老蒋商事法律服务团队 作者：齐红雷
来源：商海律盾（ID：faguanlaojiang）
第二节 三务合一理论中三务之间的关系
房地产实务、税收实务和法律实务这三务之间，是什么关系？是平等关系，还是主次关系？如果是主次关系，谁是主？谁是次？或者说谁是纲？谁是目？
以[案例一]为例，虽然我们从税收实务的角度将商业模式由资产转让改成了作价入股加股权转让并且从法律实务的角度确认了包税条款的有效性，但是，按照三务合一税务规划的理论，在做这一切工作的同时，必须还要从房地产实务层面考虑有无实践性障碍或疑问。其实，针对这个案例在房地产实务层面至少有两个问题需要优先考虑，一是依据城市总体规划B公司的宗地是否属于教育建设用地，二是想当年B公司与政府签订的《国有土地使用权出让合同》中，有无B公司若改变土地用途则政府有权收回的约定。试想，如果B公司的宗地在城市总体规划中是市政公园，那就意味着一旦B公司不再按照工业出让地使用该宗地的时候，政府必须将该宗地收购储备并用于市政公园建设，那么，A学院想利用该宗地进行教育设施建设的想法，必将因为不符合城市总体规划而成为泡影。退一步说，即使该宗地的城市利用总体规划是教育用地或者可以调规改为教育建设用地，如果当年B公司与政府签订的《国有土地使用权出让合同》中，有B公司若改变土地用途（如由工业改为教育）则政府有权收回该宗地的约定，那么，B公司也就没有权利私下跟A学院达成协议将该宗地交给A学院用于建设教育设施了，而只能由政府收回进行划拨（针对非营利性学校）或招拍挂（针对盈利性学校）重新供地了。显然，上述两个房地产实务问题任何一个成为现实障碍，都必将税收实务和法律实务的劳动成果，瞬间归零。
可见，这三务之间是“一纲两目”的关系，即房地产实务是“一纲”，在其之下税收实务和法律实务是“两目”。房地产税务规划的三务合一，之所以以房地产实务为统领，其根本原因在于对房地产行业知识经验和房地产商业模式熟悉的重要性已经明显超过对税收法律文件熟悉的重要性。因为，要想设计一个成功的房地产税务规划方案，前提和基础是真正懂得这房地产行业的专业知识且具备丰富的实践经验。也就是说，任何一个成功的房地产税务规划方案都必须与房地产行业的专业知识和具体实践相结合。相反，不能建立在房地产专业知识和具体实践基础之上房地产税务规划，必然成为空中楼阁、无源之水和无本之木，极有可能给客户带来巨大的损失甚至是灭顶之灾。
第三节 三务合一理论的人才构成
简单说，所谓三务合一就是将三种实务融合为一体。这里有两个关键词“实务”和“融合”。
这里的“实务”包含两方面的含义，一是所在领域专业知识架构要完整、专业知识内容要熟悉，二是所在领域实践经验要丰富、实践技巧要醇熟；显然，这两方面以后者为上，因为税务规划工作重在实践经验而不重在理论知识。
这里的“融合”就是将三种实务交融合并为一体。如此，房地产税务规划的人才自然就应该由精通房地产实务、税收实务和法律实务三种实务的人构成。但问题的关键是：这里所谓精通三种实务的人，是指一个人同时精通三种实务呢？还是多个人分别精通三种实务呢？俺把这前一种情况称之为“单体融合”，把这后一种情况称之为“多体融合”。顾名思义，所谓单体融合就是一个人同时精通房地产实务、税收实务和法律实务，依靠一个人的力量来完成税务规划工作。从行业资格角度来说，就是作为“单体”的一个人同时拥有房地产领域的一级造价师和土地评估师资格、税收领域的注册税务师资格、法律领域的律师资格以及财务领域的注册会计师资格。现实生活中，这种学霸型的“超人”屡见不鲜，是为单体融合的代表人物。在税务界来自“三师”（同时拥有注册税务师、律师和注册会计师三种资格）的一部著作或一篇文章，往往会令人顿生敬意和刮目相看。可见，单体融合在现实生活中还是拥有一定市场的。相反，多体融合与单体融合的人才构成则完全不同。顾名思义，所谓多体融合就是由不同的个人分别精通房地产实务、税收实务和法律实务，依靠多个单体的力量来共同完成税务规划工作。
