丁祖昱评楼市 作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
年初因疫情影响成交热度跌至低谷，一季度全国土地市场成交规模比去年明显下降，随着各地稳经济、稳财政，热点城市加大优质土地的供应，市场热度在二季度迅速拉升，三季度以来，多地出台收紧楼市调控政策，叠加房地产金融监管持续趋严，“三道红线”新规试行，企业资金压力显现，拿地热情有所下降，土地市场整体表现量价齐跌。
四季度地市已有入“冬”迹象，10月溢价率仅有12.2%，创下二季度以来新低。11月，地市热度有所回温，虽然全国土地市场成交量环比略有下降，但地价较上月小幅回升，土地成交溢价率也中止了“四连降”，较上月回涨2.2个百分点。
近日，国家统计局公布了11月房地产投资数据，土地成交价涨幅扩大，单月土地成交均价再创新高，究其原因，主要是由于一线和三四线城市均有多宗优质地块成交拉动。整体来看，前11月全国土地成交均价也有所上涨，截至12月17日，已有16座城市土地成交总价突破千亿元，其中上海、杭州、广州三城突破两千亿元。
11月全国土地均价达8892元/㎡
国家统计局数据显示，1-11月份，房地产开发企业土地购置面积20591万平方米，同比下降5.2%，降幅比1-10月份扩大1.9个百分点；土地成交价款13890亿元，增长16.1%，增速提高1.3个百分点。以此测算，1-11月，全国土地均价为6746元/平方米，同比涨幅为22.5%。
单月来看，11月房地产开发企业土地购置面积为2816万平方米，同比减少15.6%，土地成交价款为2504亿元，同环比上涨均超20%以上。值得注意的是，以此测算，11月全国土地均价达到8892元/平方米，同比增幅达到45.5%。
图：2019年11月以来
单月全国土地购置价格变动（单位：元/平方米）
聚焦到城市来看，CRIC统计数据显示，重点监测城市土地市场经营性用地成交价格在11月环比上涨6%至2565元/平方米，中止了平均地价四连降的趋势。
地价“止跌上涨”主要是依靠一线和三四线城市均有多宗优质地块成交拉动。具体而言，由于深圳、广州有多宗稀缺宅地高价成交，一线城市平均地价在上月上涨的基础上再度上涨了2%，平均楼板价为14262元/平方米，同比也上涨了19%；三四线城市的成交地价在南通、温州、佛山等高地价城市成交量增加的拉动下，也较上月上涨了7%，平均楼板价接近2000元/平方米，为1936元/平方米。
二线城市土地成交均价环比下降4%至为3674元/平方米，环比下降了4%，主要是由于杭州、宁波、西安等地价较高的城市土地供应明显减少。
图：全国土地市场经营性用地成
交价格月度情况
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
16城卖地超千亿元，上海位居首位
实际上，今年以来土地市场活跃度较高，房企竞拍热度也持续高涨，全国热点城市核心板块更是“地王”不断。
CRIC统计数据显示，截止到2020年12月17日，全国重点50个城市土地出让金额达到4.31万亿，其中上海土地出让金居全国首位，达到了2861亿元，同比增长39.52%，其次，广州、杭州分别以2697亿元、2385亿元位列第二和第三位。此外，北京、南京、宁波、武汉、重庆、深圳、成都、佛山、西安、苏州、温州、南通和福州的土地出让金也突破千亿元，至此，全国已有16城土地出让金超过千亿元。
图：截至2020年12月17日
全国土地出让金超千亿元城市
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统单月来看，11月重点城市经营性土地成交总金额TOP20城市的成交总金额为2393亿元，深圳排在全国重点城市首位，土地出让金额为434亿元，供地区域遍布南山、光明、宝安、龙华和坪山等各个区域，除龙华大浪、宝安沙井各1宗宅地和南山2宗商办地外，其余7宗均以最高限价成交。
11月土地成交总金额TOP20城市中，二线城市仍然是主力，成都、武汉、南京、重庆、厦门、郑州、长沙、济南和南宁9个城市入榜。三四线城市中有8个城市上榜，其中，优质地块供应比重较高的南通表现最为突出，成交金额高达181亿元，排在第4位，其次是珠海，成交金额达105亿元，排在第8位。
图：2020年11月全国重点城市
经营性土地成交金额TOP20
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
高价地竞拍热度分化，深圳最热
临近年末，深圳、广州、武汉等城市近来的土地出让十分积极，稀缺优质宅地吸引多家房企竞拍，成交溢价率均超过了20%以上，地价明显上涨。典型如武汉江岸CBD宅地成交楼板价达到30558元/平方米，创下武汉历史楼板价新高。
尽管如此，但受到金融监管的影响，房企的拿地积极性有所减弱，对资金门槛要求高的高总价地块更加谨慎理性。
从11月成交总价TOP10地块来看，一半高总价地块底价成交，而另一半溢价率则超20%。一般来说，底价成交的地块出让要求较为严格，或者区位较为一般，因此房企拿地积极性不高。值得注意的是，11月成交总价过百亿的城市有2个，其中，珠海十字门中央商务区的一宗大型商住综合体地块，由中海以104.76亿元的总价竞得，该宗地也是珠海土拍史上首宗总价破百亿的地块，成为珠海新的“总价地王”。
和总价榜大面积低溢价成交的情况不同，11月单价TOP10地块中仅有1宗地底价成交，其余地块的成交溢价率多在20%以上，可见优质地块竞争仍然激烈。成交单价最高的地块是深圳前海稀缺住宅用地，由金地联合三家国企竞得，成交楼板价为62707元/平方米，比今年5月份龙光拿下的前海宅地成交楼板价低了450元/平方米。
不仅是深圳，优质稀缺地块对房企仍有很强的吸引力，如武汉江岸滨江商务区纯宅地，由于有一线临江优势且区位十分优越，其起拍价就接近此前的单价地王楼板价，最终在经过321轮激烈的争夺后才由华润置地竞得，成交楼板价超过3万元/平方米，成为武汉首宗地价破3万元/平方米的宅地。
表：2020年11月全国城市经营性土地
成交总价排行榜
表：2020年11月全国城市经营性土地
成交单价排行榜
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
年末土地成交出现“翘尾”现象，房企也将迎来新的拿地机会，但同时也会带动一波地价上涨。
总的来看，优质地块的出让带动今年土地成交总金额将突破去年，尤其是热点城市地价涨幅更为明显，地价上涨对于房企来说意味着利润空间将被压缩。过去几个月，一旦出现土拍过热我们便提醒企业，在土地市场相对火爆的区域，一定要秉持“越火爆、越冷静”的态度去拿地，超预期的地块切勿盲目争抢。
接下来，热点城市稀缺优质地块的竞拍热度仍将延续高位，结合政策面来看，地方调控大多继续延续稳定或是加码趋势，中央金融调控也延续高压；在此影响下，房企也会将资金更加集中在能带来高收益的优质宅地上。另一方面，为分摊资金压力，联合拿地成为未来热点地块交易中的主流趋势。
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