丁祖昱评楼市 作者：克而瑞租售
各行各业在“暂停键”按下之后，迎来了雪上加霜的日子。而疫情之下，原本不赚钱的长租公寓也一度因为物资保障问题被推上了风口浪尖，租购同权遭遇前所未有的挑战。
租赁市场目前正经历开业规模放缓、出租率下调等情况，受疫情影响，租客对于租住空间的需求也将产生一定的变化，而疫情引发的人口流动性下降，短期内或对长租行业带来不小的冲击。
01 租赁企业开业规模增速放缓，上海4月新增供应停
疫情之于租赁企业而言，最直观的影响是新项目拓展和开业。
一季度，深圳、上海等重点城市先后采取“封城”疫情管控，全市处于静止状态，原定开业的项目被迫延期，因此，住房租赁企业一季度开业规模较上一季度增速出现了明显的下跌。
克而瑞租售数据显示，2022年第一季度，TOP30住房租赁企业累计开业规模85.89万间，同比增长28.86%，较去年四季度环比增长7.86%，但增速较去年四季度下跌了0.6个百分点。
图：2021-2022Q1TOP30住房租赁企业开业规模变化
数据来源：克而瑞租售
上海此轮封城已有月余，受此影响，4月全市无新增开业的集中式公寓，上一次出现无新增的情况，还要追述到2020年的2月，两次的停工停产对行业影响甚大。
实际上，整个4月对于住房租赁企业而言，更多的是配合政府防疫工作，保障租客的健康与安全，维系门店正常运营。
从上海前3月集中式公寓开业情况来看，由于疫情反复，3月新增开业的集中式公寓房源数共1618套，较去年同期下降27%。一季度，上海新增开业的集中式公寓房源数仅为2213套，相较于去年同期减少55%。
图：2020.1-2022.4上海集中式公寓新增开业规模变化
数据来源：CRIC城市租售系统
值得注意的是，不单单是开业项目停滞，租赁用地的供应也近乎停滞。上海作为租赁行业排头兵，“十三五”期间共出让了集中式租赁住房项目用地150余幅，可建建筑面积约1000万平方米，而这部分作为保障性租赁住房的新增供应土地，大多处于建设施工阶段，随着4月上海的封控，所有的土地施工全面停滞。
02 租金变化不大，解封后出租率或下调
3-4月，由于部分城市疫情的突发，多城封闭管理，也在一定程度上限制了租金的增长。
回看2021年，全国55城个人房源平均租金为33.21元/平米/月，较去年同比增长7.27%，租金及增速皆创历史新高。北上广深、杭州、成都等一线及强二线城市租金增幅同比更是达到18%以上。
然而进入年末，各城市个人房源租金开启下滑趋势，今年更是连续多月下跌，传统的租赁市场旺季也随着疫情的发酵未能如期而至。
可见租赁行业整体低迷态势，而租金背后所反映出的经济下行压力和疫情所带来的收入压力值得重视。
图：2021年-2022年3月全国55城个人房源月度租金变化
数据来源：CRIC城市租售系统
集中式公寓市场由于租约多为半年或者一年，租金变化幅度较小，整体并未受到个人房源的波动影响，租金和出租率整体较为平稳。整个4月，上海在封闭管理的情况下，租金也并未有变化，出租率整体也与3月基本持平，具体到企业反而有部分出租率增长的情况。
比如乐璟生活社区这类产业园区的企业宿舍项目，由于小区疫情管控的原因，将原有散租在小区的企业员工吸纳到项目上，出租率同比则是出现了上涨。此外，乐璟多数承租的项目都是政府或者国有资产，在租金减免的扶持政策上有一定的优势。
但并非所有企业都如乐璟这般，大多数租赁企业面临着空置房源招租难的问题，房源空置率比较高。
从对租客的调研来看，解封后或将有部分租客退租的情况，这部分变化也将导致集中式公寓项目出租率的下跌。
03 疫情后长租市场或产生4大变化
