恒大的楼：不可能烂尾

作者：地产三哥

来源：地产三哥（ID:dichansange)

“香港国际金融中心定位与展望”联合研讨会今天（12月9日）举行。

恒大的风险问题是市场事件，将按照市场化、法治化原则妥善处理，债权人和股东的权益将按照其法定受偿顺序得到充分的尊重。

在民事执行的债权中，根据是否享有优先受偿权，可分为优先债权与普通债权，优先债权优先于普通债权受偿。

优先债权主要包括：

1、担保物权（抵押权、质押权和留置权）；

2、船舶优先权；

3、民用航空器优先权；

4、建设工程价款优先受偿权；

6、税收优先权；

7、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的“已交付全部或大部分款项的商品房买受人(消费者)优先权”。

以处置被执行人名下的房地产为例，参与分配债权的受偿顺序如下：

（一）处置抵押财产所产生的费用（包括优先权案件的执行费、诉讼费、评估费等）；

（二）商品房买受人的购房价款；

（三）建设工程价款；

（四）设定抵押前欠缴的税款、划拨土地使用权出让金；

（五）抵押债权；

（七）普通债权。

需要注意的是，对于工资债权在执行分配中是否具有优先受偿权，由于现行法律、司法解释并未明确规定工资债权具有优先权，司法实践中处理规则并不统一。

被执行人为企业法人时，出现财产不足以清偿所有债权的情况时，对于普通债权，应按照财产保全和强制执行中的查封、扣押、冻结顺序进行清偿，首封债权优先于轮候查封的债权，查封债权优先于未查封的债权。

当企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，执行法院经申请执行人之一或者被执行人同意，应当裁定中止对该被执行人的执行，将执行案件相关材料移送被执行人住所地人民法院。

被执行人住所地人民法院裁定受理破产案件的，执行法院应当解除对被执行人财产的保全措施，普通债权人在破产程序中按比例受偿。

以上是一个大致的程序，具体到房地产企业的破产案件，清偿权顺序如下：

二、房地产企业破产案件的债权清偿顺序

根据我国现有的法律法规和司法实践，房地产企业破产案件债权清偿顺序一般如下：

第一，破产费用和共益债务被排列在清偿顺序的第一顺位。

主要法律依据是《企业破产法》第四十三条第一款的规定：“破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿”。

由于“破产费用”中包含着“管理人执行职务的费用、报酬和聘用工作人员的费用”，现行的清偿顺序有助于激发管理人的工作积极性，最大限度提高管理人实际取得报酬的可能。

实践中，管理人往往只有将债务人的资产处置后才能最终拿到报酬。

第二，消费者购房债权被排列在清偿顺序的第二顺位。

主要法律依据是最高人民法院（以下简称最高院）《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。（详见文末附件1）

第三，建设工程价款优先受偿权被排列在清偿顺序的第三顺位。

主要法律依据是《合同法》第二百八十六条及《批复》。其中，《合同法》第二百八十六条确定了建设工程价款的优先受偿权；《批复》则对如何行使建设工程价款优先受偿权、可以被优先清偿的建设工程价款的范围等内容做了具体的规定。（详见文末附件1）

主要法律依据是《企业破产法》第一百零九条及《批复》，特别是《批复》的第一条规定：“认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。在房地产企业破产案件中，出于保护弱势群体的考虑，担保物权的优先性被大大的削弱，担保物权人的债权时常得不到足额清偿。

第五，职工劳动债权、税款和普通债权被分别排列在清偿顺序的第五、第六和第七顺位。

主要法律依据是《企业破产法》第一百一十三条的规定。值得注意的是，根据《企业破产法》第一百三十二条的规定，债务人在2007年6月1日之前的职工债权同样可以使用担保物权人的特定财产来得到清偿。

