房产大象 作者：张云峰
来源：房产大象
商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴。
2020年8月14日市商务局将在福田举行《深圳市商务发展“十四五”规划（征求意见稿）》听证会。这标志着深圳推动建设国际消费中心城市、全球数字商务创新型城市、国际贸易中心城市、高能级对外开放城市、全球资源配置枢纽城市已进入全面落地阶段。伴随着深圳推动国际消费中心城市建设和深圳区域商业布局的优化，提升消费创新引领能级，推动深圳商贸服务业创新发展，营造深圳国际化消费环境进入全面实施阶段，深圳商业地产发展进入新里程。
问题来了，铺可以投吗？投铺有戏吗？铺怎么投？
深圳商业地产的现状、趋势
伴随着深圳高歌猛进一路发展，深圳地产也迎来了繁荣。据《规划》显示，2019年，深圳零售、餐饮和批发网点超过30万个，总营业面积约6800万平方米，人均零售和餐饮面积约3平方米，高于上海、香港、东京等城市。
盛况之下，是不是每一个商业项目都赚得盆满钵满呢？其实那也不不见得。看似一样的大繁荣的背后，其实不同的商业地产呈现不同的发展特点。商业地产简单的可分为两类，一类是消费类商业地产，主要是零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲的各种mall，另一类是用于办公的各种写字楼。
消费类商业地产迎来第二个春天
面临产业升级、旧城改造的深圳，消费类商业地产仍有很大空间。就拿南山来说吧，比如白石州、南山村都有可能崛起新的商业综合体，而“散乱差”的罗湖是旧改的大户更是新商业的的大户，新商业地产同样可期，同样在宝安、公明等旧城改造使商业地产迎来了发展新机遇。
办公类商业地产迎来两极分化
深圳是创业者的天堂，深圳的城市中心由“罗湖到福田，由福田到南山，由南山再到前海”。随着深圳中心的一路向西是深圳办公类商业地产的一路向西。
企业需要好的形象和好的办公位置，企业在选择办公场所时“扎堆效应”和“追新效应”非常明显。三十年前，人们以在国贸办公为荣，二十年前人们以在地王为最尊，十年前人们以在平安大厦为傲，而现在企业的首选之地则是后海、深圳湾、前海……这种变化导致老罗湖写字楼价低且空置率高，福田则平稳，南山受追捧。办公类商业地产迎来两极分化。导致商业地产日子不好过，其实还有一些宏观的原因，近日，恒大正在全国范围内大批出售写字楼、酒店、购物中心、商铺等非核心业务的资产，出售的资产项目超过200个！由于疫情影响，经济进入盘整期，影响商业地产发展的各种利空和利好因素交织，商业地产发展变得复杂。商场里缺乏人气、消费者购买意愿下降、中小商铺流动资金跟不上、甚至一些商铺出现欠租现象正在引起人们的关注。
投资商铺还有戏吗？
“投资商铺还有戏吗？”
“有戏。但要看怎么投。”
如上所述，深圳改革开放的发展大业正在如火如荼的进行，深圳的商业地产在如火如荼的发展，特别是在住宅调控层层加码，炒房越来越难操作的情况下，深圳商业地产当然有机会。但是也如上面分析，深圳商业地产呈现“类型区分、两极分化”的趋势，这决定了商业地产的投资决不是“随便投，买哪儿都赚钱“，而要有所为有所不为。
李嘉诚曾经说过：投资买房，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这在商业地产中尤其明显。可以说，决定商业地产投资成败的是地段，决定个人能否盈利的关键是项目价格，决定你能否投资成功的是你口袋里的money。笔者认为商业地产投资应坚持宁缺勿滥，最忌讳免强投资和不理性投资，抱着炒房赚大钱的幻想不科学的去跟风投资，一不小心就竹篮打水一场空，在当下尤其当心。
方案曝光，未来已来，你应知的我们的大深圳
《规划》称，启动五个重大工程：商贸基础设施建设工程、深港口岸商业带建设工程、国际化商圈建设工程、特色化商街建设工程、保税区创新升级工程。《规划》要加快国际消费中心城。将优化市级核心商圈、区级商业中心、重点商业街区、社区商业网点建设布局，完善市级、区级、街区、社区四级商业网点体系，加快形成层级分明、跨界融合、模式创新的现代化城市商业网点体系。
未来将建设国际知名商业街区：
沿布吉河岸新型消费发展轴，依托蔡屋围、东门、湖贝、人民南、水贝、笋岗六大核心商圈，构建“一河六圈”消费空间格局，提高消费资源承载力，增强消费实现、消费创新与消费引领的引擎功能。
以福田CBD及环CBD商圈为重点，辐射带动华强北商圈和车公庙-金沙商圈，推动购物公园、皇庭广场等商业体联动，形成与商务中心相匹配的高端商圈。
建设湾区商业中心：
依托后海超级总部基地，加快建设空中商业连廊，推动后海中心商业区、深圳湾万象城等商业体互联，建设一批商业新地标。
规划建设前海合作区奢侈品一条街，充分发挥前海合作区国际要素资源集聚优势，大力吸引国际奢侈品牌入驻，打造内地奢侈品消费重要目的地。
建设区域商业中心：
加快龙岗超级CBD 规划建设，围绕“三馆一城”和世贸中心、万科广场、珠江广场等重点区域引导品牌集聚，打造面向深圳东部、辐射周边城市的综合商业中心。推进宝安商业中心建设，发挥国际会展中心、国际艺展中心等的辐射作用，打造集“滨海+文化+休闲+购物”于一体的黄金商旅乐购海岸线。强化龙华商业区与北站商务区的资源互通、协同联动，构建以地铁4 号线为轴，串联北站、红山、龙华等三大商圈的“一带三圈”商业发展格局。
2020年已过半，回望2019年深圳商业地产可谓风云变幻，这厢，领展收购怡景中心城、招蛇收购中航善达、九方“改姓”天虹……另一厢, 深业商业地产也不断迎来新惊喜, 盒马开出首个Mall、宏发大仟里亮相、万达终于入深、奈雪开出全国首个奈雪梦工厂，华为开出全球旗舰店…… 而国货崛起，Z世代消费趋势、快闪成品牌营销重器、美食小吃街成商场标配、毕加索/梵高/达利/林茨电子艺术节等国际性科技/艺术展相继在深圳亮相，亦充实了深圳商业内容……接下来的商业地产传奇将在深圳继续上演，显然其中有乐也有苦，有笑也会有泪，你准备好了吗？
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