商业地产与电商 作者：明哥
来源：商业地产与电商
微友提问：
明哥，您好，我们现在在三四线城市打算建一个5万方左右的商业体，前期做投资测算，预计单方建设成本是5500不含地下，我们是本地二类开发商。这个预估数据，不知道是否合理？
住宅地产有句老话“挣钱不挣钱，全看预算员”，说明成本控制的重要性；对于只租不售的商业地产，成本同样重要，它以投资倒逼租金的形式发挥作用，
收益率=noi/总投资
投资成本越高，分母越大，达到某一收益率水平要求的租金水平也就越高。
以恒隆2018年5月竟得的杭州百井坊综合体地块为例，该项目预计总投约160亿：
恒隆主席陈启宗：我们斥资107亿元购入该地块，初步预计项目总成本约160亿元......物业预计自2024年起分阶段落成。一俟物业出租，我们相信初期租金回报率可达4%至5%。
我们不妨粗略估算一下初期4-5%租金回报率对应的租金水平：
该地块计容建面194101平米，总成本160亿，折合单方82431元/平米，假设初期租金回报率要求4.5%，则目标租金水平为：
82431元/平米*4.5%/365=10.16元/平米/日。
租金提升受当地消费水平和竞争等因素制约，因此不能无限提高，当投资成本高过一定程度，对于运营来说，无论如何努力也很难达到期望的收益率，仗还没打就已经输了。
恒隆建的是奢侈品商场，对于广大中档购物中心参考意义不大，那么，一个中档购物中心的大概投资成本是个什么范围？万达在其2019年报中曾经披露了一组投资数据：
截至2019年12月末，在建万达广场共有16个，分布于北京、上海、天津、哈尔滨、桂林等地，规划总建筑面积合计194.1万平方米，总可租面积为144万平方米，总投资额合计135亿元。
测算下来平均单方投资6960元/平米（总建面口径），如果按可出租面积口径则为9380元/平米。
最后来看一个例子：
例：某中档购物中心
该购物中心总建面14万平米，其中地上10万平米地下4万平米，可租赁建面10.6万平米（含6000平米地下超市），停车位700个。
考虑到不同公司的成本科目划分不尽相同，为方便对比分析，采取如下成本科目：
1、土地费用
2、政府行政事业性收费
报批报建费、增容费等；
3、前期工程准备费
勘测丈量费、规划设计费、三通一平费、临时设施费等；
4、主体建筑工程费
地基与基础工程、结构及粗装修、门窗工程、精装修等；
5、主体安装工程费
室内水暖气电管线设备、空调、电梯、消防、弱电智能化、停车场导引系统等；
6、社区管网工程费
室外给排水、采暖、燃气、电力、消防、通讯、有线电视等；
7、园林环境工程费
绿化、建筑小品、道路广场、屋面美化、夜景照明、楼体泛光、室外导识、LED显示屏等；
8、配套设施费
9、其他建设工程支出
工程监理、工程造价咨询、工程保险等；
10、预备费
11、管理费用
12、财务费用
将该购物中心成本按照以上科目调整后，分项数据列示如下：
项目总投10.2亿元，不含地价8.8亿元；含地价单方成本7310元/平米（总建面口径），不含地价6270元/平米。考虑到不同级别城市的地价差异较大，因此不含地价的成本更具可比性。
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原标题： 建一个商业体花多少钱合理？
