最高院：售后回租，非出租人原因未过户，不影响融资租赁关系成立！

第七百三十五条 融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。 

第一条 人民法院应当根据民法典第七百三十五条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。

第二条 承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。    

实务分析

目前关于售后回租型融资租赁合同性质的认定，一般认为转移租赁物所有权系认定融资租赁合同性质的必要条件。特别是以不动产为租赁标的物的售后回租，也就是说以办理登记作为物权生效要件的租赁物，更要严格审核所有权是否转移。本号前述文章《最高院：不动产售后回租设立融资租赁，未变更过户的，认定为借贷！》中的最高院即持此观点，另在最高人民法院 （2014）民二终字第109号判决中，法官关于合同性质的认定观点如下：“融资租赁交易具有融资和融物的双重属性，缺一不可。如无实际租赁物或者租赁物所有权未从出卖人处转移至出租人或者租赁物的价值明显偏低无法起到对租赁债权的担保，应认定该类融资租赁合同没有融物属性，仅有资金空转，系以融资租赁之名行借贷之实，应属借款合同。”与上述观点一致。

最高院2014年出台的《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》的理解与适用，其中关于售后回租部分是这样描述的：“尽管真实的售后回租交易构成融资租赁，但在一些交易中，当事人以售后回租为名订立合同，交易实质却不符合合同法第二百三十七条的规定以及本解释第1条第1款确立的规则，存在以售后回租的形式规避相关法律规定的情形。这些情形具体包括：没有真实、明确的租赁物，售后回租合同中对租赁物低值高买、租赁物上设有权利负担，致使出租人无法取得所有权或无法实现租赁物的担保功能；出租人没有完成取得租赁物所有权的相关手续等。”，该解释明确确认出租人未取得租赁物所有权相关手续的售后回租，无法认定合同的融资租赁性质。最高院的相关案例绝大部分是将以不动产作为售后回租标的物的融资租赁中未取得租赁物所有权的情况认定为借款合同性质。

反观本案，关于合同性质的认定应当综合合同约定条款及实际履行情况，从而探究双方内心真意。由此笔者认为本案情况不构成融资租赁性质的合同。首先出租人仅实现与承租人签订购房合同中的“网签”而未办理产权登记，且在未办理转移登记的情况下直接“放款”。其次因租赁物上存在河北金租以外的第三人多重抵押，也就是上述解释所说的租赁物上设有权利负担。再次出租人可能自始就存在为节省相关税费而不办理所有权转移的侥幸心理，或者说合同签订伊始就没有要办理不动产转移登记的想法。根据《融资租赁合同》第四条的约定：“……甲方同意在下列条件中第1.2.3.4.5项（一项或者多项）满足后根据甲方资金安排将上述租赁物转让价款一次性支付至乙方指定账户。1.完成担保、质押手续。2.乙方已经按照租赁合同约定为租赁物办理完毕以甲方或者甲方指定第三方为第一受益人的足额保险，甲方收到上述保险单、批单等有效保险合同文件；3.甲方收到乙方支付的租赁合同项下租赁保证金及首期租赁手续费；4.甲方收到乙方出具的付款申请书，该等付款申请书中应明确付款账户、开户行等必要的付款信息；5.其他三份《商品房买卖合同》均有双方签字及盖章确认。”，付款的前提出租人考虑的很周全，但唯一没有变更所有权登记这一条。在融资租赁实务中，一般出租人处于强势地位，合同条款也应由其拟定，上述合同条款应该不是出租人的疏忽，而是双方协商后（为节省费用）的结果。不同于一般动产的售后回租，通过占有改定完成交付从而转移所有权，但不动产所有权无法以此获得。通过以上分析，有理由认为出租人对于未能办理租赁物所有权转移存在故意或重大过失，本案不宜认定为融资租赁合同。

实务中，作者建议融资租赁公司在办理以不动产为租赁标的的售后回租业务时，合同中应当约定租金本金也即标的物购买价款的支付条件时，一定要将取得标的物所有权手续作为前提。否则，不仅在诉讼中可能无法确认合同的融资租赁性质，从而丧失要求承租人支付合同约定的“租金利润”的合法权利，更有可能在执行中因无法实现融资租赁的担保功能从而丧失“租金本金”的实现可能。另需要提醒的是根据《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》第一条关于“对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。”的规定，出租人完全可以与承租人协商此种情形下税费的承担。