疫情之下房租减免裁判规则探析与展望——从2020到2022

本文旨在探究上海地区涉2020疫情的房屋租赁合同纠纷房租减免部分的裁判规则，对比两轮疫情时的相关纾困政策和指导意见，在此基础上对上海地区法院涉2022疫情的房屋租赁合同纠纷裁判规则进行预测，以帮助企业对上海地区的房租减免裁判规则进行全局性的把握，应对潜在的风险。

我们整理了司法机关和行政机关就疫情期间房租减免问题颁布的文件，主要如下：

二．疫情期间租金减免的裁判规则探析和展望

1. 支持租金减免的情形

（1）租金减免幅度：通常减免二个月或三个月的租金。

（2）判决减免的理由和依据

①依照政府租金减免相关政策判决减免。

②受疫情影响承租人无法正常使用房屋、营收受到影响。

不支持国有经营性房屋租金减免的案例相对较少，但也仍存在法院判决不减免租金或减免幅度明显较少的情形。其中，常见的主要原因是承租人的条件不符合国有经营性房屋租金减免的相关政策规定，例如承租的房屋涉及居住用途而非完全商用（例：（2021）沪0112民初6932号）、被告属社会团体法人而非中小微企业和个体工商户（例：（2020）沪0105民初18573号）、次承租人未获得出租人的租金减免（例：（2021）沪02民终7922号）等。

值得注意的是，也存在法院准许出租人根据自身情形制定房租减免政策并允许缩小减免幅度的情形，例如（2021）沪02民终8754号判决中，法院认为“红坊半岛公司认为其应该获得三个月的租金减免的依据是上海市国有资产监督管理委员会发出《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》等行政性文件，该文件对于疫情期间的租金减免提出了要求，但该文件并非强制性法律规定，且并没有具体的实施细则，相关国有企业可以根据不同的情形进行处理…相应政策的制定、实施，并非民事法律关系调整的范围…”。换言之，本案中法院认为相关租金减免政策的制定和执行属于行政系统内部事务，并非属于由民法所调整的民事法律关系，不能仅凭此就作为法院判决租金减免的依据，并尊重国有企业对租金减免的自主裁量。

3. 总结及展望

以上判决作出的时间多为2020年或2021年，均是因2020年初的疫情引发的国有经营性房屋租金减免的纠纷。上海地区对该类纠纷的判决，主要有如下特征：1.如承租人本身无重大瑕疵或过错（例如不符合政策中的减免条件），法院通常裁判减免租金；2.对于租金减免的幅度，法院判决时并不完全参照行政机关出具的减免政策，具有一定自由裁量空间；3.承租人对于“房屋无法正常使用”、“营收产生重大减损”、“经营困难”等情形承担的举证责任较轻甚至无需承担，法院倾向于推定承租人具有前述情况；4.在绝大部分案件中，判决书的裁判依据不会直接援引情势变更条款或公平原则条款，而是在说理部分就考量的情形进行简要说明。

究其原因，我们认为：

• 《2020最高院涉疫指导意见（二）》和《2020上海高院涉疫问答（二）》并未就2020年疫情期间的房租减免幅度进行具体明文规定，且后者也并未要求上海法院参照市政府的减免政策判决房租减免的幅度，加之2020年上海市政府本身规定的房租减免幅度也有变化（该幅度由二个月变为三个月，可详见上文的政策综述部分），以上三个因素共同导致上海地区的法院在判决减免幅度时具有一定的任意性；

• 对“房屋无法正常使用”、“营收产生重大减损”等情形的认定并无具体的标准，再加上企业经营的确会受到疫情影响，这导致法院分配给承租人对此的举证责任较轻甚至没有。

相比之下，2022年上海市政府对于国有企业房屋的减免政策更加具体明确（详见《2022上海国企房租减免细则》），且《2022上海高院涉疫问答（三）》也明文规定了国有企业房屋租金减免“按照上海市有关政策免除合理期限内的租金”。因此，可以预测涉2022年疫情国有企业房租减免的裁判规则具有以下特征：1.相较于2020年，上海地区各法院裁判的标准更加统一，法官自由裁量相对缩小；2.判决国有企业房租是否减免的标准将更多参考市政府的减免政策，考量“房屋无法正常使用”、“营收产生重大减损”这些因素的比重减少，这进一步降低了承租人的举证责任；且房租减免幅度或大多为3个月，特殊情形下为6个月。

