远洋的进与退

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2021-07-19 10:15 2280 0 0
最近,远洋集团的几件事引起杠杆地产注意。用2019年600.8亿元的数据来对比,远洋则退步了不少。

作者:杆姐

来源:杠杆地产(ID:Property-Market)

最近,远洋集团的几件事引起杠杆地产注意。
一是上半年业绩不甚理想。前几天公告披露干未经审核营运数据,2021年1-6月,累计合约销售额约523.7亿元,同比2020年虽然增长25.17%,但因为去年上半年特殊情况,可比性不强。用2019年600.8亿元的数据来对比,远洋则退步了不少。
半年完成年度目标1500亿元的34.91%,位次从2019上半年的24,降至2021上半年的41位。这一成绩也实在难言乐观。
另一方面,今年上半年,远洋200亿并购红星地产的行动也格外引人注目,同样在前不久,这件大事基本有了结果。
业绩难看、并购大手笔,看似分裂的行动背后,远洋集团要搞什么事?
01
钟情红星背后
远洋与红星的故事,要从今年3月说起。
2021年3月28日,21世纪经济报道报道了红星美凯龙创始人车建新拟出售红星地产股权,接盘方为远洋集团旗下投融资平台远洋资本,交易对价在200亿左右。
但次日,双方均发布公告进行“辟谣”,称双方签署合作协议,远洋资本战略入股红星企发(红星地产母公司)获18%股权,股权转让对价为人民币10.3亿。
这次,杠杆地产注意到,最终敲定的内容则为:已签订含债权在内的资产包收购框架协议,此次交易框架设计较复杂,是包含债权在内的资产包收购,总价200亿左右。
如果21世纪的报道属实,那么基本等于又回到了最开始的报道内容。
远洋似乎对红星“情有独钟”,6月2日,还以23.12亿元收购红星美凯龙旗下7家物流地产。
红星卖资产求生,可以理解。红星地产的“爸爸”,美凯龙这些年步子迈的比较大,又遇到2020黑天鹅,自身负债高企。
而红星地产前几年则喊出了千亿计划,目前千亿虽然没进,但体量也不小:全国布局超过50个城市、100多个项目,土地储备1800万平米。
据中指研究院数据,红星地产2020年拿地面积为553万平米,排名第32位,拿地金额为168亿元,排名第57位。
母公司泥菩萨过河,输血能力变弱,没有上市的红星地产面对这么大的盘子,加上“三道红线”压顶,融资能力也弱,卖身似乎是最好的选择。
目前来看对于红星地产这个结局似乎不错,据说远洋不仅买了项目,还把团队也保留了。
这对远洋来说又意味着什么?
02
下坡路
某种程度上,远洋也是需要红星的。
年报显示,2020年远洋集团销售金额虽然再创新高,为1310.4亿元,但是增速却放缓至1%。
如果2020年确实特殊情况,今年上半年呢?上面杠杆地产说了,500多亿的销售额、3成多的目标完成率并不出色。
难看到什么程度?以南方产业智库监测的数据为例。截至7月14日,其监测的60家上市房企当中,有38家发布了上半年销售业绩公告。
38家发布半年业绩的房企中,又有34家曾对外披露过2021年度目标。分析发现,17家达成目标的50%及以上,其中建发国际完成目标的70%以上,16家完成40-50%,仅远洋集团完成不足40%。
也就是说,在这34家披露目标的房企里,远洋集团的完成率垫底。
将时间线拉长,从2018年开始,远洋集团已经显露出疲态,并且有加速滑坡的趋势。
犹记得2018年,远洋集团董事局主席兼行政总裁李明曾在业绩发布会时放言,“未来三年到四年将保持每年50%的增长速度,实现2000亿元以上的销售规模也是必要的。”
然而……
2018年对远洋来说是个转折点,不仅是宏观环境上,也呈现在内部管理中。
2018年起,刚解决完股权问题没多久的远洋集团迎来人事震荡。
李虎、李洪波辞任公司执行董事,姚大锋、上官清辞任非执行董事;接着带领集团迈入千亿阵营的老将谌祖元被换下;
副总裁王福顺“消失”,后出现在财信发展总裁的位置上;
再然后远洋集团重新调组织架构,中高层管理者大规模调动;
紧接着时间来到2020年6月,原为仅次于总经理李明的集团二号人物,原集团执行总裁和执行董事温成海辞任,接替他的为崔洪杰。
崔董1972年出生,1996年8月加入远洋,曾为产品营造中心总经理,传言风格比较激进。
2020年底,远洋集团最年轻副总裁陈伟离职……
如今,崔先生在岗已经1年有余,似乎有企稳的节奏?
03
债务还好吗?
从上半年收购红星的动作里,杠杆地产隐约能闻到崔董激进的味道。但与激进相辅相成的,必定是负债。
在如今,谈债色变的房地产行业,远洋的负债情况又如何?
2021半年报暂时没出,2020年报显示,1年内到期的债务259.34亿元,短债占比32%,两年内到期的贷款继续上升,为433.93亿元,占比53%,还是比较大的。

远洋的现金及现金等价物391.29亿元,应付短期压力没有太大问题。不过,2年内的压力还是显著的,连续这几年都在增加。
另外值得注意的是,媒体报道,远洋的投融资平台远洋资本,还有一些表外负债。但总的来说,还在红线范围内。
另一方面,有曾经央企背景加持,远洋在融资成本方面优势很明显。比如7月13日刚发行的一笔美元债,3.2亿美元2.70%,够低的。
目前之于远洋,负债压力倒是其次,规模和增速才是最焦虑的地方。如此来看,并购红星地产,可能是件好事。
后期如何操盘,为远洋品牌赢得口碑?又到考验管理团队的时候了。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 远洋的进与退

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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