丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID:dzypls)
受春节假期和集中供地尚未全面开启的影响，2月土地市场持续低迷，成交建面、金额双双下跌。近日，1-2月中国房地产企业新增货值榜出炉，从前两月拿地企业来看，超七成百强房企仍未有土地入账，拿地房企基本是国企央企。
01 土地成交规模维持低位
2月份，在春节假期和集中供地“低谷期”的双重影响下，全国300城经营性土地总成交规模继续下降，成交建筑面积仅3408万平方米，同、环比分别下降71%和57%，降至近一年来最低点。
从楼板价来看，受北京首轮集中土拍影响，2月份平均楼板价增至3112元/平方米，环比涨幅高达63%。
市场热度方面，在北京、杭州的带动下，溢价率环比略有回升，平均溢价率为4.1%，呈现一线上涨、二线下降、三四线持平的格局。在控制土地成本、推出优质地块的情况下，开发商在一线城市拿地的积极性有所回升。由于行业现在仍整体处于低谷期，民营房企没钱拿地已成为共识，拿地积极性还需要一段时间的修复。
图：300城经营性用地月度成交情况
注：2022年2月数据截止2月24日，下同。
数据来源：CRIC
02 七成百强房企投资停滞
2022年伊始，土地投资仍然极度低迷。
截止至2月末，新增货值百强门槛16.1亿元，同比下降30%，新增土地货值百强门槛3.2亿元，同比减少56%；新增土地建面百强门槛14.7万平方米，同比减少16%。
2022年1-2月，销售百强房企中尚有七成以上房企未拿地，投资处于停滞状态。单月销售TOP50拿地金额在北京集中供地带动下出现小幅反弹，环比上涨99%，但依旧处于近一年低位，同比降幅达70%。
图：2020年1月-2022年2月销售TOP50房企单月拿地金额走势（单位：亿元）
数据来源：企业公告、CRIC监测
目前拿地房企总体呈现两个特征：第一，民营企业拿地意愿较低，拿地企业多以国企、央企以及地方平台公司为主。第二，强者恒强的格局未有改变，销售10强房企中有5家位于拿地金额前十，10强房企新增货值占百强比例达到64%。
具体房企来看，民营房企中绿城保持了去年以来积极的投资态度，2022年前2月投资金额超过200亿元，新增货值排名高于销售排名，而在北京、宁波等核心城市补充货值将对未来业绩形成支撑。
尽管部分房企前两月拿地金额保持领先，但从拿地销售比来看，仅有华润、绿城高于0.4，其余房企均在0.2以下，由此可见整体投资意愿仍然保持低位。
图：1-2月投资金额较高的部分房企（单位：亿元）
数据来源：企业公告、CRIC监测
03 房企投资积极性持续分化
近期各地楼市降首付、降息等政策频繁出台，土地市场整体表现冷淡，百强房企中未拿地比例仍然超过70%。但对于房企而言，政策效果传导到销售、投资仍需要一定时间，目前整体投资仍极度低迷。
加之今年是大部分企业偿债高峰年份，资金面仍偏紧，谨慎投资仍是未来主旋律。
从北京首轮集中供地表现来看，部分龙头房企和国企、央企仍在持续逆势拿地，导致部分地块呈现出竞拍激烈、达到最高限价的情况。
2022年投资仍将呈现出“强者恒强”的格局，企业拿地积极性将继续分化，财务稳健、资金充沛的企业仍是土地市场生力军，发展优势将进一步扩大。
城市间的分化也日益加剧，北京、上海等一线城市的市场抗压性、稳定性均较高，在合理的政策调控下，土拍热度回温将领先其他城市；而部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场或将出现无人问津的局面。
整体来看，行业正处于信心重建过程中，政策面也迎来转机，尤其土地出让规则上或将有所放松，叠加部分企业上半年补库存的需求，预计核心城市的土地市场信心将会有所提振。
民营房企没钱拿地已成为共识，多数民营房企拿地积极性还需要一段时间的修复，国企和央企“托底”的现象仍将持续，部分房企在核心城市补库存的需求仍存在，土地规则放松之下房企投资积极性将有所提升。
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