丁祖昱评楼市 作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
上半年，在稳经济、稳财政的支撑下，热点城市加大了优质土地的供应，刺激市场热度上升，高价地频出。房企竞拍热情在6月达到最高点，当月全国重点城市超百轮竞拍地块数量达到58幅。
三季度以来，多地出台收紧楼市调控政策、供地结构发生变化，叠加“三道红线”融资新规的影响，9月份，土地市场热度明显下降，尽管成交规模有所回升，但成交均价明显回落，溢价率已经降至二季度以来新低。流拍率方面，随着三四线成交占比的提升以及土拍热度的下降，流拍地块也更为常见，9土地流拍率升至9.3%，较上月增加3.2个百分点。与此同时，从竞拍超百轮的高热度地块数量来看，7月以来竞拍超百轮的土地数量逐月下降，8月和9月相较于6月更是“腰斩”。
从溢价率、流拍率、高竞拍轮次地块幅数、总价和单价榜单等指标来看，9月份土地市场整体转凉。接下来，鉴于中央严控地价房价，地方调控升级的大环境不会改变，优质地块入市比例将进一步下滑，但优质地块供应力度较强的上海、广州依然值得关注。
溢价率降至今年4月以来新低
在多个城市大规模拍地的带动下，9月全国土地成交量明显回升，但成交均价却出现回落，“三道红线”融资新规下，房企拿地积极性有所回落，土地市场热度明显下调。
CRIC监测数据显示，9月的溢价率环比8月下降1个百分点，降至15.2%，并创下今年4月以来新低。
图：全国土地市场经营性用地溢价率走势图
数据来源：CRIC
从流拍率来看，9月CRIC重点监测的城市土地流拍率升至9.3%，较上月增加3.2个百分点，无人竞拍或未达底价而流拍的地块占到五成。流拍的土地主要集中在中小城市，西安、长沙、郑州等中西部二线城市也有不少地块流拍。
图：重点监测城市的经营性用地流拍率走势图
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
尽管9月土地成交量大幅上升，但房企竞拍积极性却有所降低，高轮次竞拍土地数量持续下滑。
CRIC监测数据显示，9月份超百轮竞拍地块仅有29幅，较6月百轮竞拍地块数量腰斩，这也是自6月峰值之后超百轮竞拍的地块数量连续3个月下滑。总体来看，溢价率走低与高竞拍轮次地块数量减少保持一致，9月份反映土拍整体热度的指标均明显下滑。
图：重点城市超百轮竞拍地块数量变化走势
数据来源：CRIC整理
长三角各城市仍然是房企竞争的主战场。超百轮竞拍地块中长三角城市就占了27宗，占全国的占比超过九成，其余的2幅地块分别位于成都和石家庄。
具体从高竞拍地块分布城市来看，长三角城市宁波依然占比最高，29宗超百轮竞拍地块中宁波占了6宗，占比达21%。尽管经历了楼市调控，但房企在宁波竞争依然较为激烈，究其原因主要是因为近期郊县热点板块推地频率提升，以9月份为例，具有规划和轨交利好的江北慈溪板块接连挂牌多宗地块，预计10月份宁波的竞拍热度还将延续。
纵向对比来看，近几个月宁波优质地块推出量明显减少。以6月为例，宁波有16幅超百轮地块成交，并且地块多以主城核心区地块为主，城市地价屡破新高，优质地块的数量在近三个月来减少近63%。
不仅是宁波，嘉兴、台州、金华、无锡等城市的超百轮竞拍土地均有不同程度的减少，原因很大程度上与供地数量和质量明显降低有关。
图：9月份超百轮竞拍成交地块城市分布
9月土地成交价格全面回落
优质土地供应减少的情况下，9月成交总价榜呈现全面下滑趋势，其中入榜门槛环比下滑幅度接近2成。具体来看，9月总价最高地块位于北京，成交总价达69.78亿元，创下了石景山区年内成交总价最高纪录；门槛地块是厦门岛内湖里区，地块最终由中骏以最高限价33亿元竞得，溢价率25%。
9月成交总价最高的10宗地分别来自9个城市，较为分散，意味着热点城市土地供应中优质土地的比例进一步减少。
表：9月全国城市经营性土地成交总价排行榜
从全国单价榜单来看，由于供地质量明显下滑也出现了全面回落的现象，其中9月入榜门槛较上月下滑了9%，榜首也下跌了15%。
具体来看，单价最高地块为上海北外滩核心区的稀缺含宅地块，土地价值极高，最终由恒大以51000元/平方米的价格竞得，溢价率11%；门槛地块位于广州越秀区，平均楼板价为26030元/平方米。
表：9月全国城市经营性土地成交单价排行榜
优质地块比例将进一步下滑
总的来看，从溢价率、流拍率、高竞拍轮次地块幅数、总价和单价榜单等指标来看，9月份土地市场整体转凉。接下来，鉴于中央严控地价房价，地方调控升级的大环境不会改变，优质地块入市比例将进一步下滑。
克而瑞数据显示，从9月土地挂牌数据来看，起拍楼面价超过3万元的优质地块仅有6宗，上海涉及4宗，广州涉及2宗。中西部二线城市成为供应主力，南京、天津、苏州、杭州均减少了优质土地入市数量。
土地质量明显降低的同时，高单价、高轮次竞拍、高溢价等现象的出现频次会继续下滑。
尽管如此，从挂牌供应的角度来看，10月仍然有不少城市值得关注。优质地块供应力度依旧较强的上海、广州依然值得关注。
具体城市来看，宁波和广州高品质地块较多，优质地块（总价超10亿或起拍楼板价超1万元/平方米的地块）幅数分别为12和10块。宁波遥遥领先主要是由于宁波地价在二季度上涨迅速，并且本月供地集中在中心城市江北区和鄞州区，出让底价大都超过1万元/平方米，优质地块数量遥遥领先。
上海、东莞、重庆、成都、杭州、无锡、济南也有多宗优质地块值得关注。上海优质地块供应幅数达到了8宗，杨浦东外滩、静安天目社区两地块起拍楼板价均超5万元/平方米，尤其是东外滩的定海社区D1-5地块起拍楼板价高达6.2万元/平方米，已经接近7月份龙光竞得的一街之隔的土地的成交价65440元/平方米，除此之外，浦东北蔡、三林板块也有优质旧改地块出让，起拍价均在4万元/平方米以上。
不过在这些优质土地占比高、同时热度也比较高的城市，建议还需仔细测算拿地成本，避免后期利润空间或现金流不足的风险。
此外，那些供地规模较大的西安、长沙等中西部二线城市也值得关注，尤其是具有规划利好的近郊板块，在板块供求符合投资预期的情况下，相比开发限制严格、土拍竞争激烈的稀缺优质地块而言，或许反而能获得更高的投资收益。
数据来源：CRIC
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