杨老师的基建课堂 作者：杨晓怿
来源：杨老师的基建课堂（ID:msyangteacher)
随着恒大等房企陆续陷入流动性危机、土地出让市场格局转变，地产与土地财政的“黄金时段”已然落幕；房地产行业标志性的“高杠杆与高周转”成为往事，土地财政给地方政府带来的红利正在褪色。
那么，未来的“后地产时代”将会有哪些特征，土地财政又将如何转变、影响地方财政的可用财力呢？
告别高杠杆的地产
从各路房企的倒下来看，并不是他们投资的项目出了问题，关键在于对地产金融化的遏制举措，逐渐迫使“高杠杆、高周转”的房企们降低负债率；并且随着对影子银行体系的整治，房企的融资渠道也受到越来越多的限制。
这使得房地产开发的毛利润与融资成本间的差距日渐缩小，依靠高杠杆获得超额利润的打法不再可行；并且在融资受限程度逐渐加大的情况下，房企的偿债压力指数级增长，最终使得此前累计的问题集中爆发，不可一世的帝国轰然倒下。
在这一轮地产危机集中爆发后，我们应当意识到，无论是降低地产金融化的程度还是当前恒大危机带来的连锁反应，未来针对地产企业的融资限制将会越来越细、越来越多；尤其是针对“高杠杆”运作模式的监管将再次提升，促使房企保持正常流动性水平与资产负债率运转，过去的野蛮打法已经彻底成为过去时。
因此，未来地产项目运作的周期将逐渐延长，杠杆率也将大幅降低；高速城镇化发展的红利已然不再，“房住不炒”将成未来的主旋律。这意味着当前的地产行业格局将迎来深刻的变化；从过去的规模为王、抢占市场占有率，转向稳健运作、可持续发展。
当地产的浪潮褪去，活下去，就成为了房企最重要的事。
城镇化转向“求质”
地产行业的高速发展以及“高杠杆、高周转”都脱离不了高速城镇化的大背景，但如今城镇化已经从“求速”转向“求质”，高速城镇化的年代已经一去不复返了。这就决定了未来的地方发展格局与地产行业发展也将随之转变，开发思路必须同时升级。未来的城镇化会呈现出几个主要特征：
一是城市更新、旧城改造将成重点。在提升城镇化质量的过程中，必然要求对旧城地区、城镇老旧片区进行升级改造；其中自然涵盖大量拆旧建新、改造升级、低效用地再开发的内容。这类项目的收益相对明确，且能够覆盖区域内的基础设施与公共服务提质改造工作，也是地方政府的主要支持方向；
二是“以人为核心的新型城镇化”。如今的城镇化已经从“面”转向“点”，哪些点需要加强，自然需要跟随人口流动的趋势来确定；在一些人口流入的重点地区、人口密集地区，仍然有较强的城镇化推动力，并且在“房住不炒”的要求下，遵循市场规律、满足居民需求，也将是重点任务；
三是新基建下的都市圈、城市群格局。在新基建与新的发展轴下，省会城市周边建设都市圈、各区域发展城市群将是重点工作，并且发展格局也将与新型交通基础设施、工业升级高度结合。这意味着大城市周边仍然有产业与城市发展并重的区域，且将随着交通轴线向外延伸，创造新的产城生态。
因此，地方政府与地产行业应当共同转变思路，以新思维看待未来的发展格局，围绕新的城镇化目标开展基础设施和相关建设工作。
新时代的土地财政
那么，离开了高周转、高速度拿地的节奏后，土地财政又将何去何从？地方政府投资发展的资金从哪儿来？地方债务问题又该如何解决呢？
如今的宏观政策，将引导地方政府向以下几个方向转变：
一是将收入与支出统筹管理，转变基础设施的投资思路，将土地出让收入与基础设施投资在收益平衡的前提上挂钩，达到不新增负债、减少地方债务负担的诉求；
二是通过城市更新与旧城改造拓展多渠道的收益模式，既可以通过既有土地变性、增加容积率的方式来增加土地出让金收入的渠道，也可以采用市场化模式、以地方国有企业参与运作的方式，共享开发收益；
三是新的地方税种已经在路上，财产性税收的落地速度正在加快。并且随着周期的调整与发展，地方财政的收支格局有望得到改善；当前地方债务处置的焦点仍然在于风险管理与优化债务结构，以更长的周期来看待债务问题。
新的时代，必须要用新的思维来看待问题。
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原标题： 后地产时代，土地财政怎么办？
