​破产法范畴内的居住权保护问题——以破产管理人为视角

一般理解，企业名下拥有住宅的可能性较低，讨论企业破产与居住权保护意义并不大，但笔者有不同的观点。时下，因住宅限购产生了大量以企业名义购房的行为，而购房过程中因无法获得商业贷款购房者不得已在购房后通过经营性物业贷款、消费贷款等各类名义向银行申请抵押贷款，同时股东进行自然人担保。而此类住宅实际为股东个人居住、生活所用，若不动产设定居住权则可以一定程度满足股东及其近亲属在不动产内长期居住使用的目的，而使破产企业债权人的债权实现增加了困难。此外，大量国企、民企因历史遗留问题或者解决职工居住困难问题，多有自购房屋并安置职工居住，并不排除《民法典》实施后权利人进一步订立居住权的可能性，一旦企业破产对于该等居住权的处理应对亦是必须面对的问题。因此，讨论企业破产与居住权是有现实意义的。

居住权保护的规范性，对于未来国家设立个人《破产法》具有巨大的指导意义。众所周知，不动产是目前公民的主要生活资料以及重要的财产。破产活动中债权人以期实现债权的最重要目标即为个人的不动产。一旦个人《破产法》立法实施，个人通过破产实现债务清理、豁免，而可以清偿债务的不动产又通过设立居住权的形式使管理人难以处置变现，势必使债权人债权实现困难陡增，也增加了债务人通过申请个人破产取得寻租空间的可能性。故此，居住权保护制度的确立，对于个人破产或债务清理相关制度的建立也是大有裨益的。

破产程序中不动产负有居住权权利负担，显然对不动产处置产生重大影响，有利于破产企业、个人逃废债，不利于债权人合法权益保护。居住权合同是否基于《破产法》而被管理人所解除，居住权人居住利益与债权人债权实现如何进行平衡，是否存在其他的权利保护或救济途径是民法典居住权设立给《破产法》带来的新课题。

笔者认为，居住权人的保护，应当以“居住权为超级优先权认定为基本原则，通过主体审查、房屋审查、居住审查等“三查”的方式排除例外情形，最终以确立居住权人在破产企业所有的不动产上的物权权利”。

所谓超级优先权，理论界颇多争议。一般理解，超级优先权源自《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复法释〔2002〕16号》，其中第二条明确规定了消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，理论界以生存权优先可对抗其他一切权利为基础，认为在破产案件中保护弱势群体的基本生存、生活权利为超越其他一切优先权、别除权的权利。

在笔者通过以关键词“居住权”检索最高人民法院2018年至2020年的100余件有效案例来看，法院案件审理的主要争议焦点即在于平衡债权保护、实现债务人、保证人生存权、居住权。而往往法院在确定债务人、保证人就案涉不动产存在合法居住或居住、生活依赖的情形下，倾向于保障居住人的生存、居住权。如最高人民法院【(2020)最高法民再233号】执行异议案件法院判决中所述“综合考虑袁某、邓某已实际支付案涉房屋绝大部分房款，自2010年即占有使用，邓某离异后至今仍居住在案涉房屋，且该房屋是邓某在成都市的唯一住房等因素，相较于南充商业银行基于吴某应当履行保证责任而享有的保证债权，对袁某及邓某、特别是邓某对于案涉房屋享有的权利予以优先保护，符合法律保障生存权、居住权的精神，更具有正当性和合理性”。

于居住权而言，如前所述，其立法意旨即在于保护有基础的居住生活需求但缺乏权利保障的社会弱势群体，并通过其无偿性、身份性、限制性等特点，排除居住权权利转移的可能性。因此，在《破产法》语境下赋予居住权以超级优先权与立法意旨统一。

笔者认为对居住权进行保护应为破产程序下的基本原则，而以审查符合条件具备居住权合同解除为例外。一旦经审查符合解除条件的，管理人得依据《破产法》第18条解除居住权合同，注销居住权登记。审查解除居住权合同的标准主要有三项，分别是对于主体、标的物以及使用情况的审查。

首先，关于主体。笔者认为，管理人首先应当就居住权人是否属于社会弱势群体进行审查。审查内容可以包括职业、收入、他处是否有房、名下财产状况等，结合当地的实际情况综合判断居住权人是否属于法律保护的对象。其次，对于居住权人与破产企业之间的关系进行审查，如管理人查明居住权人为破产企业员工的，应当认为破产企业与员工设立居住权目的并非为保障其生存权，而是为促进员工提升工作效率所提供的福利保障，因此当企业进入破产程序，提供居住保障以促使员工安心工作的目的已无继续实现之必要。第三，居住权人是否为破产企业股东、实际控制人。在破产程序中，投资人权益相较普通债权人利益保护劣后，甚至在破产清算或重整案件中调整为零的处理方式较为普遍。虽然居住权为超级优先权，但在权利归属于投资人利益时亦应劣后于普通债权人。经上述三类主体审查，不属于弱势群体的、系破产企业员工、认定投资人身份的，居住权人虽经登记享有不动产用益物权，但笔者认为管理人均有权解除居住权合同。

