房地产企业破产中购房人权利顺位的实现

所谓购房人的优先权，来源于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，是指当消费者购房人（所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋）已付款额超过合同总价款的50%时，其对房屋享有的权利可以对抗优先于普通债权的建筑工程承包人的工程价款及抵押权。

在破产程序中，购房人优先权其实是在继续履行合同的情况下购房人请求交付房屋现状的物权请求权，不是在解除合同情况下购房人请求退还购房款的金钱请求权。实质是继续履行购房合同，使购房人取得房屋现状，使之脱离出破产财产的范畴。但需要主要的是，仅对满足条件的购房者才享有物权请求权，并非所有的购房者都具有优先权。

管理人解除权的行使与限制

《破产法》第18条赋予管理人决定双方均未履行完毕的合同是否解除的权利，其目的是扩大债务人的财产范围、减轻债务人的义务负担，从而最大限度的保障全体债权人的概括受偿。出于此目的，当解除合同有利于扩大债务人财产时，管理人应当行使解除权。

但当购房人主张继续履行购房合同，且满足下列条件之一时，可以对抗管理人的解除权：

1. 购房人已经付清全款。《破产法》仅赋予管理人解除待履行的双务合同的权利，购房人如果已经付清全款，则已全部履行完自己的义务，那么无论购房人购买的是商铺还是住宅，也无论是否为一套住宅，均可对抗管理人的解除权。但对于付清全款的非消费者购房人而言，其是否能够取得优先权，还取决于工程价款优先权人及抵押权人的同意。

2. 消费者购房人（所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋）付款额超过合同总价款的50%。依据为前文所述的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，已付款超过50%的消费者购房人的权利在执行中能够对抗工程款及抵押债权，则在破产程序中同样能够对抗管理人的解除权，但只适用于购买一套住宅、付款超过50%的购房者。

3. 购房合同已经办理预告登记。《物权法》第18条使办理预告登记的债权产生物权对抗的效力。对于已经办理预告登记的购房者，管理人不能恣意行使解除权。但购房人是否能够取得优先权，也取决于工程价款优先权人及抵押权人的同意。

房地产开发企业破产时，对于未办理物权登记的购房人而言，其权利主张是基于与房地产开发企业签订的购房合同。因此，购房人一是可以要求继续履行合同、交付房屋，二是可以要求解除合同、退还购房款并依据合同承担违约责任、赔偿损失；前者为物权请求权，后者为债权请求权。

正如前文所述，所谓的购房人优先权，适用于购房人主张继续履行合同的情况下，并且其优先范围仅及于房屋现状。如果其主张解除合同，则与其他普通债权人一样不享有优先受偿的权利。

在主张继续履行合同的情况下，付款超过合同总额50%的消费者购房人，其优先权利优先于建设工程价款优先权人及抵押权人。对于其他两种购房人，若抵押权人和建设工程价款优先权人未释放优先性，且抵押登记在预告登记之前，购房人只有代偿了标的房屋项下的抵押债权和建设工程价款，才能取得无负担的房屋现状。

在购房人享有优先权的情况下，对处于在建工程状态下的项目，购房人若选择取得建成房屋，需按比例承担续建资金；若选择出售在建工程，则取得该部分在建工程的转让款。

总 结

房地产企业破产后，管理人有权对于双方均没有履行完毕的购房合同进行解除。但已支付50%以上购房款的消费者购房人、已经支付全款的购房人、已经办理预告登记的购房人有权对抗管理人的解除权从而要求继续履行合同、交付房屋并办理产权登记。其中，已支付50%以上购房款的消费者购房人，优先于建设工程价款优先权和抵押权，可以取得房屋的现状。如果购房人选择解除合同，则不享有优先权。对于在建工程，享有优先权的债权人若要取得建成房屋，需按比例承担续建资金；若要出售在建工程，可取得该部分在建工程的转让款。

法律法规

1. 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

第一条  人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照 《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

第二条 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

2. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条  金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

3. 《中华人民共和国物权法》

第二十条 【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

4. 《中华人民共和国破产法》

第十八条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。