保全与执行 【最高人民法院判例】
即使购房人没有取得房产证，法院也不应查封购房者已实际占有的预售商品房
作者：李舒，唐青林，吴志强（北京市安理律师事务所）
裁判要旨：
购房人支付房屋全部价款并已实际占有，虽未办理过户登记手续，但购房人对此并无过错的，人民法院不得查封该房产。若房屋未竣工，购房人即使取得期房钥匙也不能产生实际占有房屋的法律效果，则法院可以对该房屋进行查封。
案情介绍：
一、农业银行与乌鲁木齐亚鸿房地产开发有限公司（以下简称亚鸿公司）借款合同执行一案，农业银行依据具有强制执行效力的公证债权文书，于2003年7月10向新疆高院申请对亚鸿公司强制执行，新疆高院作出裁定，查封亚鸿公司抵押给农业银行的位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市解放南路317号的房产，共计163套。
二、案外人陈秋和于2002年7月5日从亚鸿公司购买了上述317号房产中的1栋6层A户房屋，因农业银行申请查封了该房屋，致使其至今未能取得该房屋的产权证。陈秋和认为该查封行为严重侵犯其合法利益，向新疆高院提起执行异议，请求解除对上述诉争房屋的查封。
三、新疆高院查明，陈秋和与亚鸿公司签订《商品房买卖合同》，支付全部购房款并实际占用至今。新疆高院作出异议裁定，解除对该诉争房产的查封。
四、农业银行不服上述裁定，向最高法院申请复议，请求撤销异议裁定。最高法院认为农业银行的复议理由不能成立，驳回复议申请，维持原判。
裁判要点及思路：
《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，所以本案法院不应继续对位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市解放南路317号1栋6层A户房产采取查封措施。
实务要点总结：
前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人注意如何判断对取得房屋的实际占有。结合最高法院裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：
一、本案购房人之所以能够排除房屋上的强制执行措施是因为其已取得对房屋的实际占有。但怎样判断已取得对房屋的实际占有，取得期房的钥匙算不算取得房屋的实际占有？
本案中购房人实际占有的事实较易证明，购房人已实际使用诉争房屋并有相应的生活缴费证明。但对于未使用的房屋，甚至是尚未竣工的期房如何认定已取得实际占有？购房人拿到房屋的钥匙能否产生实际占有的法律效果（此问题请详阅下文延伸阅读案例）
二、如何判断并非是购房人过错而导致未办理房屋产权证
本案中，《房屋买卖合同》的签署时间是2002年7月5日，购房人依据合同约定于2002年7月6日、2003年12月20日已支付房款，异议人申请查封诉争房屋的时间是2003年7月10，所以从时间上以及购房人对《房屋买卖合同》的履行程度上能购判断购房人的善意和无过错。
三、开发商的债权人（申请执行人）希望排除案外人异议对执行措施的影响也是需从上述两点展开论证。特别对于购房人实际是否占有房屋的问题，需要收集能够证明购房人未实际占有的证据。
相关法律：
《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
以下为该案在最高法院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于“
开发商因所欠债务能否导致其预售的商品房被执行的理解”的详细论述和分析。
本院认为，陈秋和与亚鸿公司签订《商品房买卖合同》、完成房屋交付的行为均在新疆高院查封涉案房屋之前，交清全部房款，并承担了从涉案房屋交付至今的水费、电费、物业管理费等费用，已对房屋实际占用多年。涉案房屋虽未办理过户登记手续，但无相关证据证明上述四人存在过错。本院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条明确规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照该条规定，本案不应继续对位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市解放南路317号1栋6层A户、房产采取查封措施。
案件来源：
最高人民法院：《中国农业银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部申请复议案执行裁定书》【（2013）执复字第17号】
延伸阅读：
关于开发商已预售的商品房能否被强制执行的问题，以下是我们写作中检索到执行程序中拿到钥匙的购房人能否排除该房屋上强制执行的裁判观点，以供读者参考。
案情介绍
购房人购买期房并与开发商进行预售合同登记备案，开发商交付了房屋的钥匙但此时房屋尚未竣工。后开发商因债务纠纷，债权人申请查封该房产。
一、结论
作为房屋买受人在房屋未竣工时即使办理了商品房预售合同登记备案和取得房屋钥匙，依然不能认定为是实际占有。在执行标的房屋时，买受人提起案外人异议之诉，请求排除执行的，法院不予支持。
二、相关法律
1、《中华人民共和国建筑法》（2011）第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
2、《城市房地产开发经营管理条例》（2011）第十七条第一款，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
4、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）第一条第二款规定，“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”
三、裁判要点
“案外人亦无充分证据证明其已实际合法占有该房产，其要求阻却本院拍卖行为无事实和法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”的规定，案外人如欲阻却执行，应同时满足三个条件，即：支付全部价款、合法实际占有以及对未办理过户登记手续无过错。本案中，方卓君虽能证明其已支付全部价款并对未办理过户登记手续无过错，但仅提供2012年12月28日方卓君与红枫房产公司签订的《房屋交付确认书》不能证明其已经合法实际占有该房产。1、涉案房屋并不具备法定交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”同时，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款亦规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”据此，竣工验收合格、办理竣工验收手续是房地产交付的法定前提条件。本案中，涉案房屋至今未竣工，未办理竣工验收手续，故涉案房屋不具有法定的交付条件。”
四、案例来源
《方卓君与朱永光民事执行一案执行裁定书》（2014）苏执异字第0015号（该案有大量系列同类案件）
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