地产黄老邪 作者：黄博文
来源：地产黄老邪（ID：DCHLX1）
7月30日，中共中央政治局会议闭幕，对房地产业再次提出了要稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展的要求。近期，针对房地产、教育、医疗三个行业的调控政策一次次的冲上媒体热搜，不少老板对此产生了迷茫、焦虑，甚至恐慌。
诚然，如果仅仅从一个个的政策来看，这些领域的从业者确实看到的是调控，感受到的是压力。但是如果将一系列的政策串起来并放到宏观的大环境来分析，分析这些政策的内在本质逻辑，你就会有拨云见日的感觉，就能够释然和通透，应对就能够有章有法。
01
近三个月出台的涉及房地产行业的调控政策呈现出四个特点：
（2）严厉：调控政策的力度仍在不断加码；
（4）微观：一些调控政策开始聚焦微观，注重落地。
一些表面上看似放松调控的新政让人感觉是意料之外，但思考背后逻辑之后就会觉得是情理之中。新政无一不在聚焦稳地价、稳房价、稳预期，房地产行业的去杠杆，为了防范系统性的金融风险，使房地产行业稳健的发展，高质量的发展。
例如即使降准一万亿，但这种利好只是心理上的利好，在精准的货币机制的引导下，资金会被严控进入房地产行业。
调控政策不可漠视，调控会影响到市场、土地、销售等很多重要的环节，从而影响到企业的具体行为，不能够视而不见，中小房地产企业要适时思考应对策略，并及时预测大企业的应对策略。
面对调控我们也无需恐惧，730政治局会议已经重申房住不炒、“三稳”，因此房地产行业不可能大跌或崩盘。很多对于政策的过度解读都是不可取的。今年上半年房地产行业的销售金额已经是达到将近9.3万亿，全年有可能会超过18万亿，销售规模依旧在增长，这表明行业并没有完全进入存量时代，中小企业依旧有很多快速做大规模的机会，但弯道超车的难度将会越来越大。
因为调控的内容都在情理之中，因此企业要坚守自己的战略，不能因为一个调控政策的出台，随即就像“墙头草”一样放弃以往的战略。同时面对频出的调控政策，房地产企业也要快速应变，及时创新战术。
02
政策出台的背景、底层逻辑
2017年10月18日，习近平同志在十九大报告中指出，实现中华民族伟大复兴是近代以来中华民族最伟大的梦想；同时，提出了新“三步走”战略目标（即从现阶段到2020年，全面建成小康社会；从2020年到2035年，基本实现社会主义现代化；从2035年到本世纪中叶，把我国建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国）。
“三步走”的第一步已经实现。宏伟蓝图的“后两步”实现需要通过目标指引方向。在十四个五年规划和2035年远景目标中，公布了2021年经济增长6%以上、十四五期间GDP增长指标要维持5%-6%水准的目标，设定这一相对较低的经济增长目标，体现了中国“十四五规划”期间将从高速增长转向追求高质量增长；另外，区域、产业发展不平衡的问题亟待解决，新的经济发展模式需要去探寻。
国家统一 以人为中心 保民生 社会公平 共同富裕 长期竞争力
这是由国际环境与国内环境共同决定的。
国际环境来说，中美俄欧错综复杂的国际关系，会传递到经济领域，甚至传递到贸易领域，技术领域等，为中国的自主发展带来了巨大的困难和压力。历史上经济全球化和科技革命往往会改变大国之间的实力对比,引发系统性冲突对抗,导致贸易保护抬头、自由贸易退潮,全球化收缩倒退,最终很容易落入冲突对抗的陷阱，最近几年反智主义、极端主义、民粹主义、逆全球化风声渐起，中美关系也面临着脱钩趋势。
国内问题来讲，中国之所以能在世界十大经济体中占据第二的位置，并且很有可能在2035后成为第一大经济体，很重要的一点就是人力资源优势，人口多、市场大。
但是，如果没有人口优势就不能实现这些，这样就有了三胎政策。然而在我国，房地产、教育、医疗三大刚性消费在一定程度上挤压了居民的日常消费能力，也催生了“生不起孩子，不愿意生孩子的窘境；另外，我国目前发展不平衡的问题依然存在，虽然社会生产力的发展使人民生活水平有了很大的提高，但仍不能满足13亿多人民对不同产品结构和质量的需求。
