搞懂经济技术指标和成本构成,快速研判项目

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2020-10-10 17:31 3783 1 0
净利润率是反映公司盈利能力的一项重要指标,是扣除所有成本、费用和企业所得税后的利润率。

作者:陌爷地产圈

来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

资深的投资人员对于项目的研判往往会有自己的方法论和关注角度

而万变不离其宗,核心还是在于项目效益层面的分析,而与效益挂钩的即成本构成

所以对于项目效益层面分析及成本构成的掌握也至关重要

01

快速研判项目的经济技术指标

1、 净利率

净利润率是反映公司盈利能力的一项重要指标,是扣除所有成本、费用和企业所得税后的利润率。

• 净利润率 = (净利润额 ÷ 销售金额)×100%

• 净利润额=销售金额 - 土地成本-开发成本-增值税金及附加-土地增值税 -销管费用-所得税

2、 毛利率

毛利润率是毛利占销售收入的百分比,其中毛利是销售收入与销售成本的差

• 毛利润率 = (毛利润额 ÷ 销售金额)×100%

• 毛利润额=销售金额 - 土地成本-开发成本-增值税金及附加-土地增值税

3、 土地获利倍数

土地成本获利倍数是指项目净利润额与土地成本的倍数关系

反映土地的盈利能力,即投入1块钱土地款能获取多少元的净利润额

•土地成本获利倍数 = 净利润额 ÷ 土地成本

4、 自有资金投资回报率

自有资金投资回报率是指企业从一项投资性商业活动中自有资金得到的经济回报

反映企业在投资项目中自有资金的经济回报水平

• 自有资金投资回报率 = (净利润额 ÷ 自有资金)×100%

• 项目投资总额=自有资金+筹集资金+销售回笼再投入

• 自有资金是指集团所投入的款项合计,一般包括土地款、公司注册资本、开发报建费用

当自有资金投入达到项目投资总额的35-50%时可申请开发贷款(筹集资金)

5、 首年资金回笼率

首年资金回笼率是计算目标地块首年销售回笼与集团投入资金的对比情况

• 首年资金回笼率 = (首年销售金额 ÷ 集团投入资金)×100

02

主要成本构成

1、土地成本

土地成本由地价款、契税、交易服务费等构成(包括红线外所涉及的代征土地费用) 

其中契税为土地成交价的3%-4%;交易服务费各地不同,一般均设有上限,如东莞上限为9.8万。

2、开发成本

开发成本包括:前期工程费、土建工程费、机电安装费、精简装修费基础设施配套费、项目管理费、财务费用(利息成本)

3、增值税及附加

增值税及附加包括增值税、城建税、教育附加

其中营业税为销售收入的5%,城建税为增值税税的3~7%,教育附加为增值税税的3%;合计约为销售收入的5.5%。

4、土地增值税

土地增值税分为预征与实际结算两部分,预征税率为:别墅销售收入的3%,洋房销售收入的1%

实际结算按公式计算,具体为:

土地增值税=(销售收入-(土地成本+开发成本)×120%-增值税及附加-销管费用-财务费用)×对应增值税率-速扣系数约为销售收入的5-10%

5、销管费用

销管费用包括销售费用及管理费用,其中销售费用包括售楼部装修、策划推广费、佣金费等

管理费用是指除项目部外其他部门为组织和管理项目经营所发生的各项费用

销管费用一般按130-160元/㎡计算(南方)约为销售收入2-4%

6、所得税

所得税计算方式为盈利额的25%,即(毛利润额-销管费用)×25%

无盈利则不缴所得税,若净利润为20%-25%,则对应的所得税为销售收入的6.7%-8.3% 

03

速算公式

上述经济效益指标的计算公式分解

640.png

• 净利润率=(销售收入-1-2-3-4-5-6)÷ 销售收入

• 毛利润率=(销售收入-1-2-3-4)÷ 销售收入

• 土地获利倍数=(销售收入-1-2-3-4-5-6)÷ 1

• 每亩净利润=(销售收入-1-2-3-4-5-6)÷土地面积

• 自有资金投资回报率=(销售收入-1-2-3-4-5-6)÷ 自有资金

• 首年资金回笼率=首年销售收入÷首年(1+2)

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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