“划拨用地”的十大法律陷阱

齐精智 齐精智 作者:齐精智律师
2018-06-11 17:03 2862 0 0
齐精智律师提示划拨用地的使用年限是永久的(即终止日期为批准供地的本级政府认为应该依法收回时止)。

划拨用地是我国特有的项目建设用地的取得方式之一,是有审批权限的各级政府根据我国《土地管理法》和《城市房地产管理法》的有关规定和2001年10月22日国土资源部令第9号令《划拨用地目录》,向符合划拨用地条件的建设项目(项目使用的单位)无偿供应的土地。齐精智律师提示划拨用地的使用年限是永久的(即终止日期为批准供地的本级政府认为应该依法收回时止)。

一、破产企业的划拨土地使用权不属于破产财产。

裁判要旨:破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产,企业破产后划拨土地使用权可由政府无偿收回,破产企业无权处分该划拨土地使用权。

齐精智律师提示《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》 一、根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第(四)项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定,破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产,在企业破产时,有关人民政府可以予以收回,并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业,其依法取得的国有土地使用权,应依据国务院有关文件规定办理。

案件来源:彭新贵与河南省商水县人民政府、王立民等再审行政裁定书,[最高人民法院(2016)最高法行申2510号]。

二、执行法院可依法拍卖划拨土地使用权。

裁判要旨:执行法院可依法拍卖被执行人名下通过划拨方式取得的国有土地使用权,但应在拍卖过程中依法妥善处理函商当地政府、充分披露信息等执行工作具体事宜。

齐精智律师提示在拍卖成交后,需要办理土地使用权类型变更手续,以及补缴土地出让金和重新签订《国有建设用土使用权出让合同》后才能办理土地使用权转让手续。换言之,对于国有划拨土地的拍卖转让可以在拍卖成交后再补办相关土地出让手续,即补办相关审批手续,因此执行法院对上述国有划拨土地使用权进行拍卖处置并不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》关于划拨土地使用权的转让需人民政府审批的相关规定。

案件来源:成都北阳投资咨询有限公司诉海口市粮食局欠款纠纷执行裁定书,[四川省高级人民法院(2016)川执复168号]。

三、未经批准擅自出租划拨土地的,租赁合同无效。

裁判要旨:出租通过划拨方式取得的国有土地使用权的,应当报请相关政府土地管理部门批准。未经批准擅自出租通过划拨方式取得的国有土地使用权的,该租赁合同无效。

齐精智律师提示根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,出租划拨土地使用权应当取得土地管理部门的批准,签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。未经批准擅自出租划拨土地使用权将面临行政处罚。

案件来源:联成国际有限公司、华益(厦门)保龄球娱乐有限公司、厦门市体育中心土地租赁合同纠纷民事判决书,[最高人民法院(2011)民提字第61号]。

四、双方均不具备房地产开发经营资质、以自用为目的就划拨土地签订的合作建房合同有效。

裁判要旨:合作双方以自用为目的、均不具备房地产开发经营资质,可以在划拨土地上合作建房。这种行为并没有擅自变更划拨土地用途,没有将划拨土地用于房地产开发项目、以售房等开发行为获益,因此不违反法律、法规的强制性规定,合作建房合同合法有效。

案件来源:最高人民法院,中国银行股份有限公司武汉宝丰支行与武汉中南汽车修造有限公司、武汉中合信达投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事判决书,[(2014)民提字第187号]。

五、单独抵押划拨土地上的自有房产的,未经审批不影响抵押合同效力。

裁判要旨:根据最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条的规定,如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地一并设定抵押的,对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续,否则,应认定抵押无效。当事人在签订抵押合同时,如果仅仅约定以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记,并未将该房产所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的,不适用上述规定。

齐精智律师提示《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》规定,以划拨土地使用权或者以划拨土地使用权及地上建筑物一并设定抵押的,应当履行审批手续,否则抵押无效。

