REITs底层资产重组的流程、时间及税务处理‖第三章底层资产及底层资产的重组（下篇）

Q3.13 实物出资的操作流程、所需时间以及税务处理有哪些应注意事项？

1.实物出资

根据《公司法》第27条第1款本文的规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。…”由此可知,所谓实物出资，是指股东以非货币财产作价出资的方式，完成对项目公司的投资的行为。

2.操作流程

（1）签订股东协议。出资是股东的义务，实物出资部分实质上是股东取得股权的对价，股东欲取得公司股东的身份和资格，必以对公司的出资承诺为前提，因此各方应就实物出资达成一致意见并签订书面股东协议。

（2）评估作价。根据公司法的规定，股东对作为出资的实物应当评估作价，核实财产。因此，股东以实物出资时应当对实物进行评估作价。实物资产属国有资产的，提供资产评估机构的评估报告及评估结果已得到国有资产管理部门确认的证明。

（3）签订公司章程。股东各方同意实物出资的股东在将实物转让给公司后以评估价格取得对应的公司股权，

（4）转移产权。根据公司法规定，以实物出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。即股东应当在约定的出资日期将实物的产权转移给公司。对于基础设施不动产类的实物，应当办理产权变更登记，自变更登记之日起，该股东的实物出资义务视为完成。对于特许经营权、收费权等，还应根据项目实际需要在相关部门办理备案或登记。

3.税务处理

根据《公司法》第27条第1款本文的规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。…”由此可知,股东出资可以用货币出资，也可以用实物等非货币财产作价出资，因此不动产持有人可以将其持有的不动产，以非货币财产作价出资的方式，投资到项目公司之中，因而达到资产隔离的目的。程序上不动产持有人须在公司章程中约定将以实物出资的方式完成股东的出资义务。有关于实物出资所涉及到的税务处理，说明如下：

（1）非货币性资产投资的所得税处理实务

根据《116号文》第1条规定：“居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。”由此可知，实物出资资产转让的所得，不动产持有人可以递延缴交所得税。但是第4条规定：“企业在对外投资5年内转让上述股权或投资收回的，应停止执行递延纳税政策，并就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在转让股权或投资收回当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税；企业在计算股权转让所得时，可按本通知第三条第一款规定将股权的计税基础一次调整到位(第1款)。企业在对外投资5年内注销的，应停止执行递延纳税政策，并就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在注销当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税(第2款)。”由此可知，如果5年内转让股权、投资回收或是注销企业，须一次缴清企业所得税。

（2）《116号文》与《59号文》相互竞合适用的问题

实物出资从某程度看可以视为是公司与股东之间的资产收购，因此可能造成《116号文》与《59号文》相互竞合的问题，根据《116号文》第6条的规定：“六、企业发生非货币性资产投资，符合《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）等文件规定的特殊性税务处理条件的，也可选择按特殊性税务处理规定执行。”由此可知，如果发生竞合的情形，可以适用《116号文》也可以适用《59号文》。

（3）其他税务处理的问题

有关土地增值税，根据《企业改制重组土地增值税政策通知》第4条规定：“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”由此可知，在改制或是重组的前提下，不动产持有人将房地产以实物出资的方式投资项目公司，不征收土地增值税。但是根据《企业改制重组土地增值税政策通知》第5条的规定，房地产企业不适用该优惠规定。

以不动产或无形资产出资入股属于增值税的应税行为，按照一般性转让行为征收增值税[1]。此外一般性的房屋产权作价投资入股，应按照房屋买卖行为征收契税[2]。最后，有关印花税的问题，投资入股协议是否在印花税处理中视为一项产权转移书据或购销合同需要缴纳印花税？由于印花税只对列举的凭证征税，而投资入股协议等并不在列举范围之内，因此入股协议不应缴交印花税[3]。

Q3.14 新设分立的操作流程、所需时间以及税务处理有哪些应注意事项？

1.新设分立

根据《企业重组业务企业所得税若干问题的通知》第1条第6项的规定；“分立，是指一家企业（以下称为被分立企业）将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业（以下称为分立企业），被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。”因此，不动产持有人将其持有的不动产，通过公司分立的方式，将资产转让给新设的项目公司，达到资产隔离的效果的资产重组方式。

2.操作流程

（1）董事会制定分立方案。董事会应当对分立的相关情况，以及分立后各公司的股东情况以及持股情况问题作出安排。

（2）股东会作出关于分立决议。公司可以根据实际情况召开股东会或股东大会，经三分之二以上表决权股东通过后实施分立决定。也可以经由所有股东一致同意做出决定，由股东签字盖章。

（3）涉及国有资产新设分立的，应报有关国家主管机关审批。

（4）编制公司资产负债表和财产清单。

（5）进行债权公告。公司应当根据公司法的规定公告债权人，但由于分立后的公司对分立前公司的债务需要承担连带责任，因此债权人的债权并不会因债务人分立而受到影响。

（6）分割资产和负债。资产和负债的分割应当签订书面协议，约定分立后各公司的注册资本及股权结构、债务的承担主体、职工安置等内容。分立后公司注册资本之和、实收资本之和不得高于分立前公司的注册资本、实收资本。

