房产大象 作者：老王
来源：房产大象
【老王说房160期：经济低迷，房价却逆势上涨，背后逻辑何在？】
全球经济处于低迷期，为何房价还能逆势上涨？背后的逻辑是什么？
最近看到一组数据，国际货币基金组织统计的全球房价指数，创下了2000年以来的最高记录，在统计的63个国家中，有45个国家的房价上涨，占比达到71%。主要经济体中，近一年，德国房价涨幅3.4%，法国、中国均为2.3%，美国1.6%，日本1%。英国房价不涨反跌，降幅为0.6%。
也许有人觉得这个房价涨得太少，跟自己的实际感受出入非常大，大家注意哦，这里是全国平均房价。
全球经济疲软，但房价为何还涨了呢？据高盛统计，今年上半年全球主要经济体，已经累计降息65次，并加大了财政政策刺激力度。到目前为止已宣布或承诺的资金投放总额高达12万亿美元，其中7万亿美元来自直接发钞，美国最疯狂，印钞近3万亿美元。宽松的货币政策与较低的利率，促使多数国家房价上涨。看来买房保值，是全球的共识。
这背后的逻辑是什么呢？我们以国内房地产为例，从货币供应、贷款利率两个角度，来解读一下。
首先看一下，货币供应量
过去十年，每年的货币增速均高于GDP增速，比如2019年M2增速8.7%,GDP增速6.1%,增速差为2.6%。今年上半年经济负增长，GDP增速下滑1.6%，但货币增速在11%左右，增速差超过了12.6%。
我国货币M2的供应量，从2010年的72万亿增长到现在的200多万亿，总量净增130多万亿，增加了190%。国内GDP总量从41万亿，增长到99万亿左右，增长了140%多。那么，这其中超发出来的50%去哪里了呢？绝大多数流入了资本市场，主要是股市和楼市。著名经济学家吴敬琏先生说过：房价高的根本原因是货币超发。我们再来看一下近十年间的房价表现，国家统计局的数据，10年间，全国百城住宅平均价格增长了71%。一线城市中深圳房价10年涨幅最大，为302%；第二是上海300%，北京第三261%，广州垫底146%。二线城市中，南京房价10年涨幅234%、东莞172%，成都168% 、天津119%，杭州106%。
我们做过测算分析，货币M2供应量增速与房价高度正相关，竟然达到0.92，且相关性从一线城市到四五线城市逐级递减。可见，宽松的货币政策是房价上涨的动力之一。
再来看看贷款利率：
不论房地产开发投入还是个人购房，都涉及大量贷款资金，而利率增长会提高购房成本，削弱购房需求，可能导致房价下降；反之，将导致房价上涨。
今年上半年贷款利率降到4.65%，史上最低，全国贷款余额165万亿，其中房地产贷款47.4万亿，占28.7%，就是个很好的证明。在过去的27年间，我国五年期以上的贷款利率，从15.3%下调至现在的4.65%，降幅高达229%。
这还不是最厉害的，美国近40年间贷款利率从21.5%下降到3%以下，英国更猛，从17%降到0.75%，全球已经进入低利率时代，我国的贷款利率还有下调空间。
我们也做过测算分析，贷款利率与房价呈负相关关系，相关性达到0.72左右，利率能在一定程度上影响房价。但在不同的阶段，其对房价的作用还是有差异的。
由此，我们得出重要结论：房价上涨背后的逻辑之一，是宽松的货币政策和较低的融资利率，目前全球都处于经济低增速周期，货币宽松和低利率的状态将会持续下去，房价目前还是有较大的上涨压力，尤其是经济基础比较好、虹吸效应强的城市……
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