丁祖昱评楼市 作者：编辑部CRIC租售
来源：丁祖昱评楼市（ID:dzypls)
租赁市场正在成为调控的第二战场。
大约1个月前，住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，其中明确，确保住房租赁市场供需平稳，城市住房租金年度涨幅不超过5%。
随后，北京出台新规，将建立租金监测和发布机制。住房租金快速上涨时，主管部门可采取措施，调控住房租赁市场，必要时实行佣金或租金指导价。
2021年开年以来，全国重点城市房租均呈现连续上涨趋势，平均涨幅接近10%，多地房租价格已经创下历年来新高，其中成都租金价格较同期上涨了40%，北京、上海、杭州等的涨幅也超过了20%。
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租赁行业监管升级
继去年9月住建部公开住房租赁条例后，近日，北京住建委发布了《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》，成为国内首部公开的地方版住房租赁条例。
在这份意见稿中，北京首次提出租金上涨过快将进行一系列的调控措施。
具体而言，建立租金监测和发布机制，住房租金快速上涨时，主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价。
图片来源：北京住建委官网
近日，武汉近期针对保障性租赁住房租金进行规定，租金不高于同地段同品质市场租赁住房租金的85%。
实际上，去年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，这是属于住房租赁端顶层监管文件。进入2021年，针对租赁端的监管不断。
4月15日，住建部等6部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，明确长租公寓企业基本经营规范，规制“高收低租”“长收短付”等经营模式。
7月23日，住建部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，住房租赁也是整治的重要领域之一。深圳、佛山等多个城市跟进了规范住房租赁经营行为管理。
从中央到地方，住房租赁监管不断深化，面对长租公寓、租金贷等新业态、新模式，监管措施也在不断跟上步伐。
02
热点城市房租大涨，租金及增速创历年新高
实际上，租金过快上涨是触发调控最主要的原因。
根据克而瑞数据统计显示，2021年7月，全国55城个人房源租金平均值为34.05元/平米/月，较去年同期上涨9.49%。在55个重点监测的城市排名中，北京、上海、深圳、杭州、广州、厦门、南京、武汉、天津和成都十个城市位列租金涨幅前十名。
聚焦全国核心八城个人房源租金水平，平均租金达到73.08元/平米/月，和去年同期平均水平相比，大幅上涨24.55%。其中成都的租房平均价格比去年同期上涨了40%，北京、上海、杭州等租金涨幅也超过了20%。
8月，核心八城租金水平较7月有所下降，平均租金为71.4元/平米/月，环比微降2.3%，但相较于2020年同期仍有22%的涨幅，但各城市租金涨幅增速有所放缓，其中成都同比增长33%，较7月同比增速下降7个百分点。
图：2021年8月核心八城个人房源租金及同比（单位：元/平方米/月）
资料来源：CRIC城市租售系统
03
上海租金水平破百，创近两年最高记录
2021年以来，上海的个人房源平均租金整体呈现上升状态，从去年同期的81.67元/平米/月上涨至2021年7月的100.04元/平米/月，租金水平打破近两年记录，并保持连续7个月上涨，同比上涨了22.49%。至8月，上海租金水平有所下降，但仍然保持99.34元/平米/月高位。
图：2020年1月-2021年8月上海市个人房源平均租金走势
资料来源：CRIC城市租售系统
分板块来看，7月全市个人房源租金价格同比上涨16.45%，所有区域租金情况均为同比上升，多区域涨幅超过15%。其中徐汇区涨幅最高，达到22.99%，其次是青浦、闸北（新静安）、杨浦，涨幅也在20%左右。涨幅最低的闵行区也同比上涨了9.85%。
全市有数据统计的108个板块中，2021年7月个人房源平均价格上涨的板块高达97个，其中涨幅超过30%的板块达12个，多数位于中内环区域，涨幅10%-30%之间的板块有75个
上海租赁市场热度均呈现较高水平，增速创下近年来新高。
图：上海市市个人房源租金价格及同比地图
注：中心城区为黄浦、徐汇、长宁、杨浦、虹口、普陀、闸北、静安区，其余为非中心城区
资料来源：CRIC城市租售系统
04
供需失衡是租赁市场最大痛点
租房市场的房源供应量不足，直接导致了大量租赁需求得不到满足，近两年全国供应端房源一直呈现明显下滑趋势，不可避免的推动了租金价格的提升。
据克而瑞租售监测，2019年7月55城个人房源挂牌量合计约140.27万间，2020年7月个人房源挂牌量合计约91.98万间，但2021年7月，全国55城个人房源挂牌量合计仅57.17万间，一年时间同比大幅下降59.24%。
以上海为例，2019年上海市个人房源挂牌量为147567间，2020年6月上海个人房源挂牌量下降为为113017间，但2021年7月，上海市个人房源挂牌量仅为73937间，两年时间，挂牌房源量下降49.90%，减少了接近一半的数量。
租赁市场解决租金上涨问题，核心要解决供求失衡问题。
近年来，国家和地方也开始推动加大公共租赁住房供应力度，加强集体土地、租赁用地等供应，推出人才专项用地，增加供应主体的多样性，增加住房供给。
从核心八城的租赁用地和自持用地成交总规模来看，在种种利好政策的加持下，2017年-2021年上半年核心八城共计出让租赁用地及自持有达2604.09万平方米，按照每套租赁住房约60平方米来算，核心八城未来共计可提供约43.40万套租赁住房。
表：2017年-2021年上半年重点城市
租赁用地和自持用地成交规模情况
资料来源：CRIC城市租售系统、CRIC2020
租房已成为一个民生问题，2021年，作为十四五发展的元年，在国家大力倡导租赁住房的政策红利下，租赁行业正踏上全新的征程。
受房价高企挤出效应影响，越来越多人将以租房作为解决居住需求的主要方式。未来，以租赁的方式解决长期居住需求，将成为建设和引导租赁市场发展的主要方向，随着市场监管健全完善，以及多样化的供应不断增加，租赁市场租金整体回归理性。
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