江苏高院：集体土地上未经批准建造房屋主张实体权益，不适用《执行异议复议规定》，审查房屋是否属于被执行人责任财产

作者：鲜文

来源：执行复议与执行异议之诉（ID：qzzxlaw）

裁判要旨

实务要点

第一、案外人执行异议之诉的裁判思路通常审查案外人对执行标的是否具有实体权益，基于实体权益的性质进而判断能否排除执行。我们检索发现，审判实践还存在不同的裁判思路，即判断执行标的是否属于被执行人的责任财产，如果属于，则继续执行，如果不属于被执行人责任财产，则判决对执行标的停止执行。本案采用识别“责任财产”的裁判思路，江苏高院评价“如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。责任财产是指民事主体承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。”

第二、执行标的是否属于被执行人责任财产或者被执行人（注意不是案外人）对执行标的是否享有实体权利进行反向论证，得出案外人能否排除执行的结论。与此类似的案件最高人民法院（2019）最高法民再49号，且经过审判委员会讨论再审改判“陈鹤亭、上海市住安建设发展股份有限公司再审民事判决书”，还有最高人民法院（2018）最高法民终873号“江西煤炭储备中心有限公司、大连恒达动力石油化工有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书”，该案评价“强制执行应当以被执行人的责任财产为限。执行异议之诉作为排除不当执行的诉讼制度，审理重点应当围绕着系争执行标的物是否属于被执行人的责任财产而展开。若系争执行标的物属于被执行人的责任财产，则应继续强制执行；若系争执行标的物不属于被执行人的责任财产，则应排除强制执行。根据民法基本原理，责任财产，由当事人所有的具有金钱价值的各种权利的总体所构成，义务并不属于责任财产的范围。”上述两案均支持案外人诉讼请求，以执行标的不属于被执行人的责任财产以及被执行人对执行标的不享有实体权益，反向支持案外人停止执行的诉讼请求。

第三、我们注意到，根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。经过执行异议审查程序，案外人不服提出之执行异议之诉，案外人执行异议之诉审查的核心在于案外人提供证据证明对执行标的享有实体权益，且此实体权益足以排除强制执行。即案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持案外人异议请求的判断。依据是《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。我们认为，重点审查的是案外人对执行标的享有权益进行判断，并非反向审查被执行人对执行标的不享有实体权利，或者审查执行标的脱离被执行人的责任财产范围，另，此种反向审查“责任财产”的界定较为宏观抽象，实践较难把握。

第四、本案执行标的是集体土地上建造的房屋，根据规定可以进行执行处置，《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》（一）在集体土地上未经批准建造的房屋，是否可以处置？参照《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》（法[2012]151号），可以进行“现状处置”。处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质，买受人或承受人按照房屋现状取得房屋，后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。变价不成的，债权人可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。江苏高院评价“本案中，被执行人顾秋良对其所建争议房屋虽然不能证明房屋占用土地转让的合法性，也不能证明案涉房屋建设的合法性，但该房屋具有财产价值，……”

另，我们注意到，江苏高院评价“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，是适用于异议复议程序中判断异议人是否对可以登记且已经登记的不动产可以排除执行的依据，而本案争议的房屋为在农村集体所有土地上建设的房屋，未进行所有权登记，宿迁中院根据此规定确定争议房屋是否能够排除执行，适用法律错误。”

案情介绍

一、金水公司与良胜公司、顾秋良、朱宝珍、张福泉、宿迁国际饭店金融借款合同纠纷一案，宿迁中院民事调解书约定良胜公司尚欠金水公司借款500万元、利息及律师代理费等。顾秋良、朱宝珍、张福泉、宿迁国际饭店对债务承担连带清偿责任。

