专注不良和法律顾问律师团 作者：王利平，华城律所
来源：专注不良和法律顾问律师团（ID：gh_c1d0498f9733）
居住权对不良资产处置和执行案件的
影响和思考
前 言
“终身学习”是作为法官、检察官、律师等法律人士必须应有的职业理念。作为法官、检察官、纪检人员等国家工作人员只有不断的学习法理并与实践相结合，才能防止冤假错案的发生，维护好社会公平正义的最后一道防线。作为律师，只有不断学习和充实自己，才能为委托人提供专业优质的法律服务，和法官、检察官等一起为维护社会的公平正义最后一道防线共同努力。
《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日开始施行，同时，《民法总则》、《民法通则》、《合同法》、《物权法》、《担保法》、《婚姻法》、《继承法》等法律同时废止，不再施行。民法典新增加的第14章“居住权”是第一次详细明确规定了“居住权”与“土地承包经营权”、“建设用地使用权”、“宅地基使用权”都属于用益物权。同时，明确了居住权设立的条件和方式。笔者从不良资产处置和执行案件的影响方面，为大家分享一下相应问题。
（注：本照片由团队赵子民律师拍摄。早晨6:30分）
一、居住权的立法目的
居住权是一种绝对权，可以对抗所有权人。居住权的立法目的是为了能够使人民能够正常居住生活，尤其要保护未成年子女、老人、残疾人、精神病、丧失劳动能力人等特殊人群的权益。
对于不符合居住权的立法目的，应当不允许设立居住权，负责登记的国家管理部门应当严格审查后进行登记，人民法院在判决、调解设立居住权时，应当严格审查相应证据及查清相应事实。调查核实是否存在侵害第三方的合法权益是否利于社会发展？是否利于立法的目的？等等多方便进行考量，尤其防止在执行程序中，利用“居住权”而恶意阻止执行。
二、笔者认为，全国人大常委会、最高人民法院等应当尽快出台新的规定，明确规定设立居住权的目的只是为了保护未成年子女、残疾人、精神病人、丧失劳动能力等特殊人群。如规定“居住权”必须登记设立的,则必然减少很多纠纷和提高效率。
1、就目前来说，被执行人恶意设置障碍、阻扰执行的情况经常发生，严重影响申请执行人的合法权益，损害司法的权威。如果不明确规定居住权的目的只是为了保护未成年子女、残疾人、精神病人、丧失劳动能力等特殊人群，会导致被执行人随意为他人设立居住权。比如为优秀的高级白领成年子女设定居住权，导致执行时效率低下，纠纷不断，申请执行人的相应债权通过强制执行也难以实现。
2、随意为有工作能力的亲属、共同生活的人设立居住权，会导致在经济活动中，增加各自成本。比如：原来只向房管局查询相应资料即可进行融资和买卖。由于债权人担心存在居住权的问题，则需要向其他部门调查是否有居住权，同时还要核实是否有遗嘱设立居住权等等，甚至还要债务人的全部亲属为相应融资、买卖进行担保等，才能进行相应融资、买卖活动，无形中增加了经济各方的成本。
3、随意为有工作能力的亲属、共同生活的人设立居住权，会导致部分有劳动能力的人不积极上进，不努力工作。如果没有明确规定居住权的目的是保护未成年子女、残疾人等特殊人群的，则为有工作能力的人设立居住权，相应居住权人可以不用缴纳相应租金而“正大光明”的居住在被执行人标的房产中。于此同时，努力工作的部分债权人可能还居无定所，并且负担高额的租金。这样会败坏社会风气，不利于发扬“艰苦奋斗”、“幸福都是奋斗出来的”等社会美德，同时，违背“大众创业、大众创新”、“努力实现中国梦”等国家政策。
4、债务人随意为有工作能力的亲属等设立居住权，会放任债务人恶意设立居住权。比如：债务人之前没有设立居住权的意思，在债务发生危机后，为了阻碍债权人实现债权，恶意通过遗嘱或签订合同进行登记或通过人民法院的调解书等方式设立居住权。这样则间接鼓励好人变坏人、诚信的人变不诚信。
5、笔者认为，如果能够明确规定相应居住权的人仅仅是未成年子女、残疾人、丧失劳动能力的人等特殊人群的，则实践中程序简单，并会减少很多纠纷。比如：要求相应未成年、残疾人等在登记居住权时到现场由登记人员调查、询问，减少恶意设立居住权侵害债权人利益，降低买卖、融资等成本，减少家庭内部矛盾。
（注：本照片由团队赵子民律师拍摄）
三、只能在不动产上设立“居住权”。
设立居住权的只能是合法的不动产，并且应当是满足居住条件的不动产，对于属于商铺、违法建筑等无法满足居住条件的，不得通过任何条件和方式设立居住权。
在处理居住权的案件中，防止对商铺或者违法建筑等通过设立居住权而变相合法化。随着社会的发展，存在可以居住的其他方式，比如：车辆改造的房屋（房车）、工业厂房改造的公寓房、可移动房屋、全部钢架结构房屋、商务酒店等均不能通过设立居住权。
