有书面租赁协议的“承租人”能否阻止抵押房屋拍卖

案外人陈述现金交付256万元租金的事实与其自方证人陈述前后矛盾，无法证明案外人与抵押人存在真实租赁关系，故其主张存在真实租赁关系不予采信。

2014年12月18日，某银行与甲签订了《个人借款合同》，借款金额为400万元。

同时某银行与乙签订《个人最高抵押合同》用于担保甲的贷款，乙将其名下位于XXXX大厦办理了抵押登记。

其后，某银行按约足额发放贷款，贷款到期后甲未能及时偿还贷款。

某银行针对此笔贷款提起金融借款纠纷诉讼，法院判决甲于判决生效之日起十日内偿还贷款本息，判决乙负连带清偿责任，同时某银行在400万元范围内享有优先受偿权。

判决生效后，甲、乙仍未能在规定期限内偿还贷款本息，某银行申请强制执行拍卖抵押物。

在抵押物拍卖过程中，案外人丙向执行法院提出执行异议申请，主张其与乙于2012年10月28日签订书面《租赁协议》，租约为20年，丙通过现金方式一次性支付20年租金256万元，且丙一直实际占有使用涉案房屋。

因此，申请法院停止对抵押房产的执行。并随案提交了《租赁协议》、房屋照片，执行法院裁定驳回案外人丙的执行异议申请。

丙不服执行裁定，在收到执行裁定后立即向执行法院提起案外人执行异议之诉。其后，该案经一审法院判决确认丙对本案抵押物享有租赁权，租赁期限截至2032年10月28日止，驳回丙的其他诉讼请求。

在一审判决作出后，某银行不服一审判决上诉至二审法院。在二审审理期间，一方面，某银行补充提交了第三方评估机构在2012年、2013年针对抵押房产的《评估报告》、房屋状态照片、相关证人出庭作证；

另一方面，针对现金租金来源、交付经过提醒法庭注意丙的前后两次庭审矛盾之处，二审法院最终以案件事实未查清，撤销一审判决并发回原一审法院重新审理。

发回重审后由原一审法院另行组织合议庭重新审理本案，在重新审理阶段，法官亦询问丙关于交付款项的经过、现金租金256万元的来源等关键事实。

某银行代理人多次向法庭阐述了丙在前后三次庭审对本案关键的事实—交付款项经过及款项来源等细节陈述均不一致，并提供相关庭审笔录予以佐证。

发回重审后一审法院认为，丙主张其向乙交付现金租金256万元，并在原一审中申请证人丁出庭作证。

经审查，丁在原一审开庭笔录中主张亲眼所见丙向乙交付了现金，但对租金交付的时间、金额、装钱所用提兜的尺寸均表述不清。

丙在二审开庭笔录中表述当时给丙的时候没有别人在场，给钱的时候丁出去了。

丙的陈述与其自方证人陈述存在矛盾，丙未能提交证据予以证明其交付了256万租金，故本院对其主张的租赁关系以及已交付256万元租金不予采信。

最终，法院判决驳回丙的全部诉讼请求。

目前，很多地方（上海、南京、呼和浩特等）政府为防止恶意承租人行使租赁权排除执行措施，而相继出台地方性行政法规、地方司法解释。

结合审判实务，建议在处理该类租赁阻碍执行案件中，需要重点审查如下：

（1）是否有书面有效的《租赁协议》；

（2）租赁协议中相关约定是否符合租赁模式；

（3）租金如何交付的；

（4）房屋占有使用相关证据，如装修凭证、入住证明，水、电燃气费、通信费等公共事业用费费等；

（5）相关证人与当事人陈述是否一致。

1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 

 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

2、《民事诉讼法司法解释》第312条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。