宿迁中院于2018年7月13日依法查封了位于苏州市吴中区俞家渡的一套房屋。曹子文提出执行异议，请求停止对位于苏州市吴中区（3）俞家渡101号的房屋的执行。

二、2008年，顾秋良从苏州市吴中区3组曾富胜和秉常村2组曹子琴手中购买宅基地各135平方米，另从当地村民手中购买承包地，并在购买的土地上建造案涉房屋。

2012年8月8日，顾秋良、朱宝珍、顾明泽与曹子文签订《房屋有偿转让协议》，约定将案涉房屋以410万元转让给曹子文，以顾秋良之前欠曹子文的借款260万元抵作应支付的260万元房屋转让款，曹子文另支付顾秋良转让款150万元。苏州市吴中区西山法律服务所对该房屋转让协议的签订进行见证。2012年8月9日，曹子文从其妻子黄雪云的银行账户向顾秋良转账150万元。2018年8月9日，宿迁中院执行人员在苏州市吴中区村委会与曹子文谈话，曹子文称其2012年8月购买案涉房屋，购买时房屋没有装修，其购买案涉房屋后进行了装修，在签订房屋转让合同后其将案涉房屋出租给顾秋良住了两三年，并称其手中有案涉房屋的钥匙。但在执行人员要求到案涉房屋内查看时，曹子文以有客人住在里面为由予以拒绝。

金水公司与良胜公司2014年3月15日签订借款合同，合同编号：金水农贷借字（2014）第012号，借款金额5000000元。

三、宿迁中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，案涉房屋为在农村集体所有土地上建设的房屋，无所有权证书。该房屋占用的部分土地系当地土地管理部门批准给土地所在村集体的村民曾富胜、曹子琴建房，曾富胜、曹子琴在未建房的情况下，直接将土地转让给当时并非本村村民的顾秋良。另，根据曹子文陈述，该房屋占用土地中3亩多土地为农村承包地。曹子文、顾秋良均未提供证据证明办理了农用地转用审批手续。综上，曹子文提交的证据不能证明案涉房屋占用土地转让的合法性，也不能证明案涉房屋建设的合法性。因此，曹子文与顾秋良等就案涉房屋签订房屋转让协议不能认定是合法有效协议。

曹子文与顾秋良等人签订的房屋转让协议约定转让价款410万元，其中260万元以顾秋良欠曹子文的260万元借款冲抵。关于顾秋良是否实际向曹子文借款260万元，曹子文虽然提供了顾秋良出具的4张借条，但未能提供银行转账凭证等实际交付借款的证据。顾秋良、曹子文均陈述，借款全部是以曹子文为顾秋良代付土地转让款和建房费用的方式交付，但顾秋良陈述260万元中有一部分是借款利息，具体哪一部分说不清，而曹子文陈述260万元借款中不包含利息。并且，顾秋良、曹子文均陈述购买土地的款项为100多万元，但顾秋良出具的借条分别为2008年10月8日借50万元、2009年4月29日借90万元、2009年10月10日借45万元、2010年8月15日借75万元，而双方签订的房屋转让协议载明顾秋良从曾富胜、曹子琴处受让宅基地的时间为2008年6月8日，借条金额和时间与购买土地款的金额和时间不符。综合以上事实，曹子文与顾秋良之间当时是否存在260万元的借款关系证据不足，故现有证据不足以证明曹子文已支付全部购房款。

关于曹子文是否在案涉房屋查封之前已经实际占有案涉房屋的问题。曹子文提供的水费缴费卡没有户名，不能证明其在案涉房屋查封之前实际占有案涉房屋。曹子文提供的电费缴费卡系在向法院提出执行异议之后户名才变更为曹子文，亦不能证明其在案涉房屋查封之前实际占有案涉房屋。曹子文在执行异议审查过程中提交的在法院查封案涉房屋之前的电费发票均为核查票，并非实际交纳电费时产生的票据，曹子文提供的交纳电费时产生的发票日期是在法院查封案涉房屋之后，亦不能证明其在案涉房屋查封之前实际占有案涉房屋。曹子文未能提供其在案涉房屋查封前缴纳过水费的凭证。曹子文主张其对案涉房屋进行了装修，亦未提供证据证实。曹子文在执行人员谈话时称在房屋转让协议签订后曾将房屋出租给顾秋良使用两三年，但顾秋良在庭审过程中则陈述其并未居住使用过案涉房屋，两人的陈述存在矛盾，且曹子文未能提供与顾秋良存在租赁合同以及租金支付的证据。苏州市吴中区村民委员会出具的情况说明中关于案涉房屋一直由曹子文使用的内容没有相应的证据印证，也与曹子文关于曾将案涉房屋出租给顾秋良使用两三年的陈述相矛盾，故对该情况说明中关于案涉房屋一直由曹子文使用的内容依法不予采信。并且，曹子文在2018年8月9日拒绝执行人员到案涉房屋查看的理由牵强，也让人产生其并未实际占有案涉房屋的怀疑。虽然曹子文提交的苏州市吴中区法律服务所的见证材料中有曹子文出具的收到案涉房屋及钥匙的收条，但该收条与2012年8月9日从黄雪云账户向顾秋良转账150万元的对账单以及顾秋良出具的收到购房款的收条复印在同一张纸上，而对曹子文与顾秋良的房屋转让协议进行见证的王晓萍经曹子文申请在执行异议审查过程中出庭作证时陈述，从黄雪云账户向顾秋良转账150万元的对账单是2012年年底才交给见证人，故见证材料中曹子文出具的收到案涉房屋及钥匙的收条的产生时间及真实性存疑，仅凭该收条并不足以证明曹子文在案涉房屋查封之前实际占有案涉房屋。综上，现有证据不足以证明曹子文在案涉房屋查封之前已实际占有案涉房屋。

