最高法院:租住的房屋被执行了,租户该如何主张权利,别踩这十个坑儿(附最详裁判规则)

在执行程序中，承租人作为利害关系人，如其认为人民法院的执行行为侵犯其合法权利，依法可以提出执行异议。但对其异议，应根据执行行为的具体情形适用不同的法律条款进行审查，并赋予其不同的救济权利及救济途径。

一、刘莉因与芜湖宝翔公司借贷纠纷一案，芜湖中院作出生效民事调解书。因被执行人未履行相应义务，刘莉向芜湖中院申请强制执行。

二、在执行过程中，芜湖中院查封案涉房产并发布腾房公告：若逾期未腾空，法院将采取强制执行措施，产生的一切损失及法律责任由租户自行承担。

三、卜英和以其已与芜湖宝翔公司签订《租赁合同》为由，向芜湖中院提出执行异议，请求排除案涉房产的强制执行。

四、芜湖中院作出执行裁定，认为卜英和主张租赁权以对抗执行，本质为阻却房产的交付，属于案外人针对执行标的提出的异议，故驳回其异议请求。卜英和向芜湖中院提起案外人执行之诉。

五、芜湖中院、安徽高院一致认为，卜英和主张享有租赁权以排除房屋的执行，属于执行行为的异议，不属于执行标的的异议，裁定驳回起诉。卜英和不服申请再审。

六、最高法院再审认为，卜英和主张其对案涉房屋享有租赁权，而非主张执行行为违法，符合案外人执行异议之诉的受理条件，原审裁定以执行复议程序解决为由不予立案，属于法律适用错误，应予撤销。

本案的争议焦点是本案是否属于案外人执行异议之诉的受理范围，最高法院在本院认为部分的裁判要点如下：

卜英和之所以提起本案诉讼，其诉讼请求是执行法院对案涉房屋的强制执行行为侵犯了其承租权，是因为卜英和并非是对执行法院的执行行为违反法律规定而提起异议，而是主张其对案涉房屋享有租赁权，该实体权利足以排除执行，且排除执行的诉讼请求与原裁定无关。因此，卜英和提起执行异议之诉，符合受理条件。

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

租赁的房屋被执行时，承租人作为利害关系人应当如何选择救济途径？鉴于此，现结合本案及各地高院可供查询的在先的已生效案例，将实务经验总结部分如下：

第一，对执行行为提出异议的，选择执行异议、执行复议、执行监督。主要包括以下情形：一是针对执行法院作出关于迁出、移交、腾退的执行通知；二是针对执行法院作出的关于暂缓或者中止执行房屋的执行裁定；三是执行裁定或者执行通知没有载明上述内容，针对其他执行行为的。

第二，对执行标的提出异议的，选择执行异议、异议之诉、申请再审。主要包括以下情形：一是执行法院否定承租人的租赁权，承租人主张确认承租关系、不得执行租赁的房屋的；二是承租人主张租赁权大于抵押权、优先权的，不得执行租赁的房屋的；三是承租人主张的租赁权不否定在先生效判决、裁决等情形的。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

