哎,买房成了高危的事!

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2021-09-15 19:00 2262 0 0
最近有不少宝宝来问我,房子还正在还贷款,如果烂尾了咋办?

作者:落英

来源:落英财局(ID:lycaiju)

01

大家好,我是落英,也是你们的人间唢呐笑笑子~

最近有不少宝宝来问我,房子还正在还贷款,如果烂尾了咋办?

嗯...既然都这么问了,大家应该能猜到是买了谁家的房子吧

如果真的发生烂尾这种事情了,虽然很不幸,但也千万不要断供。

除非不准备在国内继续生活下去了……

因为从法律的角度来说,业主与开发商签的购房合同,和业主与银行之间签订的贷款合同是两回事。

换句话说,两者之间是没有关联、没有交集的。

无论你的房子是被外星人当了实验室,或者是开发商出事甩锅烂尾了,你和银行之间的债务关系是不受影响的。

所以业主随意断供,银行是有权利把业主其他的财产拿来赔偿贷款。

而且还会影响征信,以后贷款的额度会降低或者干脆不能贷款,甚至可能连火车、飞机这些都没办法坐了。

如果掰扯业主和开发商的关系,那就更复杂了。

根据某大的杠杆情况,没有交房的情况下,有概率会把正在盖的楼房作为抵押去贷款的。

也就是说,很有可能施工方才是房产的实际权利人。

而且现在的施工单位也比较复杂,存在层层外包的情况,倒手了三四家都很常见。

再加上不少施工方都没有拿到开发商的钱,是垫资干活的。

是不是感觉有点乱了,其实施工方也会拿着在建工程去银行抵押,然后融资去盖楼...

也就是说,很有可能出现的复杂关系是,业主、银行、施工方、开发商,这四方搅合在一起…

最苦逼的,就是业主了…

02

那么问题来了,假设出现烂尾的情况,我们该咋办呢?

注意了,最重要的是不要去退房,千万不要去退房!

因为一旦退房了,买房者和开发商之间的关系,就由之前的买卖关系变成债权关系。

如果开发商破产的话,在法院拍卖清算的偿债先后顺序里,优先级别要低于消费者关系。

也就是说,如果你把房子退了,后面就是慢慢的讨债路。

并且有些地方的房子是已经盖好的,购房者仍然可以按照程序,向房管部门申请办理房产证。

有了产权在手里面,还能进行正常的买卖,用来止损或者是进行一些其他的交易。

毕竟房子涨了二十年,很多人还是有信仰,觉得房子的流动性仍然不错,有不小的概率主动接盘。

所以遇到烂尾最好的局面,就是地方协调相关的企业去接盘。

我身边也有读者买了小开发商的房子,结果资金周转不善,烂尾了。

幸好后面有大开发商去接盘,不过这是发生在三道红线之前的事情。

现在有能力去全部吃下某大盘的开发商,国内是没有的,毕竟体量太大了,最好的情况是联合几家一起吃掉。

这不今天有关部门已经出来说了,正在观察某公司的运营情况。

也就是说,国家在关注这件事件。

虽然这是市场行为,国家并不会去兜底,但是业主一毛钱都拿不到应该不太会。

这件事情,也给了我们所有人一个重重的警示啊。

没有企业大而不倒,跟政策对着干,那就是说倒就倒…

03

最后再聊聊我们如何避免遇上烂尾楼吧。

我相信接下来,很多宝宝可能会用到,毕竟某大不会是个例。

1、查看五证是否齐全。

虽然五证齐全并不能保证楼盘一定安全,但是五证不齐全的楼盘,是非常容易出问题。

因为五证不齐全,说明房屋手续不全,去办理产权证的时候也会不顺利,拿到手需要很长的时间。

这五证是,《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售(预售)许可证》。

另外,最好通过天眼查或企查查看开发商是否存在债务纠纷等风险警示。

如果是中小开发商,在建楼盘或竣工楼盘很少,并且存在多笔债务纠纷,那就得长个心眼了。

咱们得好好想想,未来三十年的现金流值不值得押宝这货……

2、考察开发商的资质

开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合因素评判出来的。

资质等级分为四个等级,一级最高,四级最低。

所以选择开发商,自然选择等级最高的嘛。

而且还好查询一下,这家开发商有没有存在烂尾,有没有如期交房,工程质量、大众口碑、物业管理等方面怎么样。

多逛逛本地论坛,很容易打听出来的。

3、尽量选择现房

买房子的时候,尽量选择主体完成的房子。

不要在没有网签和备案的情况下,就把钱交给开发商,这样的风险是很大的。

因为这笔钱给了开发商,并不代表房子就是自己的了。

只要这个房子没建好、没网签没未备案,在建工程在质押过程中,并不是开发商的房子,而是总包商的房子。

现在的情况大家也都看到了,即使是某大这种一线的开发商,也可能因为某些无法预料的事情,出现极端的情况。

最后提醒下大家,房住不炒说了几年,现在真不是闹着玩的。

我猜测,未来还会有一些不美好的事情发生,某大不会是个例……

只希望发生的对象,千万别是我的读者宝宝啊。

稳住,我们能赢!

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 哎,买房成了高危的事!

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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