刘韬 人民法院查封之前购买的房屋还未过户被查封（房子登记在被执行人名下）或申请执行人享有建设工程价款优先权或商品房抵押权，对人民法院查封之前购买的商品房还未过户被查封（房子登记在被执行的开发商名下），购房人怎么解除查封排除执行？河南省高级人民法院在为切实解决执行异议之诉案件审理中的突出问题，统一全省法院裁判尺度，依据《民事诉讼法》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《复议规定》）等相关法律法规和司法解释，针对司法实践中的疑难问题，召开全省部分中院座谈会进行了讨论，形成共识，作出了《河南省高级人民法院涉不动产异议之诉案件审理的若干问题》，请全省法院在审理相关案件时予以参考。
省高院认为涉不动产异议之诉案件审理遵循五大基本原则：1、权利顺位原则，权利顺位一般按照被拆迁人安置权>商品房消费者生存权>建设工程价款优先受偿权>担保物权>一般买受人物权期待权>普通债权的顺序来确定；2、利益平衡原则，在商业利益与生存(生活)利益难以平衡的情况下，法律的天平适当向普通民众的生存(生活)利益倾斜，以维护正常的社会生活秩序，防止群体性案事件的发生；3、全面审慎原则，不应对购房人科加过于严苛的举证责任和注意义务。法官负有努力寻找案件事实真相的义务，通过行使释明权引导当事人举证、依职权调查取证等方式尽量还原客观真相，而非刻板地坚持中立立场，消极被动地审核判断证据；4、防范和打击虚假诉讼原则，审理时应注意对是否存在倒签合同、虚假赠与、虚假离婚协议、虚假陈述、伪造收据等情况进行审查，严防借虚假诉讼逃避执行。经认定属于虚假诉讼的，依有关规定予以惩处；5、调解例外原则，执行异议之诉案件涉及对执行标的权属的确定，案件的裁判结果不受当事人处分权的约束。在案件办理中，除庭外达成和解，一方申请撤诉并经法院许可外，执行异议之诉案件一般不得进行调解，不出具调解书。
《复议规定》第27条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的适用条件是：案外人未否定申请执行人对案涉不动产享有担保物权或其他优先权，但以其享有顺位更优的民事权益提起执行异议之诉的，可依法予以支持。
这里“另有规定”主要是指《复议规定》第29条规定的消费者生存权、建设工程价款优先受偿权、被拆迁人安置权等，一般不包括第28条规定的物权期待权。
但在“先卖后抵”的情形下，被执行人先把不动产出售给案外人，又在案外人不知情的情况下抵押给申请执行人，且案外人已经占有使用，而抵押权人尤其是银行等专业机构未审慎审查所抵押的不动产是否已经出售，存在明显过错，而案外人系善意、无过错的一方又符合第二十八条所规定的条件，享有物权期待权，此种情况下，案外人要求排除执行的，一般应予支持。
对《复议规定》第28条中，查封的时间节点，因查封裁定作出并送达之时发生法律效力，故查封时间是指查封裁定送达的时间而非裁定作出的时间；未取得预售许可证情形下合同效力的认定，房地产开发企业未取得商品房预售许可证，一般应当认定房屋买卖合同无效，但房地产开发企业日后可以取得商品房预售许可证，或者经人民政府、人民法院等合法途径将不动产处分给买受人的，不因房地产开发企业未取得预售许可证而影响房屋买卖合同的效力；书面买卖合同的范畴，案外人与被执行人就案涉不动产形成买卖合意，以认购书、网签备案或其他形式载明买卖主体信息、不动产基本情况、价款支付方式、交付时间等房屋买卖合同基本要素的，可以认定为书面买卖合同。
案外人与被执行人虽未签订书面买卖合同，但以支付价款凭证、实际装修或出租等事实行为证明房屋买卖存在的，可以认为双方形成事实上的房屋买卖关系。这样规定更有利于保护消费者的生存权。
合法占有的认定，合法占有包括以下情形:
1、直接占有：案外人提供案涉不动产查封之前形成的交房证明、装修合同、物业服务合同、水电气网费及物业费支付凭证等足以证明占有事实的，应予支持。案外人提供验房记录等客观证据足以证明在案涉不动产查封之前已经交付钥匙的，可以认定为实际占有。仅凭商品房买卖合同网签备案不能认定为实际占有。
2、间接占有：案外人提供案涉不动产查封之前与他人签订的委托经营合同、租赁合同或转租合同及租金收取凭证等足以证明实际使用和收益事实的，应子支持。
3、非法占有不予支持，判断是否为合法占有，应对案外人占有的原因和占有行为本身是否合法进行评价，未经出卖方同意擅自抢占的不属于合法占有，不子支持。
4、未经竣工验收房屋的占有问题，房屋未经竣工验收合格不得交付使用，但未经竣工验收的房屋是由有关部门统一安排组织交付，或者虽然未经竣工验收但开发商擅自将房屋交付给购房人的，可以认定为合法占有。
支付价款的认定，支付价款包括以下情形:
1、以转账方式支付的情形下，案外人应当提供转账支付购房款的相关凭证或银行交易明细。
2、以现金方式支付的情形下，案外人仅提供出卖方的收款收据以主张现金支付的，应结合案外人的购房资金来源、出卖方财务会计账簿等证据及交易习惯生活经验等因素综合认定。
3、案外人主张以房抵债方式支付全部价款的，应当提供证据证明在查封之前与被执行人存在真实、合法有效的到期债权债务关系，且双方协商以房抵债，被冲抵的到期债权与案涉不动产的价值大致相当。