卜英和与刘莉、安徽三和道路工程有限公司、芜湖宝翔工贸有限公司案外人执行异议之诉再审民事裁定书【最高人民法院（2021）最高法民再314号】

裁判规则一：案外人以人民法院的执行行为侵害其租赁权为由提出的执行异议，属于执行标的的异议，案外人提出案外人执行异议之诉，符合受理条件。（正面案例）

案例一：广东省高级人民法院在惠州市成科五金科技有限公司与西门子财务租赁有限公司、海南丰兴精密产业股份有限公司等案外人执行异议之诉二审民事裁定书【（2018）粤民终2020号】中认为，惠州成科五金公司依据与海南丰兴公司法人代表沈旗卫签订的《合作协议》及《补充协议》以案外人身份提出执行异议，认为其有权租赁涉案机器设备，请求解除对涉案机器设备的查封，其执行异议被驳回。后惠州成科五金公司提起本案诉讼，主张以租赁权排除对涉案标的的执行，有明确的排除执行的诉讼请求，且诉讼请求与原仲裁裁决无关，故惠州成科五金公司提起本案诉讼符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条第一款“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起”的规定。原审法院认为惠州成科五金公司的诉讼请求与原仲裁裁决有关，但惠州成科五金公司在起诉状中认为法院对涉案机器设备的执行侵犯了其依法取得的租赁权，并未否定生效仲裁裁决的内容。因此，原审裁定以此为由驳回起诉缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。惠州成科五金公司认为本案符合案外人执行异议之诉条件的上诉理由成立，本院予以支持。

裁判规则二：案外人主张其对执行标的物享有租赁权，进而请求排除人民法院的强制执行，不属于执行异议之诉审理的范畴，应当驳回起诉。（反面案例）

案例二：吉林省高级人民法院在长春市恺丰小额贷款有限公司与李泽、郭重道、李柏霖、温国红、国秀川、刘淑芹、王磊案外人执行异议之诉再审民事裁定书【（2019）吉民申1905号】中认为，案外人执行异议之诉，是指案外人基于其就执行标的物享有的足以阻却强制执行的权利，如享有所有权或者足以阻却执行标的转让、交付之实体权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人（特殊情况下亦可将被执行人列为共同被告），提起的旨在排除对执行标的强制执行的诉讼。而租赁权在法律属性上系一种债权，只不过在权利特征上具有占有、使用和收益等类似物权的特征，其能否被视为对执行标的物享有的足以阻却执行的实体权利应区分不同情况来判断。在金钱债权执行中，承租人认为其对作为执行标的物的不动产享有租赁权的，应当在拍卖程序中主张优先购买，或依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定向执行法院主张权利，其提起执行异议之诉请求排除执行的，人民法院应当不予受理；已经受理的，应当裁定驳回起诉。如果执行法院作出的异议裁定否定承租人租赁权的成立或存续的，承租人应当另行提起诉讼确认其租赁权的成立或存续。本案中，案外人李泽、郭重道主张其对执行标的物享有租赁权，进而请求排除人民法院的强制执行，不属于执行异议之诉审理的范畴，故本案二审裁定驳回其起诉并无不当。如李泽、郭重道对法院否定其租赁权存有异议，应当另行提起诉讼主张确认。恺丰公司作为执行案件中的申请执行人，如认为李泽、郭重道对执行标的物享有的租赁权不成立或该权利的存续影响其债权的有效实现的，应当通过其他法律途径另行主张，而不能亦不必对本案申请再审。

裁判规则三：人民法院在强制执行过程中未否定承租人享有租赁权，承租人对人民法院要求其腾退房屋的异议，属于执行行为的异议，不属于执行标的的异议。

案例三：山东省高级人民法院在代同明、刘凤玲与山东骏鑫房地产开发有限公司等案外人执行异议之诉二审民事判决书【（2020）鲁民终3085号】中认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”，代同明、刘凤玲以其对涉案土地及土地上的房屋享有租赁权为由提起执行异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出。结合一审查明的事实，因涉案土地已经过户到买受人瑞德公司名下，即在涉案土地已经执行终结的情况下，代同明、刘凤玲不具备针对涉案执行标的提起执行异议的条件。同时，根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院强制执行时，并不必然导致承租人租赁权的消灭。因此，如果人民法院在强制执行过程中未否定承租人享有租赁权，承租人对人民法院要求其腾退房屋的执行行为有异议，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为异议，应当通过执行复议程序解决。本案中，一审法院3号限期迁出通知书载明的内容，并未否定代同明、刘凤玲对涉案土地及土地上的房屋享有租赁权，故一审认定代同明、刘凤玲对执行行为所提异议并非本案执行异议之诉审理范围，亦无不当。

裁判规则四：如果人民法院的执行裁定书中既未要求承租人移交或者腾让房产，亦未否定其承租权，执行拍卖的行为未损害租赁权，与承租人的租赁权不存在法律上的利害关系，承租人提起案外人执行异议之诉，不符合受理条件。