曹子文提供的证据不足以证明其与顾秋良之间的房屋买卖合同为合法有效的合同，也不足以证明其支付了全部价款并在案涉房屋查封之前已经实际占有案涉房屋，故其权利不能排除法院对案涉房屋的执行。判决驳回曹子文的诉讼请求。

裁判要点与理由

江苏高院认为，首先，案外人提起异议之诉请求排除对特定执行标的的执行，人民法院首先应判断案外人对案涉标的是否享有排除执行的权益。曹子文对位于苏州市吴中区（3）俞家渡101号的房屋是否享有排除执行的权益，应从被执行人顾秋良的责任财产范围进行分析。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。责任财产是指民事主体承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。本案中，被执行人顾秋良对其所建争议房屋虽然不能证明房屋占用土地转让的合法性，也不能证明案涉房屋建设的合法性，但该房屋具有财产价值，且已将该房屋转让给案外人曹子文，曹子文支付了房款，顾秋良已不再拥有对案涉房屋的权益，因此，案涉房屋不属于顾秋良的责任财产，不应纳入强制执行的范围，不能将此房屋再作为顾秋良的责任财产予以执行。其次，顾秋良、朱宝珍、顾明泽将案涉房屋转让给曹子文，经过苏州市吴中区西山法律服务所见证，其转让行为真实发生。法律服务所档案中存有双方约定的用以抵作房款的借款凭证及付款凭证，能够证明曹子文付清了房屋价款。档案中曹子文接收房屋及房屋钥匙的收条，能够证明顾秋良向曹子文交付了房屋。再次，金水公司与良胜公司金融借款发生在2014年3月15日，而顾秋良转让案涉房屋的时间为2012年8月8日，宿迁中院对案涉房屋的查封时间为2018年7月23日，顾秋良转让案涉房屋不存在逃避该债务的可能。最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，是适用于异议复议程序中判断异议人是否对可以登记且已经登记的不动产可以排除执行的依据，而本案争议的房屋为在农村集体所有土地上建设的房屋，未进行所有权登记，宿迁中院根据此规定确定争议房屋是否能够排除执行，适用法律错误。

综上所述，曹子文上诉请求成立，予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律及判决结果错误，应予纠正。判决撤销宿迁市中级人民法院（2018）苏13民初576号民事判决；不得执行苏州市吴中区（3）俞家渡101号的房屋。

标签：执行异议丨执行异议之诉丨集体土地丨责任财产丨违法建筑
案例索引：江苏省高级人民法院（2019）苏民终907号“曹子文与宿迁市宿城区金水农村小额贷款有限公司、江苏良胜太阳能玻璃科技有限公司等案外人执行异议之诉二审民事判决书”（审判长景水平审判员李晶审判员赵建华），载《中国裁判文书网》（20200103）。