国际环境错综复盘，国内矛盾依然突出，近期政策明确释放出控制一批（房地产、教育等）、发展一批（战略新兴）的产业结构调整与升级信号，人口科技开放的牵引政策，都国内大循环为主体、国内国际双循环，促进产业结构优化、消费升级的手段。
近期国家推出了一系列产业政策，通过产业政策的制定来引导供给侧改革，进而持续的推动产业升级，2018年9月，中共中央、国务院印发了《乡村振兴战略规划（2018－2022年）》，表明“乡村振兴战略”已经提升至国家战略高度。
同时今年中央一号文件部署全面推进乡村振兴，并指出，发挥财政投入引领作用，支持以市场化方式设立乡村振兴基金，撬动金融资本、社会力量参与，重点支持乡村产业发展，今年3月5日，李克强总理在政府工作报告中明确提出，“十四五”期间将全面推进乡村振兴，完善新型城镇化战略。同时，推进科技创新的政策也为发挥科技创新政策的功能提供了系统指引，为承接科技创新政策的配套措施提供了框架依据，为优化科技创新政策的目标提供基础保障，因此科技创新也是产业政策的一个重要方向。
从产业结构来看，脱虚转实势在必行，乡村战略、科技创新、新兴产业、城市更新、城市群的打造是中国目前最顶层的政策热点，也是中央极度关注的焦点问题，这也是发挥政府投资撬动作用,激发民间投资活力,增强居民消费能力，形成市场主导的投资内生增长机制，这样才能发挥投资促进国内大循环的关键作用；与此相反，国家同时出台了政策控制教育、医疗、地产三个行业增速通过教育减负政策降低教育行业增速；住建部等八部委发文整治规范房地产市场秩序以及“全国版的以收定投”，意在降低地产行业增速；同时国家药监局药品审评中心发布了《以临床价值为导向的抗肿瘤药物临床研发指导原则》，此文件的发布将直接影响着创新药的研发，意味着降低医疗行业的增速。
（2）改革开放政策
中共中央政治局审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，以此保持我国人力资源禀赋优势、改善我国人口结构，以人口结构调整支撑产业结构调整、促进消费升级；同时，我国一直在推动养老事业优化，落实了积极应对人口老龄化国家战略。
前段时间降准释放一万亿资金，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境，需要注意的是，作为最依赖资金的房地产老板，可不能看到这个万亿资金就心动，根据前面提到的产业政策我们可以了解到释放的资金并不会流入到房地产行业，释放的万亿资金更多的是用于支持乡村战略、城市更新、城市群的打造。
出台了土地出让收入的8%用于支持乡村振兴、土地使用权出让收入等四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收等使得中央增强了对地方土地款收支明细的掌控，是继集中供地政策之后，对供给端调控的进一步深化，会有效地促进相关产业政策的落地
总体来讲，国内大循环的实现需要需求侧管理与供给侧结构性改革相互配合。供给侧结构性改革从供给侧来提升产品的品质与质量，带来产业结构优化，质量升级，需求侧管理能够改善总需求结构失衡的困境，尤其是提升居民消费规模和居民消费的质量，从而对供给侧结构性改革形成一种牵引作用。基于此，一系列支持消费升级、投资升级的产业政策应运而生，落脚点放在了城市更新、乡村振兴和城市群的打造上面，除了产业政策外，其他的财政政策（土地出让收入支持乡村振兴）、货币政策（降准释放一万亿资金）、人口政策（三胎政策）等正是为了推进相关产业政策的落地。
从2016年“房住不炒”总基调确定，到2019年以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，促进房地产市场平稳健康发展，再到2021年“十四五”规划提出实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展，最后是今天的政治局会议上再次提出“稳地价、稳房价、稳预期”。近年来，国家已经从市场端、资金端、土地端对房地产行业进行了全方位的调控。
