如何预测房企评级的上调?

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2019-06-05 22:58 2786 0 0
老板,来一打AAA地产债~~

作者:投资杂记

来源:投资杂记(ID:gh_a849fd3eaab7)

时代、奥园、正荣、融信、美的、华发、建发,一波AAA房企接踵而来,目不暇接。掐指一算,AA+的房企真不多了,且买且珍惜。在其他行业,AAA是最高信用等级的象征;而在不远的将来,AAA将成为房企的标配,屈指可数的将是非AAA房企。

那么,如何预测房地产企业的外部评级是否会上调呢?还是可以沿用我们的地产债分析框架来做判断。

第一,政策环境。在政策比较宽松或者稳定的时候,调升评级有比较好的外部环境。如果大家预期政策收紧、调控加码,对房企的销售和融资是悲观预期的话,这时候调升评级是会有点压力,除非企业自身过硬,是个真AAA的料。

第二,企业背景。强大的股东背景肯定是加分项。国有背景肯定是非常好的,只要有一定规模、土地布局明朗、杠杆水平趋于合理,上调评级是迟早的事情,华发、建发就是例证;民企的话主要是老板在地产之外有太复杂的产业。像美的置业,背靠美的控股,共享美的品牌,这是其调升评级的重要因素。一般民企是没有这种优势的。

第三,规模。不论是哪个行业,规模都是外部评级考虑的重要因素,在地产行业更是如此。房地产目前是一个集中度不断提升的行业,2018年按销售金额算CR100的份额已经达到了66.73%,也就是三分之二的市场份额集中在百强房企手里。规模包括绝对规模和相对规模。绝对规模包括资产规模、销售规模等,而且销售规模每年企业都会有一个预计销售额,相对可预期;相对规模主要是指排名,包括流量口径和权益口径的排名。

第四,土地储备。土地储备决定了企业未来的发展。包括其土地储备是全国化布局还是区域深耕,布局的城市是以低能级城市为主还是以一二线城市为主,拿地成本是否合理(通过地货比等来判断),拿地是否激进(是否有高价地、拿地支出占当年现金回款比重)等。

第五,杠杆水平。包括经营杠杆、财务杠杆、合作杠杆。经营杠杆主要是指预收款,这部分是不用付息,预收款占比高也说明企业销售比较理想,后续结转收入有保障;财务杠杆是最重要需要考虑的,是刚性债务,财务杠杆水平高的企业不稳定,抵御不利环境的能力差;合作杠杆主要是通过和金融机构和其他房企开展合作,主要反映在长期股权投资和少数股东权益,通过合作可以快速增加规模,不过这种方式增加的规模与主要依靠自身积累的企业相比更虚一点。

通过以上几个角度,结合企业自身情况,大致可以判断企业目前的情况是否基本达到了评级机构给AAA的条件。如果以上几个方面从过去比较弱逐步有了好转改善,则提升评级有了基础。除了以上几个方面去做判断,房企和评级机构的沟通也很重要,包括名额的争取,毕竟每年上调评级的额度是有限的。

不过,当AAA评级成为标配的时候,外部评级已经失去了区分企业信用差异的作用,成为了房企的面子。是呀,谁还不是个AAA呢?当地产行业成为AAA俱乐部之后,大家可能得寄望于国际评级和内评了。毕竟,一样的AAA,有着不一样的里子。或许,未来机构将把AAA作为地产债的准入门槛。听起来是不是有点魔幻?


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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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