丁祖昱评楼市 作者：编辑部
来源：丁祖昱评楼市(ID:dzypls)
近日，国家统计局公布房地产各项数据，其中前2月房地产销售、投资创历史同期新高，全国商品房成交均价再度破万。2月70城中55城二手房房价指数环比上涨，环比涨幅最高的为上海，上涨1.3%；较去年同期同比上涨的城市有49个，深圳同比涨幅以16%继续领涨。
自新一轮政策集中出台以来，房价和地价已经成为各城市不可逾越的红线，一旦市场出现过热的征兆，短期内城市地价、房价过快上涨，调控政策大棒必将尾随而至。
其中广州进一步严查首付款来源，购房“首付”必须为家庭自有资金，如果首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的情形，则严禁准入；深圳各大银行将二手住房成交参考价格作为按揭贷款参考依据。
事实上，此轮针对购房首付资金来源的严查，正是严格落实房地产贷款集中度管理的“两道红线”，严控个人住房贷款投放节奏，并对购房者首付资金来源、债务收入比等加大核查力度，尤其要加强信贷资金用途管理，严防经营贷、消费贷、信用贷等资金违规流入房地产市场。
联系到各地房价上涨情况，后续上涨幅度较高的城市面临收紧的压力，而后续全国房价是否会维持在万元以上的均价水平，仍然有待于观察，但“房价破万”将是大势所趋。基于此，各城市严查力度或将不会放松。
全国商品房成交均价再度破万
2021年前2月，全国新房销售价格呈现同比上涨趋势，涨幅趋于平稳。各能级环比涨幅有升有降，其中一线城市环比涨幅最高。具体来说，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二线城市上涨0.4%，涨幅与上月持平；三线城市环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。
70城及各能级城市新建商品住宅价格指数环比走势
数据来源：国家统计局
值得注意的是，2021年1-2月，全国商品房成交均价为11030元/平方米，重回五位数区间并创下历史新高，相较12月末上涨1271元/平方米。核心原因在于东部地区成交大幅放量，商品房销售面积占全国比重升至44%，拉动整体价格结构性上涨。
2020年6-9月，全国新建商品住宅单月成交均价分别为10113、10263、10540和10191元/平方米，连续4个月稳站一万关口，全国房价进入万元时代，随后10月至12月单月房价并未延续上涨，跌出万元以下。
从历年全国房价上涨情况来看，自2016年以来，全国房价均价整体保持5%以上的上涨幅度，其中，2016年、2018年和2021年前2月，房价涨幅均超10%以上。
图：2013年-2021年前2月全国房价均价走势
数据来源：国家统计局
银川、深圳分别领涨新房和二手房
具体城市而言，我们通过对70个重点城市自去年2月以来的新房、二手房房价走势进行梳理发现，银川以14.9%的涨幅领涨新建商品住宅价格，其次为徐州；深圳二手房价涨幅高达16%，排名70城首位，宁波位居第二。
新房涨幅较高的城市以热点二线城市为主，一线城市仅广州入榜前十；二手房成交均价，四大一线城市涨幅均排在前十位。
相比之下，仍有部分城市新房二手房价格较去年2月同比下降。其中新房房价同比下跌的城市有6个，北海以4.2%的跌幅领跌70城；二手房房价下跌的城市相对较多，数量达到了21个，其中牡丹江同比下降9.9%。
实际上，房价上涨过快也意味着楼市过热，在行业进入全面去杠杆的背景下，部分城市房价“虚高”的潜在危险正在萌发。
数据来源：国家统计局
数据来源：国家统计局
首付资金来源成各地严查对象
当下，房价仍然是不可逾越的红线。
比如深圳，受供应端影响，深圳新房房价同环比涨幅均排在30名开外，而二手房成交价格排名却连续多月靠前，其中同比涨幅更是连续7个月排在首位。二手房房价上涨过快，深圳自2020年7月多次加码调控，并于今年2月，多家银行发布的二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据。
3月12日，深圳展开了信贷资金违规流入房地产的排查，这是去年以来的第二次，违规流入房地产市场的贷款需限期收回。根据深圳银保监局、人民银行深圳中心支行公布的数据显示，深圳已提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款。
据媒体报道，深圳、广州、东莞、佛山等地银行均开始收紧经营贷、消费贷贷前审批，并重点对存量贷款进行逐户排查。为了切断与信贷中介的灰色产业链条，各家银行除了自查外，还重点排查与第三方业务机构的业务合作情况。
此外，广州、上海也有动作。
3月17日，广州迎来一场史无前例的严查首付款来源行动，购房“首付”必须为家庭自有资金，若经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。
3月18日，上海地区135家商业银行已经完成个人住房信贷管理专项自查工作，并发现部分个人消费贷、经营贷资金流入房地产市场；首付款来源核实不审慎，少量首付款资金来源为非自有资金等四大问题。
此外，房价涨幅较高的银川已明确分类分档对不同银行采取不同的监管标准，对首付资金来源进行严查；西安则要求房地产开发企业、房地产经纪机构不得诱导、协助购房人以“信用贷”“消费贷”等方式支付首付；不得提供垫资或与其他机构合作提供首付贷等违规金融产品和服务。进行购房意向登记信息核验时，要严格核查首付存款证明。
房价，是判断市场热度增减的关键指标。一旦触碰房价这条潜在红线，市场出现过热的征兆，调控政策大棒必将随之而来。
以热点城市为风向标参考，未来将有更多“房价上涨过快”的城市严查首付款来源，房地产行业将全面转向去杠杆。
从政策内容来看，购房首付的资金来源将成为各大城市的严查对象，居民部门也将转向稳杠杆，甚至是去杠杆。自2020年末央行推出房贷“两道红线”之后，各地将严格落实房地产贷款集中度管理，严控个人住房贷款投放节奏，并对购房者首付资金来源、债务收入比等加大核查力度，尤其要加强信贷资金用途管理，严防经营贷、消费贷、信用贷等资金违规流入房地产市场。
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