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裁判要旨
1.以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
2.同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，若抵押权均已登记，按照登记的先后顺序清偿。
案号：
(2019)陕民终995号
审理法院：
陕西省高级人民法院
争议焦点：
经发公司主张对案涉的抵押房产所占范围内的土地使用权享有抵押权并优先受偿能否成立？
案情简介
2015年12月11日，宁夏银行西安分行与华江公司签订《授信额度协议》，约定宁夏银行西安分行向华江公司提供授信额度人民币5000万元整。经发公司等人提供最高额保证担保，并约定若华江公司未能按时还款导致经发公司承担保证责任，经发公司有权向华江公司在一定范围内追偿。
同日，宁夏银行西安分行与经发公司签订《最高额保证合同》，约定经发公司为全部债权在最高债权余额1000万元内提供连带责任保证担保。
经发公司又与星王公司签订《反担保抵押合同》，约定星王公司在1000万元内提供抵押反担保，并将星王公司所有的27幢不动产办理抵押登记。
经查，该抵押房产所涉的土地在星王公司为经发公司办理抵押前已作了抵押登记，抵押权人为长安银行丝绸之路支行。
陕西高院认为：
根据《物权法》第一百八十二条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”，经发公司享有案涉土地使用权的抵押权。
按照《物权法》第一百九十九条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”。
上诉人经发公司的抵押权登记晚于长安银行丝绸之路支行，故上诉人清偿顺序在长安银行之后。一审判决对此未予支持属适用法律不当，应予纠正。
裁判结果
西安中院作出（2019）陕01民初1146号一审判决：
一、华江公司向经发公司偿还代偿款11899001.04元；
二、华江公司向经发公司支付代偿款利息；
三、华江公司向经发公司支付违约金1000000元；
四、华江公司向经发公司支付律师代理费400000元；
五、华江公司逾期不清偿上述债务，经发公司有权以星王公司提供的抵押物房产拍卖、变卖所得价款优先受偿；
六、被告王应虎、王辉对上述第一、二、三、四项华江公司应付债务承担连带清偿责任。星王公司、王应虎、王辉承担责任后有权向华江公司追偿；
七、驳回原告其余诉讼请求。
陕西高院作出(2019)陕民终995号二审判决：
一、维持西安市中级人民法院（2019）陕01民初1146号民事判决第一、二、三、六项；
二、撤销第七项；
三、变更第四项为：华江公司向西安经发融资担保有限公司支付律师代理费400000元、执行费40935.29元；
四、变更第五项为：经发公司对星王公司所有的5幢房产及所占用范围内的土地使用权拍卖、变卖所得价款次于长安银行丝绸之路支行优先受偿。
律师观点
1. 在房、地分别抵押，两个抵押权产生冲突的情形下，如何确定抵押权清偿顺序，实践中一直存在争议。现《全国法院民商事审判工作会议纪要》第61条明确了房、地分别抵押，即建设用地使用权抵押给一个债权人，而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下，可能产生两个抵押权的冲突问题。基于“房地一体”规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产。本案例中二审判决正确理解适用了该规定，具有典型意义和参考价值。
2. 在办理抵押登记时，权利人应当及时、全面地查询抵押房产及土地的担保情况，避免陷入上述案例中经发公司的困境。
3. 应予注意的是建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。就该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但该建设用地使用权的抵押权人无权优先受偿处分新增建筑物所得的价款。
相关法条：
注：《民法典》已于2021年1月1日施行，原《物权法》已废止，相应规则已并入《民法典》“物权编”。
《民法典》第三百九十七条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第四百一十四条：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；
（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。
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