丁祖昱评楼市 作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
转眼2020年即将进入收官之月，多项指标显示，全国土地市场已提前入“冬”。
整体来看，自10月以来土地热度在“三条红线”影响下明显降温，溢价率仅有12.2%，创下二季度以来新低，11月，市场热度依旧保持低位。
实际上，聚焦到城市和企业，房企的投资需求并未减弱，部分城市土拍热度不减。比如近日深圳上演了年内规模最大的一场土拍，8宗居住用地集中入市，总成交金额达到约340亿元。接下来，深圳、上海等仍将有优质地块入市。
未来，房地产政策持续维稳的主基调下，供应端难再出现二季度那样优质地块集中供地潮，但部分环沪三四线城市迎来了一波集中红利期，土地市场迅速升温，房企竞拍依然十分激烈。但高热地块竞拍时，房企更应冷静测算拿地成本，避免陷入盈利困境。
土拍溢价率已“三连降”
10月，受国庆、中秋长假影响，全国土地成交量环比明显下降，与此同时，由于热点二线城市优质土地成交占比进一步下滑，10月平均地价环比下降3%，降至2421元/平方米。
市场热度有所降温，10月份土地成交溢价率自8月新政出台已经实现三连降，环比9月也下降2.4个百分点至12.2%，创下今年3月以来新低。究其原因，一方面热点城市优质地块供应明显减少，另一方面“三条红线”融资新规下，企业资金面明显收紧，拍地积极性明显回落。
图：全国土地市场经营性用地溢价率走势图
数据来源：CRIC
从房企竞拍热度来看，10月份超百轮竞拍地块仅有20幅，自6月峰值之后已经连续5个月下滑，仅是6月百轮竞拍地块数量的三分之一。溢价率和高竞拍轮次地块数量变化保持一致，10月份反映土拍整体热度的指标均明显下滑。
最新数据显示，11月份市场热度依旧保持低位，截止11月20日，超百轮竞拍地块仅15宗，但由于深圳、南通等城市优质地块比重有所增加，预计全月整体市场热度环比10月将小幅回升。
图：重点城市超百轮竞拍地块数量变化走势
注：11月数据截止11月20日
数据来源：CRIC
八成超百轮地块位于长三角
从高竞拍地块分布情况来看，10月和11月成交的35宗超百轮竞拍地块中，长三角城市超百轮竞拍地块合计28宗，占全国高竞拍地块总量的占比为八成，依然是房企竞争优质地块的主战场，不过较二、三季度的集中度有所下降；其余的7幅地块分别位于深圳、广州、武汉、西安、东莞和洛阳。
具体城市而言，嘉兴表现抢眼，超百轮地块有6宗，占比达17%，房企竞争依然较为激烈。近期，嘉兴热点板块推地频率明显提升，优质地块分布遍布南湖、秀洲、海宁和平湖等区域，6宗高竞拍地块均以最高限价成交，实际溢价率均超30%。
除嘉兴之外，二、三季度表现相对突出的宁波、南通和台州等城市高竞拍地块也较多，超百轮竞拍地块均为4宗。对比二、三季度，宁波地市热度有所降温，由于前期市场大热、经历过调控加码后优质地块占比明显减少。
而沪苏通高铁利好的之下的南通表现依旧突出，在“限房价、限马甲”的调控之下，南通地市依然高热不退。具体来看，以位于海门生态南城板块的CR20026地块为例，该地块位于海门区重点打造的区域之一，竞拍前就已有7轮报价，最终经过417轮竞拍，被深耕海门的万科以15.6亿元的总价竞得，成交楼面价13551元/平方米，溢价率高达80.77%。此外，龙湖也在近期拍下了通州高铁新城核心地块，成交楼面价高达10005元/平方米，溢价率高达20.78%，创下板块成交楼面价新高。
图：10月和11月份超百轮竞拍成交地块城市分布
注：11月数据截止11月20日
八成地块刷新单价“地王”
聚焦10和11月高竞拍轮数TOP15地块，对比其楼板价与周边同类地块楼板价后发现，超八成地块成交单价刷新了所在板块的单价“天花板”。
其中涨幅最大的地块位于武汉，11月13日，武告字（2020年）19号江岸区二七滨江板块纯宅地出让，地块起始价43亿元，起始楼面价20000元/平方米，土地资源极其稀缺，参与该地块竞争的企业包括万科、电建、华润、平安、中海、大华、华发等，经过321轮竞价，最终由华润以总成交价65.7亿斩获，成交楼面价30558元/平方米，溢价率52.79%，成为武汉市单价地王，相较周边同类型地块楼板价增加128%；尤其值得注意的是，武汉之前的单价地王——碧桂园汉阳滨江P(2016)064号地块的楼面价仅20017元/平方米，相比之下，地王楼板价涨幅高达52.66%。
涨幅第二的地块位于嘉兴的秀水区，地块起始楼面价约5143元/平方米，最终经过526轮竞拍，由嘉兴秀拓置业以最高限价7712元/平方米+竞配建面积2100平方米竞得，实际楼面价高达7878元/平方米，较奥山地块楼板价高出68%，也创下了区域成交楼板价新高。涨幅居于第三、四位的同样也位于嘉兴，两地块地理位置隔路相邻，位于高铁新城光环笼罩之下的科技城南板块，两宗地块均刷新当时板块地价新高。
表：典型高热地块价格变动情况(元/平方米)
数据来源：CRIC
大部分地块尚存盈利空间
典型高热地块中，大部分地块地价房价比低于70%，盈利问题不大。
但值得注意的是，近期开工的沪苏沪高铁也引爆了湖州土地市场，其中，湖州2宗地块竞拍轮次均过百轮。其中，位于吴兴区东部新城核心区的2020-30号地块，经历333轮竞价，由滨江房产以总价11.59亿元竞得，溢价率71.4%，折合楼面价8748元/平方米。然而，在此之前东部新城的地块成交楼面价从未突破过8000元/平方米，该地块也成功创下了板块最高纪录。
湖州当下土地市场高热度背后的隐忧凸显，经过测算，吴兴区东部新城核心区的2020-30号地块地价房价比达到了80%，房价地价差仅为2252元，连建安成本尚无法覆盖，盈利比较困难。在类似火爆城市的热门地块，房企仍需要谨慎拿地，仔细测算拿地成本。
表：典型高热地块盈利情况分析
数据来源：CRIC
综合各项指标，10月、11月中上旬土地市场较腰斩的9月进一步降温，逐渐进入寒冬。
全国土地供应质量有明显的下降，尤其是一二线城市高单价、高轮次竞拍、高溢价等现象的出现频次将明显下滑，尽管优质地块供应减少，但具有规划利好的近郊板块仍可重点关注，在板块供求符合投资预期的情况下，相比开发限制严格、土拍竞争激烈的稀缺优质地块而言，或许反而能获得更高的投资收益。
10月以来，竞拍比较激烈的地块多位于嘉兴、南通等热点环沪三四线的热点板块，尽管这些地块单价相对较低、总价小，资金压力相对较小，但考虑到限房价因素的存在，房企仍需要仔细测算拿地成本，避免后期利润空间或现金流不足的风险。
需要警惕的是，在土地市场相对火爆的区域，房企一定要秉持“越火爆、越冷静”的态度去拿地，超预期的地块切勿盲目争抢，毕竟拿地的主要目的是实现盈利，地价过高、压缩未来利润空间的土地要谨慎选择，避免出现盈利困难的窘境。
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原标题： 地市入“冬”，环沪城市土拍热度不减
