促使客户按诉讼以外的方式解决诉讼案件是律师的专业能力之一

2010年11月，甲市政府通过招商引资方式，与普实公司签订了某地区旧城改造项目系列协议，约定由普实负责该地区整体旧城改造事宜。普实公司依约于2016年3月完成了旧城改造事宜（含地标性大厦的建设），项目建设中的各项规划、审批、销售等均具有合法手续，取得相应行政许可。项目建成后，普实公司便开始招商经营其具有所有权的地标性工程MOCO大厦。

2018年3月,普实公司为进一步的提升MOCO大厦的经营价值，遂与广和公司签订了《房屋租赁合同》，约定将MOCO大厦租赁给广和公司经营，租赁期限20年，租金按年支付，大厦内的现有商户与广和公司重新签订租赁合同。合同签订后，普实公司依约移交了财务、商户、场地等，广和公司也依约支付了当期租金。租赁双方合作融洽。

但在租赁合同履行的过程中，住建部门认为该大厦不符合甲市城市总体规划、文物保护等要求，导致旧城改造区域内的某文物周边环境遭到破坏，严重违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，系违法建筑，责令限期整改。甲市政府遂根据住建部门的要求又撤销了MOCO大厦的规划许可证，于2019年4月开始驱离商户，并对该大厦进行强制改造，拆除部分房屋的工作持续到当年6月。期间，甲市政府向商户发放了两个月的补偿费用。普实公司根据与甲市政府签订的补偿协议的约定，通过仲裁方式，获得了拆改部分房屋补偿费及重新招商补偿费。为能及时使甲市政府支付该笔补偿费用，弥补因拆改房屋行为所造成的自身现金流的不足，普实公司按照甲市政府的要求出具了不再追究甲市政府责任的承诺函。而甲市政府给予普实公司的补偿费用并不能弥补普实公司所遭受的实际损失。

后直至2020年1月，该大厦才消防验收合格，在此之前并不具备使用条件。商户因此未向广和公司交纳租金，广和公司也以此为由未继续向普实公司交纳租金并要求解除双方租赁合同，甲市政府也不愿意承担因强制改造而产生的房屋空置期间的费用。而普实公司又认为广和公司一直实际占有使用房屋至今未向其移交，应该交纳相应的租赁费，且其向广和公司移交房屋时，该大厦内商户繁多，经营状态正常，广和公司即便要求解除合同，亦应向其移交商户及经营状态正常的大厦。客观上，因为甲市政府对MOCO大厦的强制改造、部分拆除的行为，使该大厦已不具有地标性，商业价值极具降低，商户丧失了经营信心，流失严重，大厦难以重新招租、恢复经营。普实公司与广和公司之间矛盾不断激化，大厦移交工作也一直未能完成。租赁双方陷入僵局。

二、律师介入辨法理，客户认可避诉累

普实公司委托笔者所在律师团队，欲以租赁合同纠纷为由起诉广和公司主张相应权利。律师团队审查了当事人提供的材料，多次前往甲市现场进行实地勘查，并通过信息公开申请、调取档案等多种方式了解拆建背景实情，与甲市各级政府沟通协调、厘清了案件的基础事实。律师团队将案情和法律相结合，组织专家论证、检索案例、研讨综合分析后认为：

第一，普实公司作为出租人，应向广和公司交付合格的租赁房屋，但案涉房屋因规划许可证被撤销开始降层改造时，租赁房屋非因广和公司过错而发生了重大变动，广和公司承租房屋的合同目的已无法实现。相对于广和公司而言，普实公司已属违约，广和公司依法应享有合同解除权。虽然普实公司的该违约行为是由政府违法行政造成的，但根据《合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成的违约的，应当向对方承担责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故普实公司应向广和公司承担违约责任，至于普实公司与甲市政府之间的纠纷属其他法律关系，应另行解决。

第二，2019年7月，广和公司向普实公司发送了解除通知，普实公司接收该通知后3个月内，并未通过诉讼或者仲裁的方式确认合同解除的效力，因此双方租赁合同已于2019年7月予以解除。按照《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行。故广和公司自2019年7月，不再负交纳租金的义务，其未继续按照合同约定交纳下一年度租金并不构成违约。

第三， 《消防法》第十五条规定：未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的公众聚集场所，不得投入使用、营业。案涉租赁房屋系商场，应待消防验收合格后方能使用、经营。案涉租赁房屋的降层改造开始时间为2019年4月，消防验收合格时间为2020年1月，在此期间，案涉租赁房屋属于不可使用、无法经营的状态。即便该期间内案涉租赁房屋由广和公司占有，人民法院在审理时，对该期间的房屋占用费也不会支持。

综合以上分析，普实公司欲起诉广和公司租赁合同纠纷案，难以获得法院支持，存在极大诉讼风险。而因强制拆迁引发的赔（补）偿责任，因普实公司通过仲裁方式已获政府补偿，获得补偿时未提出异议，如再以补偿不足为由起诉政府，与法无据，违反一事不二理原则。律师团队慎重考虑后，建议普实公司通过与政府协调的方式主张权利，而非针对广和公司提起租赁合同之诉。经与普实公司反复沟通，普实公司采纳了律师的意见，不再执着于起诉广和公司或甲市政府，通过漫长的诉讼程序来获得 “赔偿”。而是转变思路，及时止损，将主要精力重新投入大厦运营，争取政府的部分政策支持，经营逐渐回暖获益。

三、多元方式化纠纷，庭前辨理也必要

化解矛盾纠纷的思路、方法、措施、途径等是多元化的。诉讼律师通过诉讼方式解决矛盾纠纷是一种必然要求，但是对于通过诉讼方式难以解决的问题，庭前明法辨理劝导当事人作出正确的选择，同样尤为重要。本案中，甲市政府先是通过许诺和招商引资的方式引进了普实公司，普实公司履行旧城改造项目建设义务并开始经营后，甲市政府又轻易撤销了先前的行政许可，该行为直接导致了租赁双方矛盾的发生。甲市政府的不诚信行为属于租赁合同双方都无法预见的客观情况。租赁合同的双方其实都是受害者，仅仅以租赁合同纠纷为由通过诉讼途径根本无法真正解决租赁双方之间的矛盾，因为双方均非真正的责任人。

由此可见，诚信政府的建设是至关重要的。2016年12月30日发，国务院发布了《关于加强政务诚信建设的指导意见》，要求要探索构建广泛有效的政务诚信监督体系。建立政务诚信专项督导机制，实施政务诚信考核评价。各级政府、单位在对《法制政府实施纲要（征求意见稿）》提出建议时，也建议将诚信作为考核政府的范围。只要诚信政府建设不断在路上，类似于本案的纠纷也就会越少。但是，如果不可避免地遇到了此类案件，通过庭前辨理，劝导当事人作出最合理地行为也是律师的基本功之一。

同时，笔者在办理本案过程中，对于决胜法庭也有了新的感悟。法庭上能够决胜是律师的荣耀，但任何事都企图通过在法庭上予以解决，无疑是对当事人的不负责任。律师在承办具体案件时，应牢记职业操守，从多元的纠纷解决机制中选取最符合案情需要、最能维护当事人合法权益的方式。而不是一味鼓励当事人进行诉讼，甚至作出一些不合理的承诺，从而赚取代理费。促使客户按诉讼以外的方式解决诉讼案件是律师的专业能力之一，也更能反映律师的职业使命和办案水平。不忘执业初心，牢记职业使命，方得始终。