专注不良和法律顾问律师团 作者：王利平律师
最高额抵押合同约定与抵押登记不一致时
优先受偿金额以哪个为准
对于在民法典生效前签订的最高额抵押合同以及办理的抵押登记，存在不一致的，优先受偿金额以抵押合同约定为准，还是以抵押登记为准？在实践中一直争议不止，我们近期正在处理的几个案件也存在这个问题，本文进行分享，并希望大家共同探讨和学习。
一、民法典生效之前，相应的法律规定主要是《担保法》、《物权法》及其司法解释及其他规定。相应的规定主要如下：
1.《担保法司法解释》第61条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”；第83条第2款规定：“抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先权的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。”
2.《物权法》第173条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”
3.《最高法院九民会议纪要》58条：“以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。
二、民法典生效后，民法典的相应规定及其部分案例，以供大家学习和理解。
《民法典有关担保制度的解释》第15条规定：“最高额担保中的最高债权额，是指包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权，但是当事人另有约定的除外。登记的最高债权额与当事人约定的最高债权额不一致的，人民法院应当依据登记的最高债权额确定债权人优先受偿权的范围。”。根据民法典有关担保制度的解释生效后的如下法院的案例，供大家参考学习。
案例一：2022年8月19日广东省佛山市中级法院作出的民事判决书【（2022）粤06民终10187号】中认为：本案争议焦点为被上诉人陈弟对佛山市××号房产变现所得款享有优先受偿权的范围是否仅限定在本金范围内？根据最高额抵押担保合同第一条约定“……乙方抵押担保的范围包括债务人主合同项下全部债务（包括或有债务）本金（本金最高余额450万元）、利息、复利及罚息、实现债权的等费用。本案所涉及最高额限额约定为“本金最高限额”，即只要本金不超过最高限额，即使本金及基于该本金而产生的利息、罚息、违约金、实现债权的费用等总金额超过最高限额，担保人仍要承担上述全部担保责任。该类最高限额约定是当事人意思自治的表现，不违反法律、行政法规的规定，应当予以支持。同时，房产登记部门对提供抵押担保的房产出具的他项权证中记载“最高债权额”为450万元。区霏主张陈弟对债权本金、利息等费合并计算的总金额不能超过450万元，实际上混淆了“债权最高限额”和“本金最高限额”，不应当支持。
案例二：2023年1月30日 广东省韶关中级法院作出的民事判决书【（2022）粤02民终2945号】观点：本案中，陈明与胡凤签订的《抵押借款合同》第7条约定，本抵押所担保的主债权范围包括借款本金、利息（包括约定利息、罚息）违约金等费用，而双方办理的（2019）翁源县不动产证明第××6号不动产权证中载明担保债权数额为30万元，故涉案担保物权的担保范围存在合同约定与登记簿记载不一致的情况。同时，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第58条的规定。在本案中，从陈明提供的不动产权登记证明来看，其登记事项为“担保债权的数额”而非“担保范围”，陈明提供的《不动产登记申请书》上也仅载明“被担保债权数额（最高债权数额）”，无“担保范围”栏目。由此可见，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第58条的规定，在张云无证据证实当时不动产登记存在“担保范围”栏目的情况下，则陈明享有优先受偿权的债权数额应以合同约定的担保范围为准。韶关中院最终认定：抵押权人优先受偿的范围应当按照抵押担保合同约定的范围，不应当按照抵押登记的金额为限享有优先受偿权。
案例三：2022年4月26日江苏省泰州市中级人民法院作出的民事判决书【（2022）苏12民终173号】中观点认为:民生银行泰州分行对品韵公司享有的优先受偿权的范围应当依约定还是依登记予以确定？2013年11月25日 当事人签订的《最高额担保合同》约定担保人所担保的最高债权为300万元，担保范围为主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权等费用。【兴抵字第20131127-2号】村镇房屋他项权证，注明权利价值为300万元。上述登记权证仅对当事人双方《最高额担保合同》中的主债权金额进行了登记，未对双方约定的利息、罚息、复利、违约金等其他费用进行登记。而上述事由未予登记系由于当时登记系统设置及登记规则不统一造成的，并非当事人的真实意思表示。泰州市中院认为，民生银行泰州分行对品韵公司享有的优先受偿权范围应当以案涉《最高额担保合同》中的约定来确定，优先权的金额范围为本金300万元及利息、违约金、实现债权等的费用。
案例四：2022年6月30日山东省青岛市中级人民法院作出的民事判决书【（2022）鲁02民终6187号】中观点：2013年12月31日，管森与小额贷公司签订《最高额抵押担保合同》。合同约定管森以其名下的房产为高初，自2013年12月31日至2016年12月31日期间向小额贷公司的借款本金200万元提供抵押担保，担保范围包括债务人主合同项下全部债务本金、利息、复利及罚息、实现债权的费用。不动产他项权号为青房地权市他字第xx号，抵押债权数额为200万元。小额贷公司发放了借款金额为200万元，期限自2015年7月1日至2016年2月29日。青岛中级法院认为：案涉最高额抵押发生在民法典施行前，民法典施行前签订的抵押合同约定的担保范围与他项权证登记的内容不一致，应当以抵押合同约定的担保范围为准。故，小额贷公司有权以青房地权市他字第××号不动产他项权证项下的财产处分所得的价款在本金最高余额200万元及相应利息、实现债权的费用的范围内优先受偿。
