孙宏斌:无论你开什么价 目前都没法并购

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2021-08-31 18:17 2211 0 0
融创无法回避一个问题:上半年到底拿了多少地?

作者:神镇的猫总

来源:好猫财经(ID:haomaocaijing)

融创无法回避一个问题:上半年到底拿了多少地?

从中期报告主动披露来看,上半年融创新增权益土地储备建筑面积1709万平方米,权益货值为2135亿元。

整个2020年,融创新增土地储备是5877万平方米。从数据来看,融创上半年拿地尚不及去年的一半,投资力度风险仍在可控范围内。

截至6月末的连续12个月里,融创累计权益拿地销售比为28.5%;上半年的权益拿地销售比为37.9%,符合40%的监管政策要求。

从绝对值来看,融创上半年拿地金额确实高了一点,拿地的平均地价也有所上升。

但从中报的陈述来看,融创有拿地的底气,对潜在的市场风险,也做好了充分准备。

首先是快速销售。

上半年,融创实现合同销售金额3207.6亿元,同比增长64%;实现销售面积2194.5万平方米,同比增长56.4%。

销售的快速增长,实质上让融创有一定的“补仓”压力。

截至上半年末,融创的权益土地储备建筑面积为1.64亿平方米,仅略微高出去年末的数字。

销售快速增长,但融创的运营成本增速较低,销售成本增速远低于销售增速,行政开支维持去年水平,利息开支降低21亿元,并最终实现财务成本的正向收入。

中期业绩会上,融创董事会主席孙宏斌强调,未来三年第一目标是降低融资成本,利率要从8%降到5%,要把信用评级做到投资级,“不仅仅要降低负债率,还要降低负债规模。”

其次,是严控下半年拿地。

任何一家企业,不可能无视政策监管,融创为自己定下了清晰管控目标:下半年权益拿地销售比控制在20%以内,全年权益拿地销售比控制在30%以内。

融创2021年销售目标为6400亿元,也就是说,融创下半年拿地权益总价应该要控制在700亿以内,不排除拿地的节奏进一步放缓。

孙宏斌强调,这个比较保守的目标和市场判断有关。

下半年市场压力比较大,一方面是企业压力大了后就会降价,另一方面是调控政策坚决,使得房价没有上涨预期,购买力受到影响。

第三个策略,是升级企业战略目标。

从2017年开始降杠杆,融创从“红档”企业降至“黄档”,截至上半年末,已非常接近“绿档”,净负债率86.6%,现金短债比1.11,剔除预收款项后的资产负债率为76%。

融创降负债最大的“功臣”有两个,一个是销售额增长,从3000亿元规模翻倍至6000亿规模;另外一个就是项目合作的增加。

5月底的股东大会上,孙宏斌就解释:“虽然这几个月拿地数额看上去比较多,但很多项目都有合作伙伴,实际上融创需要投入的资金并不多。”

在房地产上半场,融创凭借“更快速、更均好、更优质、更深耕”的优势,跻身行业头部。在规模快速增长的同时,不可避免地出现了阶段性负债偏高。

此次中报里,融创提出了”四更”经营准则:更安全、更从容、更长期、更有价值。融创坦言这一准则是团队基本做事原则,是以利润、客户满意度、安全稳健为核心,提升综合竞争力。

在孙宏斌看来,所谓企业安全有三个维度:符合国家政策导向;别人认为你安全;自己觉得真的安全。

老孙的思路解释向来清奇:别人认为你安全是从三条红线指标和利息成本来看,所以要达成指标和提高信用评级,这是一个非常高的目标;但别人认为你安全也不一定是安全的,三条绿线的公司也不一定没有风险,所以我们下一步要更安全、更从容、更长期、更有价值。

在此背景之下,号称“并购之王”的孙宏斌,首次透露出对并购的意兴阑珊。

“目前所有的企业无论你开什么价,我都是没有办法并购的,因为我还要同时并购你的债务。”

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 孙宏斌:无论你开什么价 目前都没法并购

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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