北京不良资产催收律师 作者：成律师
来源：北京不良资产催收律师（ID：chenglvshi999）
在民商事执行中，很多案件中存在被执行人对于已经查封、抵押的不动产以倒签租赁合同的形式规避法院强制执行，从而意图达到逃避债务责任的目的。对于这种恶意逃债的行为，本文将重点分析其危害、形成的主要原因，及现有法律环境下的应对建议。
一、执行程序中虚假租赁的危害
执行中的虚假租赁多以租赁合同形式存在，签订时间都在查封甚至抵押登记之前，租期有十年甚至二十年，租金较低且在签约时已一次性付清，很多情况下被执行人会租给自己的亲属朋友或内部员工，租金转账后又以其他形式流回被执行人实际支配，甄别难度极高。在执行标的物拍卖变现时，虚假租赁会导致执行标的物无法拍卖处置或者拍卖价款过低，严重影响债权人实现债权；另一方面，认定和处理虚假租赁难度较大，如相关举证责任均由执行申请人完成，会牵制大量精力，且效果十分有限，执行法院对此往往也十分头痛。
二、执行程序中虚假租赁的成因简析
上述情况的产生，主要原因有三：一是被执行人利用了买卖不破租赁的规则，异化了其立法目的。买卖不破租赁规则的基本立法意图是旨在保护正常房产租赁关系中的弱势群体，防止因为房屋的买卖导致承租人流离失所或者正常经营关系受到不利影响。而在执行案件中，实际的弱势群体是执行申请人，尤其是当被执行的财产线索有限债权人众多的时候尤其如此，这种情况与买卖不破租赁的立法初衷完全相悖；二是，我国现行立法不论是在合同法还是物权法层面，都强调租赁关系参考物权的保护标准予以较为绝对的保护，对于执行程序中的恶意滥用现象尚未采取及时的立法救济，导致在实务中执行法院缺乏统一、明确的操作依据。相比较而言，我国台湾地区“民法”的规定可参借鉴：2000年“民法”第426条规定，不动产租赁期限在五年以上以及未约定期限的，只有经过公证才产生对抗效力。这说明了我国台湾地区现行的“民法”关于该原则的适用采取了区别对待主义。即对于五年以下的租赁合同，租赁公示方式是交付并占有；而对于五年以上的不动产租赁，则必须有确定期限并经公证，方可对抗第三人。通过公证这种公示方式，可相对减少虚假租赁规避执行行为存在的空间。三是被执行人即使采取了虚假租赁的方式，违法成本相对较低。依据最高人民法院《关于依法制裁规避执行行为的若干意见》关于规避执行的相关规定，执行法院对于规避执行行为认定后予以罚款、拘留（《民事诉讼法》第一百一十五条，对个人的罚款金额，为人民币十万元以下。对单位的罚款金额，为人民币五万元以上一百万元以下。拘留的期限，为十五日以下）。而如果债务人的债务数额达到千万元以上，对于上述违法成本而言是完全值得铤而走险的。
三、执行程序中虚假租赁的涤除方式
按照我国现行法律规定，虚假租赁的涤除可从两个角度展开：
（一）涤除程序及举证责任分配
对租赁关系真实性的审查一般是由承租人提起异议而引起的（即便是债权人主动要求涤除租赁，也应引导到异议审查程序），即承租人主张租赁权合法有效来阻却执行，而债权人或买受人认为租赁关系是虚假的，实质上是对承租人主张的否认，而依据民诉法基本原理，对于否定性事实不需要证明，应由承租人证明相关租赁关系的真实性。此外，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第7条规定，法院在判决过程中依据实际情况有权对证明责任进行分配的权利，即证明责任分配司法裁量权。在实务中应充分利用此规定赋予执行法官的司法裁量权，将主要证明责任交由承租人承担。
（二）认定租赁关系真实的关键要素应彼此呼应无显著冲突
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干
问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”按照最高法院2015年出台的上述司法解释，认定租赁关系真实性主要因素有三点，一是要求租赁合同的签署时间是在法院查封之前：在实务中此点很可能被债务人恶意倒签，发生争议时可以申请对笔迹的形成时间进行司法鉴定，但笔迹形成时间的鉴定在实际鉴定过程中精度并不甚高，误差可能达到两三个月；二是实际占有实用，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定则强调了占有对于租赁的意义。根据该条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照合法占有、登记备案、合同成立的顺序确定承租人，因此占有对租赁权的成立具有决定作用。而如果实务中承租人没有实际占有使用的，结合上述司法解释不应认定该租赁关系真实有效；三是：租赁价格显著较低，此点需要有租赁当时的一般市场数据，一般可以通过评估公司完成，如果期限较近可以比较相近地段不动产的市场租赁价格。
除上述三点以外，还有在实务中较为关键的一点值得关注，就是租赁期限与租赁方式，如果租赁时间较长，如长达十年、二十年，且租金一次性支付完成，应是较为显著的异常，除了需要承租人提供相关租金转款凭证外，还应结合承租人的实际职业与租赁用途综合考察判断，如果发现相关租赁用途与承租人之前的职业及经济状况等明显不符，与其陈述的租赁用途难以对应的，则相关租赁关系的真实性进一步降低。
最后，在上述认定租赁关系真实性过程中，可特别要求承租人等签署《不实施规避执行行为承诺书》，对相关重要情况书面签字确认真实性，一旦有案外因素（如相关人员举报租赁关系为虚假并事后证实的）发现租赁关系为虚假的，可作为《刑法》第三百一十三条拒不执行判决、裁定罪的犯罪线索移交公安机关侦查处理，如认定相关规避行为成立，对涉案人员最高可判处七年有期徒刑。
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