其次，关于房屋。对于房屋本身的审查，也是确定居住权人利益是否保护的必要程序。如前所述，房屋类型多种多样，根据2020年4月14日住房和城乡建设部办公厅印发的《全国房屋网签备案业务数据标准的通知》附表显示，房屋用途共32类，其中与住宅有关的共计五类，而《上海市房屋建筑类型分类表》中更是将居住用房类型细化为六类，包括花园住宅、新式里弄、旧式里弄等有别于普通住宅的房屋类型。从居住权登记的要求来看，仅有符合住宅类的不动产上方能设定居住权登记。因此，不属于住宅类型的房屋即便实际在使用过程中符合居住条件的，比如类住宅、酒店式公寓、非改居等房屋因其登记房屋类型非为住宅，理论上并不能完成居住权登记，亦不再属于讨论范畴。但即便如此，可被认定为住宅的房屋类型亦有很多，以上海为例如公寓、花园住宅、新式里弄、新工房等等，不同的住宅房屋类型所设定的居住权是否均应得受到保护，笔者亦持否定态度。

还是以保护基本生存权为逻辑分析，大众口中所称的别墅（房屋类型花园住宅）、大平层（房屋类型公寓）等房屋是否是保障居住的必要条件呢？此问题值得讨论。一方面我们要考虑居住权人作为主体审查符合条件的，该居住房屋为其生存所依赖的唯一物质资料，一旦其居住权无所保障将颠沛流离，然后从居住权人的角度分析，是否有必要以超大居住面积以及居住体验为其必要的生存物质依赖呢？所谓的居住保障是否以最低保障标准为底线而非毫无节制的赋予不动产以权利负担呢？

换个角度思考，破产企业的一幢别墅因设定居住权而无法实现其处置价值，对债权人的利益保护又在何处。如【（2020）最高法民终1091号】案件法院判决中所述“购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等情形，一般不属于生存权特别保护的范畴”。

综合考虑利益平衡，笔者建议管理人可以从两个方面考虑居住权合同是否可以解除：其一为普通住宅与特殊住宅的区分，其中对于普通住宅的定义可以参考当地商品房交易对于普通住宅的定义标准；其二为以居住权人人数与设定有居住权负担的不动产的建筑面积的关系，以人均建筑面积是否已超过当地最低保障住房水平的一定范围系数为判断标准，以此确定管理人是否有权解除居住权合同。

第三，关于居住情况。根据《民法典》之规定，居住权人仅得自己居住于设定居住权之不动产内，不动产不得用作他途，如堆放物品、出租收益等等，亦不得转让、继承。因此，管理人对于居住权人审查的第三要义即为对居住情况进行审查。审查的方式无外乎走访邻里、居民委员会、街道村镇办事机构，了解实际居住情况，要求居住权人提供房屋使用记录，如物业管理费及水电费等缴费凭证，不动产修缮记录等等，对于存在同住人的，需要进一步了解同住人与居住权人的身份关系及其居住的必要性，如是否为居住权人的抚养人等等。是否实际居住，是确定居住权权利保障必要性的审查。此外，在有偿居住的情形下，笔者建议管理人对于使用费用支付情况、使用费用与当地同地区同类房屋租金水平的关系、居住权人的支付能力等进行充分评估，有利于分析判断居住的实际情况。

通过以上方式，笔者认为可以较好地判断居住权人是否为法益所需保护的权利人，居住权合同是否因符合条件而管理人享有《破产法》所赋予的解除权，以此在破产程序中对于超级优先权人予以权利保障或通过利益平衡、调整依法解除居住权合同而使居住权归于消灭，从而保障债权人利益的最大程度实现。

为保障居住权人基本权利，同时也为了提高债权人在破产程序下的债权清偿率，笔者认为在管理人依法审查居住权人符合条件，其基本生存权、居住权应当予以保障的情况下，管理人可以参考《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号） 第20条第3款的处理方式，即在经过审查确认居住权人权利的情况下，由管理人或债权人按照破产企业当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住的房屋，或者通过府院联动政府保障房落实的方式实现对居住权人的居住利益的保障，以此实现对破产不动产权利负担的涤除，以确保不动产市场价值在破产资产处置过程中得以实现最大化，同时居住权人也通过协议约定方式能够获得最大限度的居住利益保障。

司法实践中，已有大量的执行案件显示法院通过实施对于执行不动产“以大换小”或“强迁保障性住房”等方式推进执行从而最终处置不动产保障债权人利益的执行措施。为此，在破产程序中管理人可以更多主动积极地创造利益平衡的方案，实现各方利益保障。