图解类REITs三种分配模式和分配顺序

Q7.8  不动产运营现金流的分配顺序为何？

不动产运营现金流的分配顺序如下：第一、专项计划相关费用；第二、支付优先级证券的预期收益与本金；第三、向差额支付承诺人、保证人支付回收金额；第四、向资产服务机构支付绩效服务费；第五、将超额收益支付给次级证券持有人。

Q7.9  普通分配、处置分配与清算分配之间的关系为何？

普通分配、处置分配与清算分配之间的关系，可以分为以下几种情况：

一、专项计划运营期期满时，REITs资产不足以对优先级证券的本金与预期收益经普通分配不足以支付，此时专项计划进入处置期进行处置分配，处置分配完成后随即进行清算分配；

二、专项计划运营期提前结束，对优先级证券的本金与预期收益经普通分配不足以支付，此时专项计划进入处置期进行处置分配，处置分配完成后随即进行清算分配；

三、专项计划运营期期满，对全部优先级证券的本金与预期收益经普通分配足以支付，此时专项计划不需进行处置分配直接进行清算分配；

四、专项计划运营期提前结束，对优先级证券的本金与预期收益经普通分配足以支付，此时专项计划不需进行处置分配直接进行清算分配，例如：优先级证券持有人行使提前退出回售权，流动性支持机构支付回售价款并持有全部优先级证券；优先收购权人行使优先收购权，支付收购价款及实付权利维持费后，提前终止专项计划。

Q7.10  处置分配的启动事件为何？

处置分配的启动事件主要是：当专项计划运营期期满或运营期提前结束时，对优先级证券的本金与预期收益经普通分配不足以支付，此时专项计划进入处置期进行处置分配，处置分配完成后随即进行清算分配。

Q7.11 运营期提前结束不足支付而进入处置分配的事由有哪些？

运营期提前结束不足支付而进入处置分配的事由主要有以下几点：

第一、投资人的原因：资产支持证券持有人会议决议终止专项计划；

第二、专项计划的原因：专项计划将判决撤销、成立无效或是判决终止、证券评级下调、未如期收购资产、优先级证券本金与预期收益不足支付；

第三、基金或信托计划的原因：发生基金或是信托合同中所约定的基金或是信托计划的终止事由；

第四、项目公司或是不动产的原因：基础设施基础法律关系发生约定终止事由、不动产运营现流不如预期、项目公司主体评级下调；

第五、原始权益人及关联方的原因：资产服务机构未支付营业收入差额款项、优先收购权人未支付权利维持费、差额支付承诺人未支付差额款项、保证人未支付保证款项；

第六、其他原因：发生不可抗力、情势变更、法律变更、目的无法达到等.

Q7.12  不动产或相关权利处置现金流的分配顺序为何？

处置不动产和相关权利后，现金流的分配顺序如下：第一、处置相关费用；第二、专项计划相关费用；第三、按同等比例支付优先级证券未支付的预期收益；第四、按同等比例支付优先级证券未支付的本金；第五、按同等比例支付次级证券未支付的预期收益；第六、按同等比例支付次级证券未支付的本金；第七、剩余资金支付给次级证券持有人。

Q7.13  REITs模式下提前终止的事由有哪些？

REITs模式提前终止的是由根据不同原因分类，可能以下几种情形：

第一、投资人的原因：资产支持证券持有人会议决议终止专项计划；

第二、专项计划的原因：专项计划将判决撤销、成立无效或是判决终止、证券评级下调、未如期收购资产、优先级证券本金与预期收益不足支付；

第三、基金或信托计划的原因：发生基金或是信托合同中所约定的基金或是信托计划的终止事由；

第四、项目公司或是不动产的原因：基础设施基础法律关系发生约定终止事由、不动产运营现流不如预期、项目公司主体评级下调；

第五、原始权益人及关联方的原因：资产服务机构未支付营业收入差额款项、优先收购权人未支付权利维持费、差额支付承诺人未支付差额款项、保证人未支付保证款项；

第六、其他原因：发生不可抗力、情势变更、法律变更、目的无法达到等。

Q7.14  什么是专项计划清算分配？

专项计划清算是将专项计划的资产、债务以及证券持有人的权益，进行全面的清理与处置，使得专项计划与其他主体之间权利义务归于消灭的一种行为，专项计划经过清算，支付清算费用、专项计划相关费用以及支付优先级证券的本金与预期收益之后，如果还有剩余资产，就由次级证券持有人以原状分配、货币分配或是变价分配的方式进行分配。

Q7.15  REITs模式下清算分配的顺序为何？

专项计划资产的清算分配在进行专项计划资产的清算分配前应先将专项计划资产分为货币资产及非货币资产两部分（如涉及）。

就非货币资产分配，专项计划终止后，管理人应根据清算方案对资产支持证券持有人进行实物分配。

就货币资产分配，专项计划终止后，除经管理人审核通过的清算方案另有指示外，管理人应在专项计划账户一般科目收到任何一笔划入款项（如有）后第【10】个工作日（该日即为一个清算分配兑付日）内，将专项计划账户一般科目内的现金按下列顺序向资产支持证券持有人分配（若同一顺序的多笔款项不能足额分配时，按各项应受偿金额的比例支付），直至专项计划资产分配完毕；在前述分配完成后，管理人应当将专项计划账户保证金科目项下的余额（如有）按照标准条款的规定退还给增信主体和项目公司：

1、支付清算费用；

2、交纳专项计划所欠税款（如有）；

3、清偿未受偿的其他专项计划费用；

4、补足按照《标准条款》的约定进行的历次分配中尚未分配的应分配的金额（如有）；

5、同顺序支付各优先 A 类资产支持证券持有人截至该清算分配兑付日的预期收益；

6、同顺序支付各优先 A 类资产支持证券持有人截至该清算分配兑付日的未分配本金；

7、同顺序支付各优先 B 类资产支持证券持有人截至该清算分配兑付日的预期收益；

8、同顺序支付各优先 B 类资产支持证券持有人截至该清算分配兑付日的未分配本金；

9、同顺序支付各 C 类资产支持证券持有人截至该清算分配兑付日的预期收益；

10、同顺序支付各 C 类资产支持证券持有人截至该清算分配兑付日的未分配本金；

11、如支付前述各项费用或分配后仍有余额（如有）的，则应将剩余分配余额（如有）向 C 类资产支持证券持有人进行分配，作为 C 类资产支持证券持有人的超额收益。