作者:神镇的猫总
来源:好猫财经(ID:haomaocaijing)
融创无法回避一个问题:上半年到底拿了多少地?
从中期报告主动披露来看,上半年融创新增权益土地储备建筑面积1709万平方米,权益货值为2135亿元。
整个2020年,融创新增土地储备是5877万平方米。从数据来看,融创上半年拿地尚不及去年的一半,投资力度风险仍在可控范围内。
截至6月末的连续12个月里,融创累计权益拿地销售比为28.5%;上半年的权益拿地销售比为37.9%,符合40%的监管政策要求。
从绝对值来看,融创上半年拿地金额确实高了一点,拿地的平均地价也有所上升。
但从中报的陈述来看,融创有拿地的底气,对潜在的市场风险,也做好了充分准备。
首先是快速销售。
上半年,融创实现合同销售金额3207.6亿元,同比增长64%;实现销售面积2194.5万平方米,同比增长56.4%。
销售的快速增长,实质上让融创有一定的“补仓”压力。
截至上半年末,融创的权益土地储备建筑面积为1.64亿平方米,仅略微高出去年末的数字。
销售快速增长,但融创的运营成本增速较低,销售成本增速远低于销售增速,行政开支维持去年水平,利息开支降低21亿元,并最终实现财务成本的正向收入。
中期业绩会上,融创董事会主席孙宏斌强调,未来三年第一目标是降低融资成本,利率要从8%降到5%,要把信用评级做到投资级,“不仅仅要降低负债率,还要降低负债规模。”
其次,是严控下半年拿地。
任何一家企业,不可能无视政策监管,融创为自己定下了清晰管控目标:下半年权益拿地销售比控制在20%以内,全年权益拿地销售比控制在30%以内。
融创2021年销售目标为6400亿元,也就是说,融创下半年拿地权益总价应该要控制在700亿以内,不排除拿地的节奏进一步放缓。
孙宏斌强调,这个比较保守的目标和市场判断有关。
下半年市场压力比较大,一方面是企业压力大了后就会降价,另一方面是调控政策坚决,使得房价没有上涨预期,购买力受到影响。
第三个策略,是升级企业战略目标。
从2017年开始降杠杆,融创从“红档”企业降至“黄档”,截至上半年末,已非常接近“绿档”,净负债率86.6%,现金短债比1.11,剔除预收款项后的资产负债率为76%。
融创降负债最大的“功臣”有两个,一个是销售额增长,从3000亿元规模翻倍至6000亿规模;另外一个就是项目合作的增加。
5月底的股东大会上,孙宏斌就解释:“虽然这几个月拿地数额看上去比较多,但很多项目都有合作伙伴,实际上融创需要投入的资金并不多。”
在房地产上半场,融创凭借“更快速、更均好、更优质、更深耕”的优势,跻身行业头部。在规模快速增长的同时,不可避免地出现了阶段性负债偏高。
此次中报里,融创提出了”四更”经营准则:更安全、更从容、更长期、更有价值。融创坦言这一准则是团队基本做事原则,是以利润、客户满意度、安全稳健为核心,提升综合竞争力。
在孙宏斌看来,所谓企业安全有三个维度:符合国家政策导向;别人认为你安全;自己觉得真的安全。
老孙的思路解释向来清奇:别人认为你安全是从三条红线指标和利息成本来看,所以要达成指标和提高信用评级,这是一个非常高的目标;但别人认为你安全也不一定是安全的,三条绿线的公司也不一定没有风险,所以我们下一步要更安全、更从容、更长期、更有价值。
在此背景之下,号称“并购之王”的孙宏斌,首次透露出对并购的意兴阑珊。
“目前所有的企业无论你开什么价,我都是没有办法并购的,因为我还要同时并购你的债务。”
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原标题: 孙宏斌:无论你开什么价 目前都没法并购