同时，笔者还认为，对于一些豪宅，不能轻易认定相应子女、亲属等享有居住权，对于大平米的住宅应当在设立居住权时进行限制。债权人可能因为相应债权无法收回而无家可归，有工作能力的债务人的子女因享有居住权而高枕无忧，导致影响处置房产，严重违反债权人合法权益。
四、“居住权”的设立应当严格按照法律规定处理，不能随意进行扩大。
根据“民法典”第367条、368条、369条、371条的规定，居住权的设立需要签订合同并进行登记或者遗嘱，至于人民法院的判决能否设立居住权的问题，法律没有明确的规定。笔者认为，人民法院通过判决设立居住权是符合法律的，符合人民法院维护相应当事人生存权的职责和依法审判的原则。人民法院早有类似判决或调解书。但是相应判决和调解书没有相对严格的限制，尤其是调解书，存在侵害其他债权人的权益。
1、居住权应当书面约定并登记
《民法典》第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”。第367条约定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同”。第368条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”。
根据相应法律规定，根据合同的约定并登记设立居住权是一种方式。笔者认为，该规定应当在今后进行详细规定，防止实践中存在混乱。对于居住权的设立，应当进行实质审查，不能形式审查。负责审查的相应部门，应当对当事人个人信息进行保护后，允许社会公众对相应登记进行查询、调查，并出具证明文件。
笔者建议，无论以任何方式设立的居住权都应当进行登记，并公开透明允许公众查询、调查，减少纠纷发生。同时，负责对居住权登记的部门应当是房屋管理部门（不动产登记中心），不应当是民政、公安、维稳等其他部门。因为，目前相应的房屋管理部门（不动产登记中心）负责相应的买卖、抵押等登记，如果继续由相应部门负责登记居住权，则效率较高，方便当事人和其他公众办理以及查询、调查。
2、遗嘱设立居住权。
民法典第371条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照使用本章的有关规定”。根据本条规定，遗嘱方式可以设立居住权，但是本条只是规定参照登记执行，并没有要求必须登记。笔者认为应当按照第368条的规定进行登记，不能仅仅立遗嘱而不登记就认定相应居住权。这样会导致相应债权人无法得知居住权的具体存在情况，增加各种风险和经济成本。同时，还存在恶意立遗嘱设立居住权阻碍执行或者立遗嘱恶意阻止房屋的买卖。笔者积极建议，无论以任何方式设立居住权的，都应当进行登记，这样才可以减少和预防很多纠纷，减少经济成本，节约司法资源。
3、人民法院的民事判决书、调解书
民法典没有规定人民法院的判决书和调解书可以设立居住权，但是实践中，早已存在相应的判决书、调解书设立居住权的情况。笔者认为，即便有人民法院的调解书、判决书，也应当到相应登记部门进行登记，否则也会存在本文的以上问题。
（注：本照片由团队赵子民律师拍摄）
五、以虚假的“居住权”恶意对抗执行的，应当加大惩罚力度。
“乱世用重典”出自《明大诰》，意思是对于混乱的社会状态，应当采用比较严厉的处罚措施对相应违法行为进行惩罚。目前，对于被执行人恶意利用各种手段阻止执行非常普遍，而且有些被执行人竟然以自己能够设置障碍，阻止人民法院的执行而“自豪”。虽然法律规定了对恶意被执行人阻碍执行的部分处罚措施，比如拘留、罚款、追究刑事责任，但是在实践中实际运用较少，被执行人违法陈本较小。现在如果不对恶意用“居住权”阻碍执行进行惩罚的，将来会有更很多以自己享用“居住权”为由提出执行异议的案件。
笔者建议，人民法院及其他相应机关，应当尽快发布公告或通知，明确告知利用“居住权”侵害债权人利益，尤其利用“居住权”恶意阻碍执行的惩罚措施，从而避免被执行人、案外人等恶意行为的发生。同时,在相应人员以“居住权”为由提出维权时，应书面承诺如果存在恶意的，应当承担责任。更重要的是，相应机关在查清被执行人或其他第三方确实存在利用“居住权”阻止执行的，则应当拘留，构成犯罪的，应当追究刑事责任，绝不姑息。
本文是笔者个人意见，定有不足之处，请各位专业人士多提宝贵意见。对于本文涉及的相应问题的处理，从维护债权人、居住权人、被执行人等各方利益，并考虑维护司法权威、提高司法效率、促进经济发展、促进社会和谐、公平正义等多方面考虑，向全国人民代表大会常务委员会、最高人民法院、最高人民检察院、国家监察委员会等部门提出相应宝贵建议，尽早出台相应规定。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
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