4、剩余价款交付执行的认定，在执行和诉讼过程中，案外人应当按照人民法院的要求，将剩余价款交到指定的账户，未经法院许可，私自向被执行人支付的因可能损害其他债权人的合法权益，一般不予认定。
非因买受人自身原因的认定，具有下列情形之一的，应认定非因案外人自身原因未办理过户登记:
1、案外人提起诉讼或仲裁要求开发商办理过户手续，但尚未完成物权变动登记手续的。
2、案外人为被征收人，案涉不动产因政府征收安置调换经济适用房等政策原因未办理过户的。
3、因登记机构未及时办理、出卖方拒不协助，或者案涉不动产存在诸如无法单独办理权属证书等客观障碍的。
4、在“先抵后卖”情形下，案涉不动产存在抵押并不影响转让，但在抵押权人与抵押人明确约定禁止转让抵押物，且将该约定在登记簿上作出登记的情形下抵押人仍将房屋出售，而案外人未尽合理注意义务的应认定系案外人自身原因。
一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交了过户登记材料，并积极向出卖方提出办理过户登记的请求等，即可认为符合该条件。
因买受人自身原因的认定，具有下列情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记：
1、案外人对符合办理过户登记条件的不动产无正当理由未在合理期限内及时办理的。对合理期限的把握，有约定的从当事人约定，没有约定的，结合同类交易中的交易惯例进行判断。
2、案外人知道或者应当知道自身因政策原因限购或者案涉不动产属于经济适用房等限制流通情形的。
3、案外人知道或者应当知道案涉不动产存在共有等权利限制且未征得权利人书面同意的。
4、在判断是否系案外人自身原因时应区分重大过失或轻微过失，轻微过失不应认定为“因自身原因导致的过错”。
未取得产权证即转让房屋的情形，依据《城市房地产管理法》第三十八条之规定，未取得产权证的房屋不得转让。那么，案外人受让未取得产权证的房屋存在一定的过错，但基于市场普遍存在交房多年仍无法办理产权证，且案外人已经实际入住等情况，经审查符合第二十八条规定其他要件的，一般支持案外人排除执行的请求。
无证房产的处理，如果案涉不动产为小产权房、安置房，该类房屋可以长期占有、使用，具有财产价值，可以成为执行标的进行现状处置，案外人对该类房产主张排除执行的，应当重点审查买卖关系的真实性、价款支付及占有使用情况等，以判断案涉无证房产是否仍属于被执行人责任财产的范畴，进而裁决是否准许不予执行，但在裁决时不得进行确权。
对《复议规定》第29条中，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的理解：
1、买受人名下的理解，在判断“买受人名下”无其他房屋时，应当将买受人及其配偶、未成年子女一并考虑。
2、唯一住房的判断，“无其他用于居住的房屋”可理解为在案涉房屋所在地的(县)市或设区的市区范围内无其他居住房屋，原则上应以不动产登记中心出具的无房证明为判断依据。笔者代理案件中，也有法院认为唯一住房不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴。
3、改善性住房的认定，案外人原有住房已经不能满足家庭成员居住需求，现又购买其他房屋用于改善居住条件，仍属于满足生存权范畴的，原则上应予支持。判断是否仍属于生存权范畴，应当结合家庭成员数量、当地人均住房面积标准等综合判断。
关于已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的理解：
1、支付价款的认定，根据第29条之规定，案外人已支付的价款应当超过合同约定总价款的百分之五十。但按照《全国民商事审判工作会议纪要》（法【2019】254号）第125条的规定如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
2、消费者身份的认定，如果案外人系通过“以物抵债”的方式取得房屋，但该房屋系其唯一住房，该案外人也可视为商品房消费者。
案外人系法人或其他消费主体，执行标的系具有投资属性的商铺、写字楼、储物间等不动产的，不适用第29条规定。如购房人是公司或个人购买投资属性的商铺、写字楼、储物间，不能申请解除查封排除执行。但笔者结合实务认为商住两用，有居住功能的商铺不属于投资属性。
多手转让情形下诉讼的提起，案外人从前手受让案涉房屋，且已经与房地产开发商直接补签合同的情形下，前手又提起诉讼请求排除执行，因其已不是案涉房屋的权利人，原则上应当裁定驳回起诉。
多手转让情形的处理，案涉房屋被开发商出售后，又经过多手转让，案外人从前手购得房屋后，与开发商签订了房屋买卖合同，但尚未办理过户登记，当开发商作为被执行人时，案外人可以通过举证自身符合第28条或第29条的规定请求排除执行。
实践中，我们依据上诉规定做判断即可，当然也需要结合具体案件习惯、背景判断。
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