丁祖昱评楼市 作者：编辑部
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
2021年伊始，上海市场调控频频，1月21日，“沪十条”发布，封堵“假离婚”购房漏洞、调整增值税免征年限、加强信贷资金管理……25日，又将法拍房纳入限购范围。又有住建部副部长倪虹带队赴沪调研，督导落实城市主体责任。
不仅如此，1月上海多数银行信贷资金吃紧、放贷速度放缓，个别国有银行阶段性停贷。再联系到央行近期表态，2021货币政策将适度转向。多重利空影响下，上海楼市火爆市场或将有所降温。
“沪十条”后又一调控加码
1月25日有媒体从上海市房管局获悉，上海将法拍房纳入限购范围。据公拍网司法拍卖页面公告显示，竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格，也就是单身限购一套，家庭限购二套。拍卖成交确认后，因买受人在本市无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果。
这是继1月21日晚楼市调控新政“沪十条”后又一调控加码。
1月21日，楼市持续火爆的上海突发调控政策，八大部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，涉及土地、限购、信贷、税费等9条主要内容。政策核心内容主要涉及封堵“假离婚”购房漏洞、调整增值税免征年限、增加土地供应调整供地结构、“无房家庭”家庭优先摇号、加强信贷资金管理等五方面。
在当时，我们认为该政策与2020年7月15日深圳发布的政策颇为相似，结合“715”后深圳的走势来看，在市场上升的前半段，政策发布之后短期内市场会出现短暂降温。但长期来看，基于上海市场以自住以及改善性需求为主，这一部分需求并不会显著退坡，整体跌幅也相对温和。
1月25日，上海调控进一步加码将法拍房纳入限购范围，在某种程度上也是给先前的政策打补丁。根据相关规定，网络司法拍卖起拍价不得低于评估价或者市价的70%。在此之前，由于买的人多，在上海想捡漏买法拍房的概率正在变低，其中也有部分购房者冲着不限购的擦边球选择法拍房。此次调控之后，法拍房也被纳入了限购范围。
我们认为，上海楼市调控政策的出台还是非常到位且有针对性，对房地产市场出现的问题及时响应，一定程度上，上海也打响了2021年房地产市场调控第一枪，对于接下来各大城市的表现具有很强的警示作用和引导意义。
2020年上海新房市场疫后转暖
从上海2020年全年新房市场成交来看，上海在一线城市中恢复时间相对较晚，早在3月深圳市场率先回暖之时，上海新建商品住宅成交同比还处于大跌44%的位置，从全年来看，2020年全年上海商品住宅成交面积达918万平方米，同比增长23%，在这其中豪宅市场较为火热，总价1000万元以上豪宅共计成交10878套，仅次于2016年历史峰值的10974套，同比增长33%。
图：2015-2020年上海商品住宅供求情况（万平方米、元/平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
2020年，上海二手房市场迎来了也一个成交大年。全年二手房成交面积高达2486万平方米，创2017年以来新高，同比增长33%，成交金额首次突破1万亿元，同比增长40%。其中，优质学区房售价跳涨，整体涨幅超30%。
图：2015-2020年上海二手房成交情况（万平方米、元/平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
究其根源，上海2020年市场火热的核心原因在于四方面：
其一，民办初中摇号入学政策引发的学区房抢购潮。2020年3月起，上海市全面实施“公民同招”、民办学校摇号入学。新政之下，民办学校入学不确定性加大，公办学校稳定性优势凸显。基于此，九年一贯制学区房、初中学区房开始受到热捧，一时之间，优质学区二手房价格跳涨，整体抬升二手房市场热度。
其二，旧区改造提速，创造大批增量购房需求，并有强劲购买力支撑。仅2019-2020两年，上海累计完成旧区改造130万平方米，惠及6.4万户居民家庭。其中，很大一部分拆迁户将流入房地产市场，成为市场快速回暖的重要因素。
表：2019-2021上海旧区改造规模（万平方米、万户）
数据来源：CRIC
其三，改善需求既“消费”又“储蓄”。基于货币政策相对宽松的大环境，市场预期核心城市资产价格还会上涨，改善性需求持续释放，核心诉求在于既改善居住环境又能实现资产保值增值。
其四，一、二手房价格倒挂，打新市场持续火爆。2020年上海入市项目中，四成以上认筹率超过100%。徐汇、长宁、静安等核心区域火爆打新蔚然成风，七成以上项目认筹率超过100%，汇成南街里中签率更是低至7.8%。
表：2020年上海典型低中签率项目（套、元/平方米、人）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
市场变化与信贷资金管控强度更密切
正是由于上海2020年疫情恢复后的较强表现，2021年伊始，上海调控加码实际是在预期之内，但政策出台速度又在意料之外。
值得注意的是，近日，住房和城乡建设部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。
倪虹表示，中央经济工作会议再次强调了要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，并将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，城市政府要充分认识保持房地产平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任。
倪虹强调，要坚持问题导向，发现问题及时出手，采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房；要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，增强工作积极性、主动性、创造性，确保房地产市场平稳健康发展。
近日，央行货币政策委员会委员马骏也表示“2020年杠杆率上升得非常快，要求货币政策开始调整。如果货币政策不适度转向，会导致中长期更大的经济、金融风险。”，并直言“上海、深圳房价近期上涨与流动性和杠杆率变化有关”。
可以预见的是，疫情期间的宽货币政策会逐步退出，2021年货币政策将进一步向常态回归，但不会骤然收紧或出现政策急转弯。与此同时，房地产行业仍然是去杠杆的重要领域，通过房企融资“三道红线”、贷款集中度管理“两道红线”，引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内。
我们注意到，1月底，上海信贷资金管控已然出现偏紧的信号，多数银行房贷额度吃紧，放贷速度放缓，个别国有大行阶段性停贷。不仅仅是上海，广州、深圳等一线城市也出现不同程度的房贷额度吃紧，银行放款周期明显拉长。
展望未来，政策连番加码后市场或将出现阶段性震荡回调，尤其是在信贷资金收紧的大环境下，“打新”现象或出现降温，以往的“火爆”场面也将趋于平稳。
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