这也就意味着房地产行业在今后一段时间内会一直处于高位盘整、高频窄幅的震荡过程。要正确看待，不要不当回事，但也不要过度悲观。宏观大背景决定着“房住不炒”，“三稳”等中国房地产行业调控主基调未来长期内不会改变。因此中小房地产企业，所面临的拿地难，找钱难，招人难，卖房难的境地短期内也不会得到改变，我们要学会顺大势，顺民意。
那么，身处“三低一高”与“管理红利”的时代，要求我们必须补短板，不断修炼内功，行业对地产企业和地产人的能力提升提出了更高的要求，用精细化管理才能实现弯道超车，未来整个房地产行业的发展依然要依靠投融资的驱动、营销的拉动以及运营的联动，投资端必须想法设法多种方式去拿“好”地、拿“优”地，不放过收并购、商住联动、产业勾地等底价拿地机会，融资端要将多维的内部融资杠杆组合使用，学会“以融定投”、“营销拉动”、“运营提效”营销端需要线上与线下齐发力，想尽一切办法快销售。
其次，在国内国际双循环相互促进，国内大循环为主体的时代背景下，企业也应抓住乡村振兴、消费升级与城市更新这三个赛道的机会。无论是大企业还是小企业，在这三个赛道上能不能有所为，决定着是否能基业长青。
03
行业已经进入智勇兼备者胜的时代，机会总是为智者而生，洞察、判断、取舍、平衡即是大智。面对变化，不能对行业的变化视而不见，依然稀里糊涂，有勇无谋地往前冲，也不能过度解读行业的变化，如惊弓之鸟、墙头之草。
1.未来五年的确定性——调控总基调不变
国运昌盛，宏观面中长期向好，但国际环境将长期复杂甚至恶化，下行压力长期存在。国内不充分不平衡的矛盾长期存在。未来5年的合理增速为5-6%，高质量发展是主旋律。 未来五年每年，行业总量在15-20万亿之间摇摆，年涨跌幅正负10%。依然是最大的行业。宏观经济的稳定器、压舱石、最大的民生。但趋势性向下。 行业平均利润率、自有资金回报率呈弱下降趋势，利润率每年下降0.5～1个百分点，自有资金回报率每年下降1.5～5个百分点。 百强房企平均年增速大概率大于行业增速，中小房企平均年增速大概率为负（0～15%）。大鱼吃小鱼，甚至大鱼吃大鱼，将是常态。 孔雀”东、南飞是大势所趋。此基础上，机会来源于区域间、城市群间、城市间的“差”（基于时间差的节奏，基于空间差的结构布局，基于供需矛 盾的结构）。即是节奏红利、结构红利、能力红利。 持续挤泡沫，去杠杆，回归本源，外部红利渐行渐远。但依然是增量时代，不过，正加速向存量时代过渡。依然有做规模甚至弯道超车的机会，但难度加大，逻辑及方法有所不同。 发展及经营的逻辑产生重大变化，产品、服务、管理、团队日益成为竞争的焦点。不过，货地比、货投比、资金效率、客研及市场能力、运营效率依然是关键。 行业的政策属性、制造业属性、社会属性逐渐强化。资源属性逐渐转化为资源合作、生态打造的管理属性。与国企、异业合作是趋势。 双循环、消费升级、城市更新、乡村振兴、金融改革、国企改革、财税改革、人口政策及结构是长期的热点。新模式将百花齐放。 泛地产将逐渐形成星火燎原之势。随着人民对生活水平的要求日益提高，泛地产将逐渐崛起。对于小型房企来说，可以先从单个项目突破，向泛地产转型。而对于资源储备较 充足的中大型企业，可以加大在泛地产领域投资力度，甚至将其作为企业的第二赛道或增长曲线。
2.未来五年的不确定性——VUCA时代
随着国家经济开始由高增长向高质量增长的过渡，中国的房地产行业也进入VUCA时代。VUCA时代的房地产行业具有高位盘整、窄幅震荡特征，具有很大的不确定性和复杂性。整个行业的节奏、结构越来越难以判断，众多的疑惑与困难导致了在未来五年内，选择困难将成为常态。
04
确定性决定战略，不确定性决定
战术。房地产行业未来依然是15-20万亿的大行业，面对意料之外、情理之中的密集政策，房地产企业如何创新战术、坚守战略？