1. 支持租金减免的情形

（1）租金减免幅度：通常为二个月以下的租金。

（2）判决减免的理由和依据

①“裁判依据”中直接援引《中华人民共和国民法典》公平原则条款。

在（2021）沪0115民初37316号判决书中，法院以被告对系争房屋未用于经营使用为由根据公平原则减免两个月租金，并在裁判依据中直接援引民法典的公平原则条款。

②引用《2020最高院涉疫指导意见（二）》第六条作为依据进行说明。

例如（2021）沪01民终7484号、（2021）沪0115民初44764号等判决书中的“法院认为”部分直接援引前述指导意见作为裁判的理由。可见《2020最高院涉疫指导意见（二）》是法院判决租金减免的重要依据。

③受疫情影响承租人无法正常使用房屋、营收受到影响。

有些判决虽未引用《2020最高院涉疫指导意见（二）》，但是对其中的“营收受影响”等情形也进行了考量。例如（2021）沪01民终6390号中，法院认为“但疫情对于酒店服务行业也却有一定影响，结合绿浦公司对系争房屋的实际使用情况，一审法院酌情在后续租金欠付期内免除绿浦公司一个月的租金。”

2. 不支持租金减免的情形

对于非国有经营性房屋，不支持租金减免主要原因是“未影响承租人正常使用房屋”、“未导致承租人经营困难”等。

3. 总结及展望

以上都是针对受2020疫情影响的非国有经营性房屋房租减免的纠纷。上海法院对该类纠纷的判决，特点如下：1.是否减免房租的标准与《2020最高院涉疫指导意见（二）》第六条基本保持一致，即减免的主要依据是承租人出现房屋无法使用或营收明显减少的状况；2.减免幅度通常在二个月以内，并根据实际情况在二个月范围内自由裁量；3.有法院要求承租人“房屋无法使用”、“营收明显减少”承担一定的举证责任。相比之下，承租人对非国有经营性房屋房租减免承担的举证责任大于对国有经营性房屋房租减免的举证责任。

究其原因，我们认为：1. 2020年疫情时，行政机关未就非国有经营性房屋的房租减免颁布具体可实操的政策，这导致法院普遍倾向于参考《2020最高院涉疫指导意见（二）》第六条，因此裁判口径相较于国有经营性房屋情形中更为一致；2. 在非国有经营性房屋的租金减免中，出租人和承租人之间为平等民事主体，减免租金相当于变更平等民事主体间的合同内容，故法院更为谨慎。这体现在承租人对房租减免标准（例如营收明显减少）的举证责任相对较高的方面上；3. 2020年上海市受疫情影响最大的时间为二、三月份，因此法院通常判决减免二个月以内，与实际情况相符，具体法院在认定因政策以及疫情影响实际影响的租赁时间时会引用上海市人民政府颁布的相应官方文件（例如：法院在确定2020年疫情上海封闭时长为：2020年1月24日至2020年3月24日，自2020年1月24日上海发布了突发性公共卫生事件一级应急响应机制起至2020年3月24日取消突发性公共卫生事件一级应急响应机制止）。

就2022年疫情相关的非国有经营性房租减免裁判规则，上海高院于2022年4月10日颁布了《2022上海高院涉疫问答（三）》，内容基本与《2020最高院涉疫指导意见（二）》一致。基于此，我们预测涉2022年疫情非国有经营性房屋房租减免纠纷的裁判规则具有以下特征：

• 房租减免幅度或根据本轮上海市封闭管控的实际时长而确定，根据民法公平原则，减免幅度可能是承租人与出租人各自承担一半封闭期间的损失。实际时长可能还是以政府官方文件为准，若租赁房屋实际影响时间超过政府官方文件所列时间的，建议承租人注意相关证据保留，例如街道通知文件照片、与相关政府部门人员沟通记录以确定实际封闭时间；

• 鉴于本轮疫情对民营经济产生的巨大影响，更容易认定“房屋无法使用”、“营收明显减少”等情形，因此由承租人承担的符合减免标准的举证责任或相对较轻；

• 截至本文出具之日，最高人民法院尚未颁布2022年疫情相关的指导意见。若本轮疫情有向其他省市蔓延之势，最高院或出具相关文件，以进一步规范此类案件的裁判。

鉴于上海本轮疫情封控对整体商业活动的影响较大且范围较广，或将涌现出较多房屋租赁合同纠纷，对此，我们认为承租人与出租人应本着共克时艰、共担风险的原则妥善处理潜在的纠纷。与此同时，各方也应有所准备，在前期协商过程中注意留痕，例如保存申报减免表格、邮寄凭证、街道的管控文件等书面证据，以免争议诉至法院时无法充分举证。本文旨在针对疫情期间上海地区房租减免规则进行探究，帮助各方对未来可能存在的租赁合同纠纷作好准备，望有所裨益。