案件来源:中国长城资产管理公司济南办事处与山东省济南市医药采购供应站、山东省医药集团有限公司、山东省医药公司借款抵押合同纠纷二审案,[最高人民法院(2006)民二终字第153号],载于《中华人民共和国最高人民法院公报》2008年第1期(总第135期)。

六、政府收回划拨土地的行为未造成地上建筑物损失的,无需给予补偿。

裁判要旨:人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求无偿收回划拨土地使用权时,没有证据证明收回划拨土地使用权的行为造成地上建筑物、其他附着物损失的,人民政府无需给予补偿。

齐精智律师提示《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定:“对划拨土地使用权,市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求,可以无偿收回,并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时,对其地上建筑物、其他附着物,市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。”据此,政府无偿收回划拨土地使用权的补偿对象是地上建筑物及其他附着物。

案件来源:广东广建集团股份有限公司与韶关市人民政府、韶关市国土资源局行政补偿申诉行政裁定书,[最高人民法院(2016)最高法行申263号]。

七、划拨土地上的房屋转让未经政府批准时,转让合同有效。

裁判要旨:《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件,也即未经审批,将无法办理房产所有权登记,房屋所有权不发生转移,但这并不影响房屋买卖合同的效力。“

案件来源:《李佰雄、刘光华房屋买卖合同纠纷案》【(2017)最高法民再87号】

八、政府通过招拍挂方式将划拨地出让给受让方,即视为同意划拨地转让,不必再单独批准。

裁判要旨:《城市房地产管理法》第四十条规定:”以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。“因此案涉《土地有偿转让协议书》是否有效,取决于是否经过有批准权的人民政府批准。订立《土地有偿转让协议书》后,受让方办理完成土地使用权出让手续的,表明政府以行为的方式同意划拨地转让,《土地有偿转让协议书》合法有效,协议性质上转化为补偿合同。即使政府出具函件说明转让划拨土地未经其批准,法院亦不予采信。

最高人民法院判决认为,”济南市人民政府按照国土资源部和监察部要求,对于案涉刘长山路17号地块,采取先由济南市土地储备交易中心从二建公司收回,再由济南市国土资源局通过招拍挂方式与阳光壹佰公司签订出让合同,向阳光壹佰公司出让案涉刘长山路17号地块使用权。该事实也表明济南市人民政府实际同意二建公司将案涉刘长山路17号地块使用权转让给阳光壹佰公司。

案件来源:最高人民法院申请再审案。

九、就划拨土地上的房屋订立抵押合同,只办理了房屋抵押登记手续而未办理划拨土地使用权批准登记的,抵押无效。

裁判要旨:在土地使用权与房屋抵押权实行分别登记的情况下,债权人与抵押人就国有划拨土地上的房屋订立抵押合同,只办理了房屋抵押登记手续,而未办理划拨土地使用权批准或登记手续的,应认定该房屋抵押无效;此时,债权人与抵押人若对房屋抵押无效均存在过错,抵押人应在债务人不能清偿部分的二分之一范围内承担责任。

案件来源:《中国建设银行股份有限公司济南经七路支行与济南长城大厦有限公司、山东联合大学抵押借款合同纠纷抗诉案》

十、未经市、县人民政府土地管理部门批准,出租划拨用地上房产的租赁合同有效。

裁判要旨:从《暂行条例》第一条“为了改革城镇国有土地使用制度,合理开发、利用、经营土地,加强土地管理,促进城市建设和经济发展,制定本条例”的规定看,该第四十四条、第四十五条的规定属于有关土地管理的规定,并不能作为确定本案房屋租赁合同效力的依据。

因此,一、二审法院认定华忆公司要求确认涉案《租赁合同书》无效依据不足,不予支持,并无不当。

案件来源:广东高院于2014年3月作出的(2014)粤高法民二申字第108号再审民事判决,案由为房屋租赁合同纠纷。

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齐精智

齐精智律师,金融、合同、公司纠纷专业律师,北大法学院北大法宝学堂特约讲师,微信号qijingzhi009。

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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