存量商业改造:需要几年收回投资?

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2020-08-26 11:46 4891 0 0
存量商业改造测算。

作者:明哥

来源:商业地产与电商

三年一小调,五年一大调,调整、改造和提升是购物中心永恒的主题,再好的项目、再好的规划、再好的招商业态,也不可能做到一劳永逸、一成不变。

例:领展商业地产reits平均每年改造投入6-8亿港元

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某商业地产标杆企业:

如果计划对项目进行改造, 改造成本原则上需要5年内收回。

一、案例背景

某商业综合体项目,原有业态规划在地下1层落位精品超市,该精品超市经营面积4000平米,租金60元/月/平米,年租金288万元。

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开业3年后,距离项目百米处新开一沃尔玛大卖场,受竞争影响该精品超市经营不佳。

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二、改造计划

购物中心计划和精品超市解约,对原有区域进行改造,重新规划分割为11间商铺,包括服装集合店、化妆品集合店、餐饮、水吧、面包甜点等品类;改造周期预计4个月。

改造后业态规划和租金标准

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三、改造测算

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1、改造成本

改造总投资包不仅是改造费用,还包括超市解约赔偿和改造期间的租金损失。

(1)按1000元/平米改造标准,改造成本为:

4000平米*1000元/平米=400万元;
(2)提前和精品超市解约,业主方需支付6个月标准租金作为解约补偿:

4000平米**60元/平米/月*6个月=144万元;
(3)改造周期4个月,期间租金损失为:

4000平米*60元/平米/月*4个月=96万元;
改造总成本=400+144+96=640万元

2、租金收入增长

改造前年租金为288万元,改造后年租金513.1万元,租金提升金额为:

513.1-288=225.1万元

假设房产税税率12%,增值税及附加合计5.6%,则税后租金收入提升金额为:
225.1万元*(1-17.6%)=185.5万元;
改造后虽然经营面积虽然有所减少,但租金收入不减反增。

3、改造投资回收期

该项目在财务方面的评价标准是租金增长在多长时间能收回改造费用:

640万元/185.5万元=3.5年

即3.5年收回改造成本。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 存量商业改造:需要几年收回投资?

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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