春节楼市爆冷，买房是抄底还是站岗？

今年春节置业潮的疲软给了迫切盼望房产回暖的开发商当头一棒。

据中指研究院统计，2022年春节期间（1月31日-2月6日，下同），重点监测城市新建商品住宅成交面积同比下降51%。

另据相关平台数据则显示，2022年春节假期重点15城新房成交959套，创近5年同期新低，同比去年春节下跌42.1%。

房产大象创始人、暨南大学特聘研究员、同致行（中国）地产、同致诚评估创始人王波博士认为，可以用“开发商躺平，购房者信心不足，返乡置业爽约，城市分化加剧”来总结楼市春节档成绩单。

01 2022楼市开局哑火

即便年前中央“双降”托市，市场却用直白的数字告诉我们：这波安利老子不吃。

据CRIC监测，40个重点城市在春节周成交量仅为44.5万㎡，环比下降84%，同比下降40%，与2019年同期相比降幅也达到13%。

供应下降是成交下降的主因。整体来看，春节期间房企推盘意愿普遍不高，在促销方面减少营销投入，相应营销举措也不多。

CRIC统计数据显示，春节周期间全国除上海、南京等少数热点城市有少量供应外，许多城市几近“零供应”。

40个重点城市在春节两周的新增供应量仅为434.4万㎡，较2021年同期下降23%，撇除2020年新冠疫情影响与2019年对比，降幅也达到20%。

此外，春节期间，多数城市售楼处处于“躺平”状态，仅留守1至2人例行值班，既无加推，也无大型促销活动。

据多方咨询和不完全统计，北京和深圳的售楼处约半数保持正常开放，上海则有20余个售楼处开放，与过往一些年份春节的热火朝天形成鲜明对比。

02 未来城市能级决定房价？

尽管身处寒冬，也有一丝暖意。

在全国楼市分化加剧的大背景下，一二线核心城市更早回暖。

春节期间，一线城市的成交量同比微跌8%，主要源于去年基数较高，与2019年同期相比仍小幅微增1%。以上海为例，春节周成交量同环比齐增，较2019年增幅达到16%，市场热度较高。

二线城市中，西安、苏州、宁波等城市在节前迎来一波供应放量，表现相对较好，而武汉、长沙、重庆、郑州、长春、成都、青岛等城市成交同环比降幅较大，且单个城市之内主城区内和远城区的项目也出现显著分化，主城区改善和豪宅项目来访量也较低。

三四线的情况则延续了过去一年的走势，跌多涨少。

可以预见的是，未来“城市能级”将和房价深度绑定，2022年可能是三四线城市最难的一年。

03 今年房子为啥不好卖了？

为什么今年春节楼市这么冷淡？主要有4点原因。

1、当前购房市场的供求两端均出现“躺平”或“观望”心态。

12月份以来，央行降准降息、按揭贷款正常化、首套及二套利率下降等一连串利好接踵而至；收并购案例也逐渐落地，如世茂地产、融创等项目顺利出手。不少开发商在期盼多重政策作用下的“救市效应”，推盘和降价积极性下降。

购房者则认为市场仍处于下行周期，买房意愿较弱。再加上疫情影响下，不少人群收入下降，对未来收入预期不乐观，现金在手更有安全感，买房谨慎度直线上升。

2、与统计数据的同期对比有关。

2021年春节属于历史上交易较好的时期，对比之下，今年的数据自然不突出。

3、疫情影响导致楼市降温。

2022年春节，疫情多点散发，深圳、北京、上海、西安、郑州等重点城市，疫情均贯穿春节前后，这也会影响房企开盘和促销活动，楼市降温在情理之中。

4、二手房市场冷淡拖累新房。

2022年1月，二手房市场整体持续小幅回落，9个重点城市共计成交329万平方米，环比微降5%，较去年同期相比规模减少45%。

临近春节市场供应显著缩量带动成交小幅下行。从70城房价来看，二手房房价跌幅、下跌城市明显大于新房，导致二手房市场成交冷淡，拖累了“先卖后买”的交易。

写在最后：

2022年房地产开局困难，我们预计今年的楼市还会吹暖风，但说触底反弹，可能还为时尚早，房地产各项指标的倒“V”型上半年还将继续，房企寒冬还没有迎来破冰期，爆雷还将继续。

那房子就不能买了吗？不是，三四线城市房地产市场将继续受冲击，但一二线城市的房产依然是香饽饽。