信心（目标）：对行业未来及企业未来要有信心。 信任（彼此）：对团队与合作伙伴要有足够的信任。 信念（共识价值观）：遇到挫折时要有坚定的信念。 信仰（使命）：对制定的未来发展战略要有信仰。
造梦（愿景与目标）：作为管理者，要让所有员工都有一个梦，并且是一致的梦。这个梦不能是白日梦，应当是具有一定挑战性且能够实现的梦。 造钟（组织与能力）：领导应是一个“造钟者”而不是一个“报时者”，“钟”指的是组织、平台、标准、体系等，管理者应当造好“钟”并分发给员工，通过“造钟”为团队赋能。 造梯（路径与方法）：“梯子”可以理解路径与方法。一个有领导力的管理者，应当把路径与方法提出，让员工自己去爬，而不是背着员工前进。
心中有主义——功利主义、完美主义、长期主义、个性主义
企业不是慈善机构，而是盈利机构，因此一定要坚守功利主义。对以往项目进行复盘，着手去解决那些企业的历史遗留问题，解决当下的问题才能谈未来。这就是功利主义的最好体现。
b.完美主义
现在的房地产行业已经进入了低利润时代，精细化管理时代，这个时代倒逼房企走向完美，完美主义要求企业不能有太短的短板。例如企业在成本方面有短板，就容易拿不到地；在营销方面有短板，拿地越多压力越大。弥补短板，才能走得更稳健。
坚持长期主义，首先要对行业有信心，对事业有信念，其次更重要的是将发展作为信仰。企业应当未雨绸缪，不要因为当下没有泛地产项目，就忽略了学习，老板必须前置两年积累相关知识，这样才能增强企业抵抗风险的能力，临时抱佛脚是抱不住的。
企业只有做强自己的特色，才会拥有核心竞争力，例如在成本控制方面具有很强的能力，就能够驾驭别人都算不过账来的土地，去化方面也能快人一步。
脑中有策略——深挖洞、广积粮、高筑墙、早称王
a.“深挖洞”代表深耕与精细化，对城市研判要精细化。
c.“高筑墙”包括两方面的概念。第一，从控制风险的角度来说，要将企业的“防火墙”做高，同时对家庭财富与企业财富进行分割；第二，对企业核心竞争力进行培养，不断提升企业长板。
d.“早称王”代表着企业必须尽早做大规模，或是具备核心竞争力。
手中有抓手——产品线标准化、坚守与创新模式、现金流管理、升级产品、提升销售能力。
生存的坚韧力：筑高企业安全垫，建立风控体系。 竞争的战斗力：要具备强大的竞争能力，例如企业产品溢价能力或成本优化空间具备高出竞争对手5%-10%的竞争力，就会战无不胜。 增长的爆发力：当机会降临时，能敏捷的抓住机会，实现爆发式增长。 发展的可持续力：必须通过取舍与平衡、三动平衡、践行产品主义、管理进化、团队升级等使企业能够持续发展，基业长青。
A.老板、核心高管的持续成长 ：提升自身认知、思维、格局，不能妄自菲薄与夜郎自大。
B.城市总、项目总的锻造：项目总、城市总的成长与培养是企业发展的基石。
C.公司治理：理清老板与经营班子之间的权责利益关系。
战略是智慧，战术是能力。房地产企业要关注投资、融资、产品/服务、经营、能力、创新的落地纲领：
（1）投资：依然区域深耕，但需要拉开根据地的范围，并且在根据地内有底线的机会性拿地，过程中创新合作模式。同时，拿地过程中要具备底线思维，对于发展型房企来说，单项目不亏就是底线。
（2）融资：创新融资模式，加强同业、异业合作，做好准备，抓住未来可能的货币适度宽松的窗口期机会。
（3）产品/服务：升级产品和服务，基于客户价值而挖掘竞争溢价，成本优化+产品服务溢价要具备5--10%的竞争力。但是要注意，单方面控制成本与单方面追求产品质量都是不可取的。
（4）经营：取舍与平衡；资金效率、现金流管理、盈利能力要与战略匹配；投融产销；安全性、流动性、收益性高水平动态平衡；单项目盈利能力。
（5）能力：精益、敏捷、弹性；体系、机制、团队。投融资与管理的颗粒度要更加细致。
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原标题： 地产视角，解读730会议