《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》

（旧）第十五条  案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。

（新）第十四条  案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。

 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》

为解决执行工作中较为突出的疑难问题，统一全省执行尺度，根据相关法律、司法解释的规定及精神，结合执行工作实际，制定本解答。
一、在集体土地上建造的房屋，是否可以处置？
（一）在集体土地上未经批准建造的房屋，是否可以处置？
参照《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》（法[2012]151号），可以进行“现状处置”。处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质，买受人或承受人按照房屋现状取得房屋，后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。变价不成的，债权人可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。
（二）在租赁的集体土地上建造的厂房及厂区内的办公楼、宿舍、仓库等，是否可以处置？
在不改变租赁合同前提下，可不征得集体经济组织同意进行“现状处置”，但处置前应告知集体经济组织。处置时应当充分披露租赁合同内容，特别是公告租赁剩余期限、租金标准及支付等情况。
确定保留价需考虑租金支付情况。成交或抵债后，被执行人作为承租人的权利义务由受让人继受。
拍卖前租赁期限已届满，租赁合同对于房屋归属及补偿有约定的，尊重租赁合同的约定。如约定房屋收归集体组织但给予承租人（被执行人）补偿的，执行补偿款。没有约定收归集体组织的，被执行人继续使用租赁土地，集体组织没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，执行法院可以对房屋进行处置。租金标准及支付方式由执行法院与集体组织协商确定。不能协商确定的，执行法院可以参照市价标准确定。
二、在国有建设用地上建造的无证房屋，是否可以处置？
依据《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》（法[2012]151号），对于国有建设用地上建造的无证房屋可以处置。执行法院应就该房屋是否可转化为有证房屋征求行政机关意见，并作为确定无证房屋价值的参考。
处置未办理初始登记的房屋，具备初始登记条件的，执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》

七、案外人基于违法建筑提起的执行异议之诉案件的处理
19.执行法院对违法建筑予以现状处置，案外人以其对该违法建筑享有排除执行的实体权益为由提起执行异议及执行异议之诉的，应依法受理，并对是否许可执行或不予执行该执行标的作出裁判，但不得就违法建筑予以确权或判决案外人对此享有所有权。
20.案外人就违法建筑提起执行异议之诉，应区分以下情形予以处理：
（1）案外人仅请求对违法建筑予以确权的，应向其释明变更诉讼请求；
（2）案外人既请求对违法建筑确权，又请求对违法建筑排除执行的，应向其释明放弃对违法建筑确权的诉讼请求；
（3）案外人拒不变更或拒绝放弃对违法建筑确权的诉讼请求的，对该请求不予受理；已经受理的，裁定驳回其要求确权的起诉。

《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》

29.金钱债权执行中，案外人以其对执行标的享有足以排除执行的民事权益为由，提起执行异议之诉，经审查发现该执行标的系未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。但案外人系以其为合法占有人为由对执行法院针对不具备首次登记条件的建筑物进行的“现状处置”提起执行异议之诉的，应依法受理，并对是否许可执行或不予执行该执行标的作出裁判，但不得就违法建筑予以确权或判决案外人对此享有所有权。

《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）征求意见稿》

第十六条  金钱债权执行中，案外人以其对执行标的享有足以排除执行的民事权益为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行，经审查发现该执行标的系未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。但案外人系以其为合法占有人为由对执行法院针对不具备首次登记条件的建筑物进行的“现状处置”提起执行异议之诉的除外。

《最高人民法院关于土地使用权与房产所有权应当一并处置的复函》[2014]执他字第7号   2014年10月23日

山东省高级人民法院：

你院《关于申请复议人长城资产管理公司济南办事处、杜广伟申请复议一案的请示》收悉。经研究，答复如下：
根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的相关规定，在执行被执行人所有的不动产时，应当遵循“房随地走、地随房走”的原则，土地使用权与房产所有权应当一并处置。本案中，青岛市中级人民法院（以下简称青岛中院）在未查明案涉房屋占用范围内土地使用权的情况下，裁定将该房屋单独拍卖，不符合上述法律规定，故相关拍卖成交裁定依法应予撤销。

综上，经我院审判委员会讨论，原则同意你院审判委员会第二种处理意见。拍卖撤销后，青岛中院应当在进一步查明案涉房屋土地使用权的情况下，重新拍卖。重新拍卖时应注意保护原买受人的合法权益，其作为实际占有人在同等条件下享有优先购买权。

《最高人民法院关于执行工作中正确适用修改后民事诉讼法第202条、第204条规定的通知》法明传[2008]1223号 

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原标题： 江苏高院：集体土地上未经批准建造房屋主张实体权益，不适用《执行异议复议规定》，审查房屋是否属于被执行人责任财产