丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
“房住不炒”主基调之下，2021年三季度，房地产金融监管不断被强化，“三道红线”试点企业拿地销售比限定40%，倒逼房企降杠杆。
年初重点22城施行土地集中出让，8月二轮集中土拍迎来新规，涉及溢价率下调至15%，竞买资金必须来源自有资金，禁止“马甲”公司抢地等，核心在于严控实际地价。
与此同时，住建部、自然资源部等8部门协同整治市场秩序，地方政府继续落实城市主体责任。据不完全统计，前三季度共有24省市房地产调控升级，其中，9城落地二手房参考价。反观岳阳、江阴等6城出现大范围的降价潮，地方政府紧急采取约谈房企、落地“限跌令”等维稳措施；长春、珠海等5城通过财税政策托底楼市，以期刺激居民购房消费，减缓市场下行压力。
接下来的四季度，房企整体融资环境还将保持收紧态势，倒逼房企继续去杠杆、降负债。居民信贷政策难言松绑，确保居民杠杆率稳中有降。热点城市仍需坚持调控目标不动摇，但由于下半年以来市场持续降温，四季度政策加码的频次将显著低于三季度，甚至会出现政策空窗期，但全国房地产市场持续降温的大趋势难以扭转。
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24省市调控加码，9城出台二手房参考价
2021年三季度，24个省市加码房地产调控，以期实现房地产市场平稳健康发展，政策内容主要涉及限购、限贷、限价、限售、增值税费、二手房参考价等。
具体城市来看，惠州、衢州、银川落地限购，上海、杭州等升级限购。比如房价涨幅较为明显的银川，宁夏户籍家庭在银川市辖区限购2套住房，非宁夏户籍家庭在银川市辖区限购1套住房。杭州、东莞等收紧社保购房条件，落户杭州未满5年的，需在购房前2年内连续缴纳24个月社保方可购买1套住房，非杭州户籍需在购房前4年内缴满48个月社保方可购房。
上海、银川升级限贷，内蒙古、贵州收紧公积金信贷。上海二手房贷款金额执行“三价就低”原则，即买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价取最低。上海上调房贷利率，首套房、二套房贷款利率由4.65%、5.25%分别提高到5%、5.7%。
芜湖、海口、三亚升级限价，同一项目价格备案后1年内不再调整。此外，合肥将实行住宅项目均价控制，商品住房平均备案价格不得突破土地出让前预测均价，并合理确定楼层价差，积极稳控房价。
值得注意的是，上海、广州、东莞等9城建立二手房参考价发布机制，引导二手房理性交易，维稳房价预期。其中，上海政策力度最为严苛，将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。
表：2021年三季度政策加码城市
数据来源：CRIC
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集中供地新规：控地价、限马甲
年初重点22城迎来集中供地政策，首轮集中拍地出现热点城市地价高企、房企恐慌性抢地等问题。
基于此，8月10日自然资源部召开闭门会议，要求集中供地城市优化第二批次土地出让政策，随后，各大城市临时中止土拍，纷纷调整土拍规则，只要涉及三大方面：
首先，下调最高限价，溢价率降至15%。其中杭州 “竞品质”地块最高溢价率更是低至5%。
第二，加强竞买人资质、购地资金来源管理，提高竞拍门槛。多地明确土拍“限马甲”，同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。比如杭州提高竞买保证金缴纳比例至起拍价的20%，部分地块需足额缴纳30%，而首轮土拍竞买保证金仅为起始价的10%、最高5000万元。
第三，达到最高限价后，调整竞价方式。青岛、沈阳等城市部分地块采取“限地价、竞品质”出让，杭州、天津、福州单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人，成都多数地块在达到最高限价后转为“竞销售型一类人才公寓面积比例”，上海一次性报价阶段增加“随机值”。
表：18城调整第二批集中土拍规则
数据来源：CRIC、企业公告
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拿地销售比40%倒逼房企降杠杆
7月26日，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，不仅包括公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。
该政策将投资与销售挂钩，是对房企融资“三道红线”的重要补充。严格约束房企融资、投资行为，倒逼房企主动降杠杆，防范系统性金融风险，切忌以企业杠杆率进一步高企为代价，博取更高的销售业绩。
同时，为双集中供地政策打补丁。首轮集中供地中，规模房企、国企、央企凭借融资优势，几乎占据了半壁江山。严控拿地销售比，能够引导企业理性拿地，避免不惜成本地高价抢地，严重扰乱房地产市场秩序。
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压力城市开始“限跌”、“托市”
三季度，全国房地产市场持续降温，部分压力城市出现大范围的降价潮。作为首个“限跌令”城市，岳阳多个楼盘价格“跳水”，降价幅度多达3000元/平方米。
出于稳房价、稳预期的需要，岳阳、昆明等6城相继落地“限跌令”。其中，岳阳、江阴明文规定禁止大幅降价，昆明、唐山、沈阳、株洲采取约谈的方式，禁止房企、中介机构恶意降价、打价格战，扰乱房地产市场秩序。
此外，唐山、江阴等热点城市也发布“限跌令”，市场热度出现了180度转折，其中唐山最为典型，2020年8月末还曾因为房价上涨过快被住建部点名约谈，短短一年时间调控基调已从“限涨”转为“限跌”。
表：2021年三季度6城落地“限跌令”
资料整理：CRIC
除限跌之外，长春、珠海等5城在财税层面出台支持性政策，缓解房地产市场下行压力。其中长春发布购房补贴，肇庆、珠海、中山、惠州相继下调二手住宅转让个税核定征收率，降低二手房交易成本。
表:2021年三季度5城财税政策托底楼市
资料整理：CRIC
中国经济正迎来由高速增长到高质量增长的转型窗口期，房地产调控导致的短期阵痛在所难免，以刺激房地产拉动经济增长的老路显然已走不通，房地产金融政策仍将全面趋紧的局面不会实质转变。
联系到下半年以来市场持续降温，三季度密集调控成效显著，四季度热点城市政策加码的频次将显著低于三季度，甚至会出现政策空窗期。压力城市仍需为市场减压，防止城市房价出现大幅下滑，预计成交持续低迷、房地产库存高企的压力二、三线城市和落地“限跌令”的压力城市有着强烈的托底房地产市场内在冲动，未来放松对冲或刺激的可能性颇高。
当然，部分城市局部放松并不足以改变“房住不炒、因城施策”的政策主基调，更难以扭转全国房地产市场持续降温的大趋势。
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