（7）发起设立新公司并交割资产。股东应当召开股东会议，并拟定公司章程，就公司的名称进行预核准，在公司成立后双方进行资产交割。

3.税务处理

有关于公司分立所涉及到的税务处理，说明如下：

（1）企业所得税的问题

根据《59号文》第6条的规定：“六、企业重组符合本通知第五条规定条件的，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按以下规定进行特殊性税务处理：…（五）企业分立，被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：1.分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定。2.被分立企业已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继。3.被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补。4.被分立企业的股东取得分立企业的股权（以下简称‘新股’），如需部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权（以下简称‘旧股’），‘新股’的计税基础应以放弃‘旧股’的计税基础确定。如不需放弃‘旧股’，则其取得‘新股’的计税基础可从以下两种方法中选择确定：直接将‘新股’的计税基础确定为零；或者以被分立企业分立出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调减原持有的‘旧股’的计税基础，再将调减的计税基础平均分配到‘新股’上。…”由此可知，第一、被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业(项目公司)的股权，第二、分立企业(项目公司)和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，第三、且被分立企业股东(不动产持有人)在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%；符合以上三项条件的可以按特殊税务处理。

（2）其他税务处理的问题

有关增值税部分，根据《营改增试点规定》第1条第2款的规定：“（二）不征收增值税项目。…5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。”由此可知，公司分立时将不动产及其相关债权、债务和劳动力一并转让的，不征收增值税。

有关土地增值税部分，根据《企业改制重组土地增值税政策通知》第3条规定：“按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。”由此可知，公司分立将不动产转移，不征收土地增值税。

有关契税部分，《改制重组契税政策的通知》第4条规定：“公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。”由此可知，公司分立投资主体相同的，分立公司所承受的不动产免征契税。

最后根据《企业改制有关印花税的通知》企业分立行为需经过县级以上人民政府及企业主管部的批准，才有资格享受不征收印花税的优惠，否则应该按照一般规定贴花完税[4]。

资产划转原为国有企业特殊的资产重组形式，是国有资产监管部门将其直接控股的一家公司的资产（土地、实物或股权）、相关债权债务、劳动力等无偿转入到其直接控股的另一家公司名下，并办理权属登记的资产重组形式，由于资产划转具有行政管理的性质，且不支付对价，不具有实质上的经济行为，因此无需缴纳各项税收。由于资产划转被广泛应用于并购重组领域，因此通常而言的资产划转采取税法的定义，是指：“100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产”的行为。

类REITs中的资产划转均为有偿划转，资产划转的主体一是国有企业之间，以及受同一母公司控制的子公司之间，需要讨论的问题一是国有企业资产的划转是否可以非公开协议转让方式完成，二是资产划转的税务处理方式。

1.国有企业资产的非公开协议转让

根据《企业国有资产交易监督管理办法》(国资委财政部32号令) 第三十一条：“以下情形的产权转让可以采取非公开协议转让方式：（一）涉及主业处于关系国家安全、国民经济命脉的重要行业和关键领域企业的重组整合，对受让方有特殊要求，企业产权需要在国有及国有控股企业之间转让的，经国资监管机构批准，可以采取非公开协议转让方式；（二）同一国家出资企业及其各级控股企业或实际控制企业之间因实施内部重组整合进行产权转让的，经该国家出资企业审议决策，可以采取非公开协议转让方式。”上述条文第一款涉及的交易涉及国有和国有控股企业之间，第二款涉及的交易涉及国有企业内部重组，由此可知,第一,国有和国有控股企业之间的资产转让,经国资监管机构批准,可以采取非公开转让方式,第二,国有企业因内部重组事项划转资产的,可以采取非公开转让方式,但应经过该国家出资企业的审议决策.

2.税务处理

底层资产重组如属于国有企产无偿划转的，则有《国有资产无偿划转办法》适用的问题。所谓企业国有产权无偿划转的意义，根据《国有资产无偿划转办法》第2条规定：“本办法所称企业国有产权无偿划转，是指企业国有产权在政府机构、事业单位、国有独资企业、国有独资公司之间的无偿转移(第1款)。国有独资公司作为划入或划出一方的，应当符合《中华人民共和国公司法》的有关规定(第2款)。”由此可知，无偿划转的行为基本上发生在国有独资企业或公司之间。

有关于企业国有资产无偿划转程序与审批，包括以下几个环节：第一、编写可行性论证报告，做好可行性研究，第二、划转双方应分别经过总经理办公会议、董事会审议，如果涉及的职工分流安置事项，应当经被划转企业职工代表大会审议通过，第三、划出方应当就无偿划转事项通知本单位债权人，并制订相应的债务处置方案，第四、划转双方应当组织被划转企业按照有关规定开展审计或清产核资，第五、划转双方协商一致后，应当签订企业国有产权无偿划转协议，第六、国有产权无偿划转所出资企业或其子企业持有的，由同级国资监管机构和主管部门分别批准，第七、划转双方应当依据相关批复文件及划转协议，进行账务调整，按规定办理产权登记等手续。

