房地产的又一剂强心针

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2022-02-15 19:01 1822 0 0
近期的房地产政策也是密集出台,其中还是以稳楼市、稳预期为主。

作者:陌爷

来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

在监管当局的一套组合拳尤其是融资政策收紧后,才意识到开发商的流动性如此的捉襟见肘。

在社会经济持续下行的大背景下,“夜壶经济”能否再次启动,姑且另当别论。

但是对于尚是支柱性产业的房地产而言,但凡出现一丝系统性风险的征兆,必然是不允许的。

近期的房地产政策也是密集出台,其中还是以稳楼市、稳预期为主。

点状政策,如要求9家大型央国企对于11家中高风险的民企提供以资产收并购为主的流动性支持。

且围绕这一举措提供了一些列的政策上的支持,如并购贷不纳入“三道红线”内、鼓励银行资金向大型央国企倾斜等举措。

而于2月10日,房地产便再次迎来了一则利好,主要针对于预售资金监管。

【该管理办法明确:预售资金额度监管为“重点额度监管”,由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定能确保项目竣工所需的资金额度。当账户内资金达到监管额度后,超出额度的资金可以由房企提取自由使用。】

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现时点出具对于监管资金的管理办法,一方面表明房地产调控已进入深水区,从限购、限贷、“三道红线”等政策端、融资端,渗透到房企的经营层面。

另一方面,仔细深究,当前的房地产资金监管制度确实存在其不合理之处。

(1)政策规定不明确

包括监管账户开设范围是土地证还是预售证规定不明确;

重点监管资金提取范围是土地证、预售证、单楼栋还是单套房规定不明确;

部分城市重点监管资金比例、提取节点规定不明确;

(2)提取基数过高

重点监管资金的提取基数包括备案价、工程款、实收款三类,其中以备案价、工程款为基数的城市占绝大多数。

(3)提取比例过高

如按照工程造价1.n倍计算重点监管资金的城市,倍数普遍在1.1倍-1.3倍之间,其中浙江的城市普遍较高,为工程造价1.3倍,其次为福建、安徽的城市,普遍为工程造价1.2倍。

(4)提取节奏不合理

重点监管资金根据工程节点提取,比较宽松的包括南宁、天津、无锡、福州等,房企可在主体结构封顶前取用大部分重点监管资金。

提取节奏较慢的城市包括惠州、佛山等,主体结构封顶前重点监管资金较难取用。

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再来说一说,对于该条政策措施主要有以下几点看法:

1、虽未明确具体的监管要求,但是整体导向是放松监管资金要求,对于房地产行业以及缓释房企流动性而言实则利好。

2、虽是对于行业鼓励性的或者说是对于地方政府导向性的政策要求,但却是面状的宽松政策,惠及所有的开发商。

3、此次政策的出台是对于房企资金监管过于严格而出台的纠正措施。

像阳光城,沈阳某项目后续工程款还有1亿需支付,政府还要监管7.5亿不让动,导致了企业的资金流动性被大大降低,风险攀升,间接导致了阳光城的现状。

4、超出额度的监管资金房企可自由使用,意味着房地产建设项目仍要满足监管资金要求的前提下,对于超出的部分房企的自主权更大。

对于恒大、阳光城、花样年等全国性暴雷房企而言,地方政府往往会因为企业风险而加大对于资金监管的要求,导致即便在满足监管要求前提下,账面资金不能及时补充流动性以及债务刚兑,而加速企业风险。

而该条政策的导向便是防止该类的“踩踏事件”的加剧与发生。

5、对于预售资金监管制度的调整将会是中长期调控的方向。

现在很多地方,建设进度到达±0,就可以预售。土地款通过前融解决,工程建设中可以做开发贷,层层加大的杠杆是导致企业风险与项目风险最根本的原因。

对于这种开发模式而言,一是现金流脆弱,单项目的回款受阻可能会牵连到整个资金盘子的流动性。

二是监管资金的问题,有些是被提前动用,就存在建设烂尾可能,有些是监管过严,被动降低了资金周转率。

所以对于监管资金而言,未来的调控方向并不是更松、也不是更严,而是需要更加灵活。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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