商住项目提高容积率的技巧（二）

作者：我眼中的城市更新

来源：我眼中的城市更新

（一）知名设计院。

上述设计院排名不分先后，更多的设计院我就不一一列举了。当然，是否知名，很难量化。其实关键在于各地地方政府的认可程度。

规划（包括概念规划、方案设计、片区规划）做的好，都能为提高容积率增加一些理由，有些东西需要做在前头。

（二）著名规划或产业专家。

如新加坡规划之父刘太格、中国城市规划设计研究院朱荣远、共振城市规划集团戴帆、中国城市规划协会副会长李晓江、同济大学博士生导师孙施文、东南大学博士生导师王建国等等。

排名不分先后，也不局限于上述专家，只要当地政府认可，相关的专家也具有较高的声望和影响力，就足矣。有了业内著名的规划或产业专家论证，有了他们的背书，提高容积率也是具有相当的可行性。同样，知名专家很难量化，关键在于地方政府领导认可。

（三）地标建筑。

每个城市都有专属且不止一处地标建筑，一提到上海就想到东方明珠电视塔、金茂大厦。一提到深圳速度就想到深圳国贸大厦、深圳平安金融中心等等。地标建筑是城市的象征和名片，基本各大城市都有自己的地标建筑，一般来说作为地标建筑，自然有充分的理由特事特办一事一议了。当然地标建筑也意味着不能仅仅考虑经济利益，还要综合考虑社会效益和公众利益。有时候，地标建筑未必容积率会很高。

（四）充分利用重大赛事会议时机。

一般来说，各地承办重大赛事、重大会议都有以下几种原因可以达到提升容积率的目的：

第一是承办重大赛事、重大会议急需财政支持，而土地财政是地方财政收入的主要来源之一。

第二，承办重大赛事、重大会议，意味着八方来客，急需营造更好的市容市貌形象工程，通过提升容积率可以向营商城市大跨步发展的良好局面。

（五）提供更多公共基础设施市政配套、更多保障房产业房或公共开放空间。

随着社会经济的发展，各大城市基本都出现了城市病，各种公共配套匮乏，市政基础设施不足，也出现了安全生产、消防、环保等等隐患。这些问题的解决，不能仅仅依赖政府，更多还是需要依赖民间资本社会力量投资。作为补偿，政府可以奖励一定的容积率以此鼓励市场主体。

提高容积率主要论证方向是周边的公共配套市政基础设跟得上。换个角度。我们提供代建更多产权归政府所有的公共配套市政基础设施，是否可以以此换取地方政府给予更高的容积率？

（六）重大项目。

所谓重大项目，一般会分为国家级重大工程、地方重大工程。即便是地方重大工程，每个地方每个城市对重大项目的标准都有所不同，但是对纳入重大项目的建设项目，都会扶持甚至特事特办。一个建设项目要作为重大项目，标准门槛无非是纳税、产业落地、解决就业等等方面比一般的项目能产生更多的益处。对于一般的房地产开发项目来说，可以申请地方的重大项目。

重大建设项目，可以带动引领当地社会经济发展，当地政府适当提高容积率支持完全具有可行性。如产业勾地，引进产业，商住用地地方政府都可以定向招拍挂低价甚至返还土地出让金，提高容积率自然更简单。

（七）规划编制或修改阶段提前介入。

规划编制不仅仅涉及控制性详细规划，也涉及国土空间规划，涉及十四五规划等等上层次规划。提前介入规划编制或修编，涉及众多层级政府、不同的职能部门，涉及多方利益的博弈。难度相对较大，但也不是不能实现。

综上，中级技巧，简单的说就是找专家找品牌背书，找名目寻求地方政府支持，提前介入做好相关工作。

（一）政府城市规划定位、交通轨道路网、产业定位、重点产业落地、人口大规模流入等等发生重大变化。

从一般的副中心变成城市中心；从郊区变成市中心；从一般的交通位置，变成交通枢纽；从旧工业区变成未来的CBD；从低端的产业升级改造成重点高科技园区；从一片空白到引进产业落地；当然还有机场搬迁，限高的强制要求消失了。河流改道，原有的河道蓝线周边不再受限……

有些朋友觉得，这些都是政府规划定位的事，市场主体开发商很难做的到，其实不然，关键要懂得借势，尤其要与其他的市场主体开发商联合团结合作，与地铁部门主动沟通协调，共同推动。比如地铁规划，相信政府也不愿意看到地铁规划在人烟稀少产业空白的郊区吧？如解决洪涝灾害，历来洪涝灾害城市内涝就是大难题，水利工程也不仅仅是政府的职责，我们开发商能否联合起来一起出钱出力为政府解决这个难题，解决了洪涝灾害，河道沿线的地质安全问题解决了一大半，提高容积率的条件起码符合可实现的技术门槛，又为政府做贡献消除洪涝灾害，相信地方政府也不会无视我们的付出，会给我们的建设项目提供一定的便利提高容积率。

政府的规划发展定位也不是无的放矢，也需要民间资本和社会力量一同参与，才能多快好省共同推进，否则也很难推进。

（二）军民融合概念，两岸三地融合概念。

军民融合，促进科技成果转化，提升科技进步，这是政府和时代的需要，也是创造更多经济价值方式之一。如果我们的建设项目能够促进军民融合，带来更多的经济价值，解决地方财政收入问题，地方政府给我们适当提高容积率也是合情合理。

祖国尚未统一，不论地方政府还是中央政府，都是积极鼓励两岸三地加快融合。如果我们的建设项目能有利于两岸三地加快融合，则是对和平统一大业作出贡献。相关中央部委肯定大力支持我们，何愁容积率问题。关键是不能弄虚作假。

（三）重大科研创新、高尖端人才等。

随着中美贸易冲突、疫情等种种原因，国家大力发展科技，急需自主可控的重大科技创新。如果市场主体发挥灵活性优势，协助国家引进高尖端人才（必须相关政府部门认可），如有院士或诺贝尔奖获得者为我们站台背书，推动某些领域重大科研创新，国家相关科技部委支持提高容积率，反哺推动高科技产业发展。事实上形成重大高科技产业与一般商住房地产项目的联动发展。想必，中央相关部委都会支持我们建设项目，对我们有所补偿。

（四）解决政府其他重大诉求问题。

借势的原则是天下没有白吃的午餐，要想借政府的势，获得足够的经济利益，就要把政府的利益捆绑到我们利益链条中。什么是政府的利益？一是政府的可以获得经济利益。二是解决政府一时难以或者不方便解决的问题。比如现在政府希望加强科研创新，我们能否帮忙引进高尖端人才？能否提供国家实验室？我们能否引进重大高科技技术？等等

所谓高级技巧，在于互惠互利，在于格局，在于与地方政府的博弈。

（一）涉及安全隐患，地质安全、机场轨道、橙线等等，就不要奢望了。安全无小事。在经济利益和安全问题面前，安全永远排第一位。

（二）人多力量大，尽量不要单独找关系提高容积率，容易被社会舆论所关注，即便本身项目提高容积率合法合理，也难以被社会舆论所诟病。

（三）不要踩红线不要做违法的事。常在河边走总有湿脚的一天。

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原标题： 商住项目提高容积率的技巧（二）