教培行业，为房地产敲响了警钟

作者：黄博文

来源：地产黄老邪（ID：DCHLX1）

近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》。其中有以下两点规定：

1.各地不再审批新的面向义务育阶段学生的学科类校外培训机构，有学科类培训机构统一登记为非营利性机构；

2.学科类培训机构一律不得上市融资，严禁资本化运作。

至此，这个几天前各大教育巨头还在竞相追逐的资本赛道，一夜被规范、被整顿，回归民生。

与教育行业一样，同为生育率头上三座大山之一的地产行业，近年来也经受了前所未有的严厉调控。教培行业的整顿也为房地产行业敲响了警钟：回归民生初心，走向高质量发展，赚管理红利的钱，才是正途。

房地产与教培

有着太多相似之处

无论是从行业起源、发展模式还是调控逻辑，教培行业与地产行业都像是一个模子里刻出来的。

行业起源方面，在教育领域，一度有意见认为公共教育资金不足，需要引进社会资本来弥补，因此在公立教育体系之外，出现了一个资本进入不受限制的教培体系，教培行业得以诞生。而中国房地产行业，起源于行政分配房屋体制的不足，需要通过市场机制来解决住房短缺问题。

在发展模式上，遍观近些年崛起的教培巨头，全都是加杠杆的一把好手。仅在2020年，K12教育赛道的融资额已经超过此前三年累计融资额总和，新增教育相关企业更是超过万家。而在地产蛮荒时代，小房企想要做大做强，大量融资举债拿地，走高周转的模式是最有效果的方法，可以说，敢加多少杠杆，就能获得多少收益。

在调控逻辑方面，上层对教培行业与房地产行业的调控遵循着两个相同的思路：

1.为提高生育率开路

7月20日，新华社发布了《中共中央国务院关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》，这也意味着三孩配套政策正式发布。如何提高生育率？最有效的方法就是减轻生育的经济负担，其中教育负担及购房负担就是典型。

如今，教培行业无序发展，加速了整个社会的内卷程度，无形中阻碍了生育大计。在资本的竞相导入之下，各类新兴技术开始入局教育行业，从拍照搜题到VR教学，各类新的教育模式开始占据了学生们仅有的课余时间，也增大了家长们的生育压力。

反观地产行业，众所周知，高房价是最有效的“避孕”措施，热点城市的房价高企已经成为阻碍生育率提升的重要因素，很多工作与生活在大城市的青年人自己还没有栖身之所，自然不会去考虑生儿育女。

楼市调控，整顿课外培训，国家对高房价和教育内卷这极度影响生育意愿的两大障碍，已经开始动真格的了。

2.去杠杆

过去一年内，在三地上市的教育类上市公司，市值增长超过了5千亿人民币。此外，预付费制也在教培行业大行其道。教培行业的财务杠杆，已经成为了国家防范金融风险不可忽视的重要领域。

而中国房地产行业的财务性杠杆的规模，没有任何一个行业能够比肩。多年来，有关部门对房企融资行为持续作出规范，防范化解房地产领域金融风险。从防范系统性风险的角度来看，地产行业去杠杆势在必行。

调控不断趋严

房地产前途几何？

对教培行业的规范整治起于一夜之间，而对房地产行业的调控，从行业诞生之时就没有停歇过，近几年力度逐渐加大。

去年的三道红线政策，使大部分房企不能顺利加杠杆；

集中供地政策，各地强调限价，竞品质，导致房企的利润空间被压缩得越来越小；

房贷集中管理之后，又一次从需求端限制了房地产行业；

土地出让金划归税务局征收，房企再也不能在拿地方面“空手套白狼”。

7月初，为切实降低房企的“真实负债率”，央行已经开始启动“将商票纳入房企债务监管”的试点工作，要求房企每月上报商票数据。这是央行首次将商票纳入房企“负债”监管范畴。

在此之前，商票一直因其独立于金融监管体系之外，而被疏于监管，也成了房企“隐性负债”扩张的主阵地。此次商票监管也可以看作是“三道红线”的补丁政策。

7月26日，三道红线的配套政策——“房企买地金额不得超过销售额40％”又被重新强调。被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40％。这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

一连串的调控政策也引发的评级机构的反应。7月27日，中国信用评级机构中诚信国际宣布，预计今年下半年中国商品房销售金额增速将较上半年有所放缓，且房地产金融监管力度将持续强化，将中国房地产行业的展望由稳定调整为负面。这也是中诚信国际首次将中国房地产行业展望调整为负面。

面对如此的行业局势，一些从业人员难免会在心里打鼓：地产会不会像教培行业一样，一夜变天？

答案是否定的，虽然教培行业与房地产行业同是阻碍生育率提高的大山，同是涉及国计民生的行业，但教培行业只是教育领域的一部分，涉及面更小。

反观房地产行业，房企的投资与销售对中国经济具有很强的拉动作用，房地产行业的兴衰也牵涉着产业链内成千上万制造企业的兴衰，地产上下游的从业人员规模，也是教培行业所不能比拟的。