显然，三务合一理论中的“融合”指的是“多体融合”而不是“单体融合”。因为，作为单体的个人，即使同时拥有房地产、税收和法律的多个资格证书，也只能说明这个人拥有了这三个领域的专业知识架构，而根本也不能说明这个人同时拥有了这三个领域的丰富的实践经验和娴熟的工作技巧。因为，任何一个领域丰富的实践经验和娴熟的工作技巧，都是需要长期深入实践第一线一点一滴积累而来的，是不可能通过考试来速成的。更何况，一个人的时间和精力总是有限的，要想在两个以上的领域，在具备知识架构熟悉专业内容的同时，还具有丰富的实践经验和娴熟的工作技巧，是一件极为困难的事情。
综上，三务合一理论指导下的税务规划团队是以多体融合的方式，分别由精通房地产实务、税收实务和法律实务的专业人员而组成。这个团队每一个成员，都应该具备“一精两粗”的知识架构和实践经验，即在“精”通某一领域实务基础上，也“粗”通另外两个领域的基础知识和基本实务，只有这样才能达到三务合一的效果，设计出受到市场高度追捧的税务规划方案。相反，如果每一个成员都只顾埋头钻研自己所在领域的内容，而对战友们所在的另外两个领域的内容一窍不通，必然形成鸡对鸭讲难以沟通的尴尬局面，势必走向三务隔离的邪路，完全背离了三务合一的初衷，根本形不成设计优秀税务规划方案的战斗力。其实，税务规划实践过程中，三务合一的税务规划团队也不会只有三个领域的三个专家组成。因为，在“一精”的层面，即使同为某一领域的专家，往往由于受到时间和精力或学历和兴趣等因素的影响，不同的人也会有所侧重。例如同为房地产领域专家，甲可能擅长土地规划，而乙则擅长建筑施工；又例如同为税收领域专家，丙可能擅长土地增值税，而丁则擅长企业所得税；再例如同为法律领域专家，戊可能擅长公司并购，而己则擅长刑事犯罪辩护。也就是说，每一个房地产税务规划方案的设计和实施，都会从三个领域抽调若干名人员临时组成一个战斗小分队。
第四节 三务合一理论的专业化本质
在本编第一章阐述税务规划三大原则中的专业性原则时，阐明了一个道理，那就是任何一名税务规划工作者，都只可能成为某一个行业（如房地产、建筑施工、金融证券、高科技、互联网、生物工程、人工智能等）的高手，而不可能在所有行业都是税务规划高手。
在本章第二节阐述三务合一理论中三务之间的关系时，阐明了三务合一中的“三务”以行业实务为“纲”，以税收实务和法律实务为“目”，并且，纲举目张、目随纲走。也就是说，任何一个税务规划团队，一旦选定了某一个行业，税收实务和法律实务就要以这个行业为统领，并随之而行。例如房地产税务规划团队，对房地产行业专业知识的熟悉和实践经验的丰富是占据领导地位的，按照纲举目张、目随纲走的原则，税收实务的主要任务就是熟悉与房地产有关的税法文件和实际执行中的执行口径，法律实务的主要任务就是熟悉与房地产相关的法律法规和相关判例。
在本章第三节阐述三务合一理论的人才构成时，阐明了三务合一理论指导下的税务规划团队是以多体融合的方式，分别由精通房地产实务、税收实务和法律实务的专业人员组成，并且以“一精两粗”的知识和实践结果，来实现三务合为一体的最终目标。
由以上三部分内容，我们得出一个重要的结论：三务合一的本质就是税务规划的专业化。而这个税务规划专业化的具体内容也正是上述三层意思。
作者简介：齐红雷，男，毕业于著名高校高等数学专业。正式从事律师职业已经超过20年。现为北京德和衡律师事务所高级合伙人。是“三务合一”税务规划理论的核心创始人。自2003年开始，专门从事房地产专业法律服务。自2009年开始，主要从事企业并购房地产税务规划方案设计和审查工作，参与过众多房地产企业资产剥离、项目转让、转让公司股权等标的额巨大的方案设计。代表作为《企业并购房地产税务规划108式》。
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