房屋买卖合同约定可以变更买受人,等于获得免死金牌?

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2021-07-12 17:57 2547 0 0
为规避政府限购的政策风险,越来越多的房产买家会在签订房屋买卖合同时要求增加“变更买受人”的条款,那么“变更买受人”的条款是否具有法律效力呢?

作者:郭韧律师团队

来源:房产金融法律服务(ID:guoren-lawyer)

2021年,随着《关于促进本市房地产市场平稳发展的意见》(沪建房管联【2021】48号)、法拍房限购等相关政策的出台,上海的购房门槛进一步提高,购房资格再次成为社会热点。为规避政府限购的政策风险,越来越多的房产买家会在签订房屋买卖合同时要求增加“变更买受人”的条款,那么“变更买受人”的条款是否具有法律效力呢?签订了该条款是否就可以随意变更不受限制,等于获得免死金牌了呢?

先看两则案例

案例一:(2019)沪0115民初981号

判决书摘录:

本案争议焦点在于:变更买受人条款是否适用。首先,根据合同“若原告需将房屋转让,被告需无条件配合签约、过户等事宜”之补充约定,该约定应系原、被告就可以变更买受人达成的一致意见,且2018年11月10日原、被告及新购买人在居间方处亦实际就被告与新购买人签约事宜进行了磋商。

其次,原、被告在庭审中均认可,新合同对房屋总价款、房款支付方式、网签示范合同、过户时间等重要合同条款的约定均未发生变更,仅对新购房人支付定金数额无法协商一致。再次,并无证据表明原告在转让、变更买受人过程中牟利,且该约定也无其他法定无效情形。因此,原告要求变更买受人,符合双方合同补充约定,并无不当。

案例二:(2020)沪0117民初14947号

判决书摘录:

原告(乙方)与两被告(甲方)签订《房屋出售转让合同》一份,合同约定在甲乙双方签订本协议之日起,直至过户至乙方为产权人期间,乙方有权变更、减少、增加买受人,甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议,溢价部分由乙方支配并贬值风险均由乙方承担。

原告的职业为二房东,兼职做中介,没有固定工作单位。

原、被告在签订关于涉案房屋的房屋买卖合同后,在原告的默许下,又由被告和案外人叶某2、叶某1签署了新的房屋买卖合同,并由被告向案外人收取购房款,被告张永云、案外人叶某1也均确认目前第二份合同仍在履行中,因此本院认定原合同在事实上已由原、被告合意终止履行。被告已收取的购房定金及首付款400,000元,理应向原告退还。对于原告主张的前后两份合同的溢价款差额270,000元,第一份合同中虽有条款对此作出约定,但鉴于原告本身系限购人员,第一份合同原本即处于事实上履行不能的状态,原告试图以变更买受人的条款规避限购政策,相关条款也属无效,因此本院对于原告主张的溢价款差额不予支持。

律师总结

从以上两则典型案例来看,上海法院对该类案件的审判口径大体上就是“房住不炒”政策的充分体现。对于合同中约定的变更买受人条款,属于买卖双方的意思自治行为,并不违反相关法律规定,一般情况下应属有效,但在具体司法实践过程中,根据具体案例在认定上会有一定区别。

对于真实购房者(不区分刚需自住或者投资置换),如果不涉及明显变更交易条件,仅仅是由于政策原因暂未获得或者失去购房资格,而要求卖家配合变更买受人为近亲属或朋友的,法院倾向于支持该请求,以保障购房人的权利。而对于一些试图以变更买受人条款规来避限购政策,以达到赚取房款差价等盈利目的的“炒房人”,即便法院认可变更买受人条款的效力,但对于房款溢价部分归原买受人的约定很可能不会被支持。

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原标题: 房屋买卖合同约定可以变更买受人,等于获得免死金牌?

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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