综上，房地产企业破产案件可以参照以下清偿顺序：

第一，破产费用和共益债务；第二，消费性购房债权；第三，建设工程价款优先受偿权；第四，担保物权；第五，职工劳动债权；第六，税款；第七，普通债权。

三、以恒大为例：法定受偿权顺序

恒大没有破产，截止12月8日，境外债券目前没有公开违约。

12月9日下午，惠誉将中国恒大评级下调至“有限违约”。

假如进入相关程序，恒大的法定受偿顺序应该如下：

第一、为维持公司保交房等必须支付的费用等是第一顺位；

相对于2万亿资产的恒大来说，这个比例应该很小。现阶段主要保交房，产生的管理费用应该也是第一顺位。如果进入相关程序，破产费用和共益债务是第一顺位。

第二、购房人债权为第二顺位；

2021年中期报告显示，恒大合同负债为2158亿元。这主要是购房者支付首付款或（以及）承担的银行按揭款、但尚未竣工交付产生的负债。

第三、积欠的建设工程款为第三顺位；

2021年中期报告显示，恒大应付第三方贸易款6669亿元，这其中大部分应该是建设工程款。

第四、银行等融资机构设定抵押的担保物权为第四顺位

2021年中期报告：恒大在银行等金融机构借款为3939亿元。这其中应该大部分都设定了相应物权的抵押担保。

第五、工资

第六、税款

不详。

第七、普通债权

2021年中国恒大中报显示：境内公司债券余额508.81亿元，境外债券余额196.34亿美元（折合人民币1269.38亿元）。

此外，还有恒大财富的理财产品对应的债权，以及其他非以上六类债权，这些如果没有设定物权抵押，应该都归属于普通债权。

在以上所有债权都实现清偿的情况下，如果还有剩余，就是股东权益了。

根据华夏幸福2021年10月8日的债务重组计划公告：

华夏幸福计划2192亿元金融债务将通过以下方式清偿：

包括卖出资产回笼资金约750亿元；出售资产带走金融债务约500亿元；优先类金融债务展期或清偿约352亿元；现金兑付约570亿元金融债务；以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿；剩余约550亿元金融债务由公司承接，展期、降息，通过后续经营发展逐步清偿。

对公司债券，根据2021年12月4月的《华夏幸福基业股份有限公司关于公司及下属子公司债券持有人就债务重组相关问题解答的公告》，按照两种方式清偿：

（一）现金偿付+信托受益权份额抵偿+展期清偿的方式进行综合偿付；

其中现金偿付比例约为30%-40%，信托收益抵偿10-20%，余下40-60%展期8年，利率2.5%。

（二）拟出售公司通过债务置换方式承接。展期5年，年利率调整为 3.85%。

（详见文末附件2）

据REDD报道，华夏幸福部分美元债券持有人正在寻求其他投资者的支持，以达到25%的否决票数，从而增强他们对该公司重组计划的议价能力。

小结

10月4日，恒大合营公司Jumbo Fortune一笔2.6亿美元的美元债到期，这笔私募美元债券由中国恒大担保。

10月21日，中国恒大已获得持有人同意，将由Jumbo Fortune发行、恒大担保的2.6亿美元债券进行展期。展期期限超过3个月，该协议是在恒大同意提供额外抵押物后达成的，许家印先生旗下的香港豪宅相关抵押文件可能与此有关。

12月3日，针对这笔债券，恒大公告，可能无法履行担保义务。

12月6日，恒大公告成立“风险化解委员会”。

12月8日消息，这笔美元债券兑付了。

三哥以为，这笔债券的兑付应该与补充抵押物有直接关系，否则，这时候的恒大应该已经躺平了。

目前，恒大14只支美元债券中，最近的一笔到期日还有104天。

104天内，能否出现奇迹？

从最近的销售来看，恒大外部新进的流动性已经枯竭。

有时候，人们努力，不是因为看到了结果，而是因为努力了才会有结果。

有时候，即便知道结果如何，也要努力。

无论如何，做一分，算一分。

最后，三哥十分确定的是，在现有的法律框架和行政措施下：

恒大的楼不可能烂尾。

（正文完。一家之言，仅供讨论，不作为任何投资参考。）

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原标题： 恒大的楼：不可能烂尾