此外，根据《109号文》第3条规定：“对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。3、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。”由此可知，在100%直接控制的居民企业之间,按账面净值无偿划转资产，在符合一定条件下，可以按特殊税务处理。

关于无偿划转房地产是否征收土地增值税的问题，有人认为从《中华人民共和国土地增值税实施细则》(财法字〔1995〕6号)和财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)来看，不同企业之间房地产无偿划转不属于以赠与方式无偿转让房地产的行为，因此认为无偿划转房地产不属于不征收土地增值税的行为[5]。

有关增值税部分，根据《营改增试点规定》第1条第2款的规定：“（二）不征收增值税项目。…5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。”由此可知，公司出售资产时将不动产及其相关债权、债务和劳动力一并转让的，不征收增值税。

有关契税部分，根据《改制重组契税政策的通知》第6条第2款的规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。”由此可知，资产无偿的划转免征契税。

根据《59号文》第4条第4款的规定：“（四）资产收购，是指一家企业（以下称为受让企业）购买另一家企业（以下称为转让企业）实质经营性资产的交易。受让企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合。”由此可知，不动产有偿转让属于税法上的资产收购。资产收购如果要适用特殊税务处理，除了要符合前述《59号文》第5条规定外，根据《59号文》第6条第3项以及《109号文》第2条规定：“资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的50%，且受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：1.转让企业取得受让企业股权的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。2.受让企业取得转让企业资产的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。”由此可知，收购公司(即受让企业)收购的资产不低于标的企业(即转让企业)全部资产的50%，且收购公司的股权支付金额不低于交易总额的85%,可以适用免税的计价基础。

不动产持有人在REITs交易结构中会搭建基金、信托计划或是被吸并公司等资产收购主体，通过搭建股债结构的方式收购项目公司的股权或(和)债权，这些资产收购主体在收购项目公司股权的时候，基本上会全部收购取得对项目公司完全的控制权，但是有的时候基于某原因，收购主体只收购了项目公司部分的股权，这时候REITs项目会有哪些风险缓释措施呢？第一、虽然收购主体没有收购全部的股权，但是也会收购绝大部分的股权，以取得项目公司绝对的控制权，第二、由少数股东委托收购主体代为行使股东权利，以取得少数股东的权利，第三、专项计划会通过监管银行监管项目公司的账户，使项目公司进出的每一笔钱都在专项计划的控制之中。

底层资产中的不动产，除了可以区分为基础设施以及房地产外，还可以区分为入池资产以及不入池资产，所谓入池资产是指资产的现金流流入资金池或是专项计划，而非入池资产是指资产的现金流不流入资金池或是专项计划。

一般而言，为了防止现金流混同，或是基于破产隔离的考虑，会将入池资产单独装入项目公司，比较不会将入池以及非入池资产同时都放入项目公司之中。但是实践中有少数项目为了减少资产变动可能产生的繁杂手续，或是将非入池资产作为增信手段，而将入池以及非入池资产同时装入项目公司之中，当然也会有相应的风险缓释措施，常见的有：第一、入池资产与非入池资产要分流进入不同的账户，第二、要求不动产的持有人对于非入池资产可能产生的风险要进行担保，第三、未来如果入池资产不够分配时，非入池资产要进入分配程序中。

Q3.19有关于企业国有资产无偿划转程序与审批，包括哪些环节？

第一、编写可行性论证报告，做好可行性研究。

第二、划转双方应分别经过总经理办公会议、董事会审议，如果涉及的职工分流安置事项，应当经被划转企业职工代表大会审议通过。

第三、划出方应当就无偿划转事项通知本单位债权人，并制订相应的债务处置方案。

第四、划转双方应当组织被划转企业按照有关规定开展审计或清产核资。

第五、划转双方协商一致后，应当签订企业国有产权无偿划转协议。

第六、划转双方应当依据相关批复文件及划转协议，进行账务调整，按规定办理产权登记等手续。

注：

[1]徐贺，《资本交易税收实务》，中国税务出版社，2019年2月第1版，第36页。 ↑

[2]徐贺，《资本交易税收实务》，中国税务出版社，2019年2月第1版，第44页。 ↑

[3]徐贺，《资本交易税收实务》，中国税务出版社，2019年2月第1版，第47页。 ↑

[4]徐贺，《资本交易税收实务》，中国税务出版社，2019年2月第1版，第371页。 ↑

[5]刘小玮、张兰田，《资本业务税法指南》，法律出版社，2018年7月第 1版，第85页。 ↑

[6]徐峥、查燕云、赵团结，《企业并购税收》，立信会计出版社，2020年6月第1版，第45页。 ↑