尽管租金收入受疫情影响不大，但项目的运营存在巨大的压力，如何保障租客的物资需求以及门店防疫工作成为重中之重。
好消息是，随着上海疫情的拐点逐渐显现，疫情后租赁市场将会有哪些变化是值得深度思考的问题。
1. 租客流失率大大提高，租赁企业经营存在一定挑战
租购同权的问题在物资保障过程中再次被放大。疫情当下，街道派发物资多优先满足住宅小区，集中式公寓很少被考虑在内，管家或租客更多的只能通过团购“自救”，以解决基础温饱需求。尽管后续上海及时发布公寓物资措施，但街道执行过程中灵活空间大。
疫情使得部分城市停工停产，对于企业本身就会存在压力，不堪重负的部分企业可能会调整员工薪资，优化自身员工体系使得员工面临失业，更严重的企业将会迎来新的批倒闭潮。部分租客的离开将直接影响项目经营，给原本就不太赚钱的住房租赁运营商们带来巨大的压力。
2. 退租潮隐现，租客开始倾向于租住个人房源或功能设备齐全的一居室集中式公寓
由于此次的疫情导致上海的封闭管控时间较长，多数集中式公寓房间内没有厨房，而公区厨房在“足不出户”的政策下也变成鸡肋。绝大部分租客因为无法做饭，只能靠泡面或者速食解决三餐，即使街道提供物资也多以蔬菜为主，无法烹饪
此外，据克而瑞租售调研，集中式公寓面临较大的防疫压力，比如如遇感染者将面临转运压力，由于医护资源紧张，转运不及时很容易造成集中感染，自身的健康安全也没办法得到保障，因此租客对此事较为敏感。
疫情后，部分租客对于租住空间的需求也将有一定的变化，开始倾向于选择个人房源满足做饭的需求，或者功能设备齐全的一居室集中式公寓。而原先的集中式公寓项目，在疫情后由于这部分租客的变化也会带来出租率的下跌。
3. 租赁用地建设停滞，新增供应放缓，保租房建设压力大
上海由于此次的封城管控，各企业停工停产，各类租赁用地的建设也随之停止，而租赁用地建设的租赁住房是保障性租赁住房供应的主要渠道之一，一个月的停工势必会导致项目入市的推迟。
此前，上海提出到2022年年底，计划建设筹措保障性租赁住房24万套（间），完成“十四五”目标总量的一半以上，而到“十四五”末，计划有40万套（间）房源形成供应。除此之外，租赁住宅运营商原本预计入市的项目也随着疫情的突发推迟。
就当前情况来看，租赁用地建设的停滞，新增供应量的放缓将为保障性租赁住房建设带来一定的压力，上海能否如期完成“十四五”期间保租房建设的目标存在不确定性。
4. 复工复产或带动企业员工宿舍建设热潮
上海首批复工复产的企业主要为制造型企业，并非所有企业都为员工提供统一的宿舍，大多数的企业员工分散在各小区租住。由于当前上海很多小区还在封闭管理，员工很难到岗，对于企业整体的统筹管控存在一定的难度。此轮疫情之下，蓝领公寓也表现出较强的韧性。比如魔方公寓疫情期间在管理蓝领等集宿公寓上加大投入，为人力密集型服务业企业解决协同管理员工的问题。
上海的十四五规划中也提到了“产城融合”、“职住平衡”等关键词，因此，针对于劳动密集型产业的制造业，为其员工提供统一的集体宿舍能便于企业对员工的管理，把疫情激发的短期产业住宿产品需求转化为长期需求，进一步促进实现职住平衡的目标。
租赁市场尚未从低迷的市场中走出来，本轮疫情的突袭对于整个住房租赁行业来说又将是一大挑战，疫情过后，恢复租客信心，建立租客的归属感、安全感成为当务之急。租赁企业也将面临一场生存之战，当前最重要的是开源节流，保障现金流；优化服务成本，围绕客户需求对产品进行更新迭代，积极拓展项目，提升特殊情况下的应急管理能力。
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