否有事实和法律依据。
有关涉案合同法律关系性质及效力的问题。本院认为，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条和第十四条之规定，土地使用权转让合同和合资、合作开发房地产合同分别指的是“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议”、“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”，其特征分别为享有土地使用权的主体有偿转让该权利、为开发房地产项目一方出资另一方出地的合作模式。
在本案中，浙商公司与太阳城公司分别于2013年12月19日和2015年4月23日签署了《房地产项目合作开发协议》及《补充协议书》。本院经审查认为，上述《房地产项目合作开发协议》及《补充协议书》从内容看约定了由浙商公司以其资质和名义向相关政府部门通过法定招拍挂的手续竞拍涉案土地的国有土地使用权并向太阳城公司融资、由太阳城公司出资共同取得涉案土地国有土地使用权用于今后项目开发的合作模式。
在此合作模式下，双方并无关于土地使用权的买卖行为，也无一方出资另一方出地开发房地产项目的意思表示，而是双方共同合作获得土地使用权及项目开发权利并共同获取利益的意思表示。故该合同内容并非太阳城公司主张的浙商公司将其享有权利的涉案土地出卖给太阳城公司的土地使用权转让合同法律关系，亦非浙商公司主张的合资、合作开发房地产合同的法律关系。
鉴于本案中双方当事人约定的上述合作方式在《中华人民共和国合同法》及有关司法解释中并未以有名合同进行规定，故本院认为，涉案合同系无名合同，本院将本案案由依法调整为合同纠纷。
本院认为，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同。原审法院对合同效力的认定正确，本院依法予以维持。另，原审法院已经根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定将其认定的合同效力告知了太阳城公司并询问其是否调整本案诉讼请求，该公司于2018年6月15日书面函致原审法院，明确表示其不变更诉讼请求。鉴于以上情况，因涉案合同已进入实际履行状态，在太阳城公司未主张合同解除且双方当事人就涉案合作项目并未进行清算的情况下，原审法院认为其要求浙商公司返还相关款项并支付利息依据不足的认定并无不当，对此本院依法予以维持。
综上所述，上诉人太阳城公司的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条：“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。”
第十四条：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”
第二十四条：”合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”
第二十五条：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”
第二十六条：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”
第二十七条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
在此律师提示，在就房地产开发项目进行合作时，应根据项目具体情况、各方权利义务的实质，设计恰当的合同，清楚约定各方当事人的权利义务，并使得合同具备实际履行的各项条件，保障项目的顺利实施，避免发生诉讼争议，从而实现各方的最终利益。
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