因此，即使调控政策不断收紧，国家也不会出台让行业瞬间休克的政策，地产行业的调控只能循序渐进，一蹴而就只会造成灾难性的后果。

未来，国家会渐渐减少国民经济对于房地产行业的依赖，尤其是逐渐降低地方政府、银行对于房地产的依赖，使行业逐渐回归初心，回归理性。

做好自己 修炼内功

永远是房企发展的王道

行业的确定性与不确定性交织，发展型房企面对愈发频繁的行业调控，恐惧、抱怨、等靠要是没有前途的，唯有起而动，才能博出生机与机遇。

黄老邪认为，未来十年，房地产行业依然是一个“大、好、稳”的行业，但是外部环境变迁与政策牵引，改变了行业的经营逻辑与发展逻辑。发展型房企弯道超车的机会依旧存在，只不过弯道超车的难度在加大，弯道超车的方式也有所变化，着手修炼企业内功才是实现发展的王道。

问题出在前三排，根子就在主席台。不同的行业态势，对老板的素质能力、管理方式的要求是不同的。因此随着企业的不断发展与行业调控的不断深入，老板也必须持续进步。

以往地产行业是勇者胜的时代，战略对于企业的发展并不起决定性作用。而在当下的时代背景下，战略变得愈发重要，战略要包含激动人心的目标并可实现。

很多中小企业不注重行业研究与城市研究，只靠老板个人决策，一旦遭遇挫折，就容易出现战略层面的摇摆，这也会为企业带来巨大的风险。

稳房价就等于稳住了城市居民的家庭财富，稳住民生。政策“稳”字当头，房地产企业坐拥十几万亿的大行业，要知道自己该做什么？不该做什么？在当下，对于中小型房企最为重要。

企业不仅要运用PCIE风控模型规避风险，还要坚守做大规模的信念，唯有最大规模，才可能避免“小而没”，才有资格不被市场“挤出”，才有希望看得见“转型”和“跨界”。

无论是从控制风险还是发展的角度来看，投资与融资都是是鸡与蛋的关系，没钱拿不到地，没地拿不到钱，因此投融资是一体化的，也是地产公司快速发展的重要驱动力。
投融资一体化也是地产行业的基本常识，在考虑投资的时候同时也要考虑融资，例如企业判断一块地是否该拿，其中很重要的一条判断因素就是地一旦拿下，能否获得资金方的支持，资金方是否看好这个地块。

企业只有驱动力是不够的，大力融资与拿地，去化却拖了后腿，企业的风险就会显现。

去化周期长不仅会摊薄利润，还会降低周转率。哪怕项目利润测算达标，但如果拉长去化周期，资金回笼速度缓慢，自有资金的回报率就会很低。

七、团队与组织能力

一家企业能不能做到上述几点，组织能力是重要保障。

毫无疑问，投资驱动是中小型做大规模的首要发力点，实际上拿对一块地，往往大概率降低了项目的经营风险。当下，投资判断比任何时候都要重要，“因城施策、一城一策”政策指引下，城市机会的捕捉仅仅靠运气远远不够，进错城市、拿错地有可能会让一个中小型房企从此“出局”。

从老板层面的经营专注、到经营团队的研究能力补缺正在变得越来越重要，主动防范比经验主义来得更加靠谱，因此“投资养人“最划算，并非空穴来风，但是要看养人的结构和质量。对城市上位、相似等级城市竞争、城市自身动态进行研究，是投资精细化的基本动作。

从粗放型到精益型过度，是中小型房企普遍要补的短板。不少中小型房企“依葫芦画瓢”建立起了项目经营体系，在计划管理上形成了节点管控的意识，但是对于多项目运营和机会型外拓的过程中，则在组织管控、经营监控、投融产销平衡上面临“真空”，比如对于现金流与利润的平衡，往往都想要，常常陷入纠结；比如对于销售策略的调整，常常陷入“时间与空间互换”的纠结，忽略了预售的政策性杠杆与融资成本之间的取舍。

中小型房企比区域渗透型中大型房企的最大长板就是来之不易的本土“招牌”和深耕当期客户的情怀，最了解当地风土人情、最了解当地客户痛点、最愿意为当地客户打造美好的生活方式是大多数本土房企的梦想。

但是，实际上并非所有中小型房企看到了这个机会，并且为之发力深度研究最适合于本土客户的产品和服务，反而往往忽视自身了的这一核心竞争力打造机会，但这恰恰是十四五“以人为本”的政策导向。

不少中小型房企热衷于和区域渗透型的头部房企合作，以此获取生存的机会，合作是中小型房企做大做强的必由之路，但是针对头部房企的区域深耕动机越来越强烈，中小型房企如何“守住一城”，在合作中不迷失、可进可退、坚守自身利益底线、AB岗参与模式、沉淀核心能力等是合作能力的体现。

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原标题： 教培行业，为房地产敲响了警钟