敲响法槌 
【裁判要旨】
一、根据房地一体原则，执行法院查封地上建筑物的效力及于该建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权和地上建筑物所有权分属被执行人与他人的除外。对于在建工程的执行处置，人民法院在分别就土地使用权和地上建筑物的查封手续完善后，依据“人民法院对土地使用权的查封效力及于地上建筑物”的原则，对于在建工程新增工程亦具有查封效力，可以处置。
二、 对于评估程序的异议，人民法院应当重点针对评级机构及人员是否具有相应的评估资质以及评估程序是否严重违法等进行审查。对于评估价格过低等，不属于重新评估的法定理由。
【最高人民法院判例】
（2021）最高法执监500号山东某公司执行监督案
【简要案情】
一、【判决】2015年6月26日，夏某、廖某与山东某公司合资合作开发房地产合同纠纷案，四川省高级人民法院判决：解除投资合同；山东某公司返还夏某投资款7136万，支付夏某违约金1336万，支付夏某730万及利息；
二、【执行】夏某申请强制执行，2015年10月15日，经指定，四川省广元市中级人民法院立案执行，裁定查封山东某公司名下9600万存款或相应价值财产；其后，执行法院查封了山东某公司名下位于山东省潍坊市潍城区的土地使用权及部分在建工程，土地125亩，在建房屋505套；
三、【评估】2016年7月，执行法院裁定评估拍卖上述案涉房产，随后通过公开摇号方式确定评估机构，同年12月15日，评估机构作出评估报告；同年同月24日，山东某公司提出异议，以存在漏评、土地使用权评估价格过低为由。2017年3月和6月，评估机构分别出具回复和说明，对上述异议予以回复；确定评估对象在评估时点2016年10月21日市场价值为2.06亿元；
四、【拍卖】2017年6月裁定拍卖，7月和9月两次流拍，起拍价分别为1.65亿元和1.4亿元；
五、【以物抵债】2017年10月，经申请执行人夏某申请，执行法院裁定以物抵债；
六、【申诉】被执行人山东某公司在案涉房产被查封评估后仍继续施工，完成了部分工程；并以存在漏评、评估拍卖违法为由，申请执行监督；
【争议焦点】
司法评估时点后有新增工程的情况下评估、拍卖、以物抵债是否合法？
【裁判结果】
四川省广元市中级人民法院、四川省高级人民法院、最高人民法院均驳回山东某公司申诉；
【裁判规则】
一、关于评估拍卖程序。评估方法有误、价格过低、漏评等问题，已经由评估机构予以回复。但上述问题不涉及评估机构及评估人员不具有相应的评估资质、评估程序严重违法等问题，不属于依法应当重新评估的法定理由，据此主张撤销以物抵债裁定书，缺乏法律依据。此外，评估仅是辅助执行法院确定拍卖价格的手段，最终还是由市场决定。本案两次流拍，二拍流拍价为评估价的68%，市场价格明显低于评估价格。
二、关于新增工程是否未经查封拍卖即以物抵债的问题。
首先，被执行人并未举证新增工程具体建成时间及价值，施工方曾起诉请求结算新增工程的价款被法院驳回；其次，根据“人民法院查封土地使用权及于地上建筑物”的原则，执行法院查封案涉土地使用权时，地上建筑物尚未办理登记，查封效力及于地上建筑物，包括可能新增的建筑物。新增工程未经查封的主张，缺乏法律和事实依据，不予支持。
再次，执行程序中执行法院多次告知被执行人及施工方，查封后应当停止施工，继续施工造成损失的自行承担，并依法向施工方送达协助执行通知书。被执行人在司法评估时点后仍继续施工，妨害执行工作，违反法院禁令，又主张新增工程利益，不予支持。
最后，拍卖公告的拍卖范围明确为案涉土地使用权及地上建筑物，整体处置，现状拍卖，以竞买人现场实际调查为准。因此，拍卖标的物包括拍卖时点的地上建筑物，即包括评估时点后可能新增的建筑物。申请执行人申请以物抵债的范围，与拍卖标的物的财产范围一致，在以物抵债的数额范围内，也应该包括了可能的新增工程。
被执行人主张新增工程的价值应单独计算并返还，不予支持。
三、本案二拍流拍，说明二拍流拍时市场并不认可包含可能的新增工程在内的案涉房产的价值高于二拍流拍价格，即以物抵债的价格。申请执行人以物抵债，虽然包含了可能的新增工程，但并不损害被执行人的利益。
作者乔谦律师 山东睿扬律师事务所
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