案例五：2022年4月11日安徽省合肥市中级人民法院民事判决书【（2022）皖01民终2640号】中观点认为：本案争议焦点为：不动产登记证明中登记的“最高债权数额：240万元”是应当认定本金限额为240万元还是认定享有优先权的全部债权（包含本金利息等）总额限额为240万元？2013年12月31日，招行合肥分行与张文、金华签订《授信及担保协议》等，约定招行合肥分行为张寿文提供240万元的可循环授信额度，授信期限为60个月。经过多次借款，截止起诉之日，张文尚欠贷款本金1990365.66元，利息144884.68元，罚息3635.46元，复息7640.07元。 张文、金华以其所有的××房作为抵押物为上述授信贷款提供抵押担保，他项权证登记中显示“最高债权数额240万元”。合肥中级法院认为：最高额抵押权本质在于其所担保的债权为不特定债权，且具有最高限额。最高额抵押所担保债权的范围，可包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金等，但总计不得超过已登记的预定最高限额，超过部分，抵押权人不能行使抵押权。本案中，张文、金华与招行合肥分行签订的《授信及担保协议》约定以其名下房产设定最高额抵押并办理他项权登记，抵押担保的范围包括贷款及其他授信本金余额之和，以及利息、罚息、复息等。在办理抵押权登记时，案涉抵押房屋他项权证登记的为最高额抵押，并载明被担保债权金额为240万元，故招行合肥分行优先受偿范围应以抵押登记的最高债权额240万元为限。（注：本案按照登记金额确定享有优先权的金额，与本文章中的其他案例不同）
案例六：2022年4月30日深圳市福田区法院作出的民事判决书【（2022）粤0304民初9579号】中观点：2016年10月19日签订《授信协议》约定：原告向被告提供可循环授信额度240万元整，即从2016年10月11日至2036年10月11日止。关于抵押权。本案中，不动产登记证明号：粤（2016）深圳市不动产证明第03xx07号中抵押登记内容为：“最高债权数额为240万元”。案涉《个人授信最高额抵押合同》并未明确约定抵押担保的最高本金数额，因抵押登记的最高债权数额为240万元，故优先受偿的最高债权数额应为240万元。拍卖变卖抵押物所得价款的优先受偿范围为240万元，超过240万元的部分原告不具有优先受偿权。（注：本案按照登记金额确定享有优先权的金额，与本文章中的其他案例不同）
三、我们的观点
虽然民法典司法解释对于抵押权人优先受偿的金额以最高额抵押合同约定还是他项权登记为准，已经作出了相应规定，但是在目前的司法实践中仍然还是存在一些争议。我们认为，对于民法典公布实施前已经办理抵押登记的，现在进入到诉讼或仲裁程序的，尽量以保护抵押权人的方面处理，尽量以最高额抵押合同约定为准认定享有优先权的范围包含本金、利息、违约金、实现债权的费用等。我们的主要理由如下：
1、在民法典生效之前的实践中，最高额抵押权合同中约定的优先受偿权范围是相应合同当事方的真实意思表示。之前，由于各个地方的不动产登记管理部门在抵押登记中各自设立相应的登记事项不规范，不标准，不统一等问题，抵押证书上的名称有：债权数额、被担保主债权数额、担保数额、最高债权数额等等很多种，每个地方叫法都不同，原来的抵押权登记时，根本不能写明担保范围，只能写一个具体的金额在2021年5月6日才出台《关于做好不动产抵押登记工作的通知》，才有了“担保范围”这个记载项目，不能由于民法典的出台作出对抵押权人不利的认定。因为实践中，基本所有的最高额抵押合同约定的优先受偿权的范围都是本金、利息、违约金、实现债权的费用等，这才是签订最高额抵押合同时当事人真实的意思表示，人民法院不能轻易认定按照抵押登记证书上登记的金额去认定享有优先权的最高限额。
2.在法律的实施中，应当尽量保持当事人的预见性。我国的不动产登记部门在没有真正的规范抵押登记范围和金额时，抵押权人和债务人都是认为或者预见到优先受偿权的范围是按照最高额抵押合同约定范围为准，这都是社会大众及其当事人可以预见和认可的。最近几年，国家开始规范抵押权登记金额，无论登记项目和要求如何，目的都是为了规范抵押权人和债务人的行为，希望能够更好预防和减少纠纷，如果不考虑民法典生效之前的不动产登记中的实际情况，不考虑签订最高额抵押合同和办理抵押登记时当事人的预见性，反而会使得债务人和抵押权人对于相应优先权的范围和进行激烈的对抗，不利于抵押权登记的设立目的和当事人的预见性。
3、在抵押权证书中登记的金额与最高额抵押合同约定的本金金额一致或者基本一致时，应当认为抵押权人享有的优先受偿权范围包含本金、利息、违约金、实现债权的费用等，不能仅仅根据抵押登记证书中登记的信息为：“最高债权额xx元”、“最高债权总额xx元”等等，因为使用了“最高”、“全部”、“总额”等等词语，而认为抵押权人优先受偿范围为全部本金、利息、违约金、实现债权的费用相加起来不得超过抵押证书中登记的金额。同时，在实践中，登记的金额很多是本金金额，如果仅仅使用了“最高”、“总额”等字眼，就认定享有优先权的本息、违约金等全部金额不得超过登记的金额，对债权人严重不公平。我们也见过登记存在笔误的，比如最高额抵押登记登记的金额为“最高债权额10000000元”，但是最高额抵押合同及实际放款的金额为100000000元，本来最高额抵押合同和实际放款的金额是1亿元，在登记时登记为1千万，过了好几年后，在诉讼时，被告提出抗辩认为抵押权人优先受偿权的范围的1千万。类似这样的情况，就会导致抵押权人比较被动，尤其在破产案件中，这样的笔误可能会导致抵押权人重大损失。
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