小姿 作者：克而瑞漾美
来源：丁祖昱评楼市（ID:dzypls)
2021年作为“十四五”规划首年，全年养老政策改革进入深水期。
根据七普人口数据，我国人口老龄化进一步加剧，60岁及以上人口占比达到18.70%，其中65岁及以上人口占比达到13.50%。中国人口老龄化日益凸显已经成为不可避免的社会性问题，同时面临生育率持续下降现实问题，低生育率与高老龄化形成鲜明的“剪刀差”，中国人口老龄化问题迫在眉睫。
过去一年，关于养老方面的政策，国家和地方出台超过300条，核心产业、知识产业、辅助产业各个方面出台了大量落地性的政策，养老产业化特征凸显。
从企业布局的角度来看，基于养老上下游产业链，企业投资领域趋于多元化，整体来看聚集七大投资模式，涉及21条医康养产品线，但养老产业壁垒仍然存在，行业仍然还有很长的路要走。
01政策加速落地，客户接受度提升
2021年作为十四五规划首年，养老产业由政策养老加速向产业养老转变。
为破解养老产业的资金难题，国家层面出台多项扶持政策，如养老补贴、专项资金扶持计划、长护险试点、税费减免、高龄老年人津贴等等。2021年7月30日，银保监会明确发文，依法合规支持康养特色产业园区REITs试点；2021年12月31日，民政部、国家开发银行印发通知，部署“十四五”期间利用开发性金融支持养老服务体系建设，对满足授信条件的项目，给予不高于总投资额80%、原则上不超过25年贷款期限的贷款金额，并明确贷款利率、还款方式等优惠支持条件。
一方面解决企业在筹建过程中的成本大、回收周期长、盈利能力难等问题；另一方面，是逐步疏通社会刚需老年客户的支付难题。
值得注意的是，目前优质的康养类住区备受青睐，它们往往拥有高溢价、去化快的特征，比如宜兴雅达健康生态产业园·松下社区、常州茅山颐园医养小镇较周边同品质项目溢价率均在40%以上。此外，优质CCRC社区更受退休长者认可。
近年来，养老客群的消费习惯发生了比较大的改变，客户接受度不断提升，并开始开始接受一线高押金、二线城市高月费的养老项目，据克而瑞漾美调研，一线城市受访者对养老机构月费可承受范围在8000-10000元/月比例最高，达到31%，而二线城市普遍可承受范围在6000-8000元/月，占比达到30%。
此外，客户也表现出核心区高龄养老和近郊低龄康养的特征。据克而瑞漾美调研，对养老机构位置偏好中，城市核心区占比最高，达到38%，而城市近郊则位列第二位，占比达到29.21%。
02 护理型需求持续攀升
综合各地方“十四五”规划，护理型床位供给是未来五年重要发展目标之一，护理型需求已经成为养老的刚需。
克而瑞漾美数据显示，2020年，我国失能人群总人数达到了4375万人，其中轻度失能人数达到2961万人，中度失能人群也有869万人。反观护理型床位数量，2020年，养老护理型床位总量只有394万张。
实际上，失能人口与护理型床位存在巨大缺口。这一形势未来会更加严峻，根据克而瑞漾美测算，到2025年，失能人口总量将攀升至5044万人。
受此影响，专业和服务力强的失能失智照护机构备受青睐。以天津东站椿萱茂老年公寓为例，该项目主打失智照护特色，床位数只有132个，开业两年入住率达到100%。
03 支付能力不足仍是关键问题
当下养老市场的支付能力制约了养老产业发展。
目前，养老市场的消费群体已经开始向多样化转变，但养老市场主流群体仍为30后、40后（高龄老年人群）和50后（未富先老人群），其收入和家庭交媾难以支撑，消费水平和购买力较低，给当下养老行业带来支付难题。
此外，养老产业还面临医疗资源匹配问题，机构养老供需矛盾，“一床难求”与高空置率并存，护理人员短缺，高职培育护理型人才欠缺等。
从全国养老机构入住率来看，2020年民政部第三季度例行新闻发布会上公开一组数据，全国养老机构入住率仅为50%，市场表现并不乐观。
因此，加快推进养老结构性变革势在必行，全面激活养老市场消费迫在眉睫，如何整合“医、护、康、养、娱”等资源，为老年人提供多元化、多层次、高品质的养老照护至关重要。
但养老产业也迎来最大的亮点之一，随着60后人群开始进入退休，养老消费将迎来变革。2022年，将正式迎来60后人群的退休高峰，低龄老人年均新增2360万人，五年累计增加1.18亿人，未来低龄康养消费市场将被激活。
04企业布局聚焦七类投资模式
基于养老上下游产业链，企业投资领域开启多元化——聚集7大投资模式，涉及21条医康养产品线，贯穿养老上下游产业链。
图：七类养老投资模式解析
数据来源：CRIC康养产业数据库、克而瑞漾美
2021年企业养老投资探索进入深水期，投资类型涵盖7大方向，分别为社区居家养老、机构养老、综合养老、旅居养老、医护产业、支持产业、辅助产业。
其中，涉及医康养产业多达20余条，如居家养老服务中心（HC）、社区嵌入式长者中心（CC）、持续退休养老社区（CCRC）、城市养老公寓（CB）、城市养老综合体、康养度假小镇、全龄化康养社区、旅居基地/酒店、康复医院、护理院、护理站等等；涵盖养老核心产业、支持产业和辅助产业等全产业链条。
表：养老产业投资模式与医康养产品线对应关系
数据来源：CRIC康养产业数据库、克而瑞漾美
聚集养老产业细分领域，挖掘内在潜力价值。近年来各类企业纷纷布局养老领域，借助企业所在的行业优势布局康养细分领域，如房企聚焦“养老照护+老年医疗+产业配套”三大产业，深度布局康养蓝海赛道，如全龄化康养社区、CCRC养老社区、城市养老公寓、社区嵌入式微型照护机构等，坚守长期主义，为康养产业发展赋能；险资企业构建“保险+医养服务”模式大有可为；运营商重点聚焦失能失智硬刚需服务，对外输出运营管理服务；而其他企业通过“社区居家、医疗照护、适老化改造、智能智慧、互利网”等养老方式，实现康养产业链深度融合。
实际上，养老产业空间很大，而且发展正在不断提速。基于2013-2025年养老相关宏观与产业数据结合动力学模型，预计2025年养老产业规模将突破12万亿元，其中涉及房地产相关规模超3万亿，市场空间可观。
目前来看，养老产业壁垒仍然存在，行业还有很长的路要走，其中涉及医养融合难、融资难、以及康养运营和护理人才仍然短缺等仍是行业突出问题，养老行业还需要进一步完善。预计未来五年，养老产业将提前完成产业培育期正式迈入产业爆发期。
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