案例四：山东省高级人民法院在青岛军才置业有限公司与青岛城建裕龙房地产开发有限公司、青岛麦迪绅集团有限公司案外人执行异议之诉二审民事裁定书【（2020）鲁民终1760号】中认为，（2019）鲁02执913号之三执行裁定书的执行内容为：“拍卖被执行人青岛麦迪绅集团有限公司名下位于青岛市崂山区辽阳东路8-2号1-2层、辽阳东路8-7号1-2层、辽阳东路8号2号楼1单元801户、辽阳东路8号3号楼1单元801户、辽阳××路××号××号楼××单元××户的房产。”上述执行裁定书确定的执行行为仅系拍卖诉争房产，并未要求军才公司移交或腾让诉争房产，亦未否定其租赁权，未对其租赁权造成损害，其租赁权与该房产的执行拍卖并不存在法律上的利害关系。如果涉案房产被拍卖后军才公司因租赁权与涉案房产买受人产生纠纷，双方可以另行主张权利，但该纠纷目前尚未发生，故不属于人民法院民事诉讼受案范围。

裁判规则五：案外人以享有承租权为由，主张暂缓或者中止拍卖执行，属于执行行为的异议。案外人提出案外人执行异议之诉，不符合受理条件。

案例五：福建省高级人民法院在宁德扬科狮虎进出口有限公司与兴业银行股份有限公司宁德分行、宁德狮虎能源科技有限公司、黄长明、郑少铃、黄长基、郑翠月案外人执行异议之诉二审民事裁定书【（2018）闽民终298号】中认为，一审法院作出（2016）闽09民初92号之二《执行裁定书》裁定：拍卖、变卖被执行人狮虎能源公司名下位于宁德市工业北路9号（狮虎项目工厂区）2幢1-2层101、1幢1-6层101的房产、东侨工业集中区工业路西侧、油行溪北侧、团圆路南侧的土地使用权及宁德市东侨区东侨工业集中区工业北路9号（狮虎项目厂区）的机械设备。扬科狮虎公司作为案外人向一审法院对该裁定提出执行异议，请求确认扬科狮虎公司对执行标的享有租赁权，并暂缓或者中止拍卖该执行标的。扬科狮虎公司的上述异议并非针对（2016）闽09民初92号之二《执行裁定书》的裁定主文，而是针对该裁定的具体执行行为，一审法院因此依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定作出（2017）闽09执异7号执行裁定适用程序正确。扬科狮虎公司对上述裁定不服，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议，其提出本案执行异议之诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，一审法院裁定驳回起诉适用法律正确。

裁判规则六：申请执行人的债权已经通过其他方式得到清偿，执行标的已经不存在，案外人指向的执行标的与该案无关，不符合案外人执行异议之诉受理条件。

案例六：上海市高级人民法院在北京泰坦之邦咨询有限公司与首铸（广东）集团有限公司、深圳比邻奈儿乡村聚乐部文化传播有限公司等案外人执行异议之诉二审民事裁定书【（2019）沪民终255号】中认为，根据泰坦之邦公司上诉请求及本案一、二审庭审情况，其认为30号案中法院对涉案房产拍卖处置影响其租赁权行使，据此主张排除对该房产的执行。对此需澄清以下两个问题。

首先，泰坦之邦公司本案中诉请主张的“执行标的”是一中院1298号案而不是30号案中拍卖成交的。1298号案启动对（2016）沪01民初42号、（2016）沪民终337号案的执行程序，期间因22层系争房产拍卖所得款项不足清偿本金及利息1.05亿余元，又依据（2016）沪民终337号案生效判决中“比邻奈儿公司对该债权的保证责任”，启动对23层四套房产拍卖。所得款项为1.1亿余元，清偿后余款为1.06亿余元，一中院冻结其中0.247亿余元，并划拨0.17亿余元至上海市浦东新区人民法院，清偿（2016）沪0115执22550号案等。

其次，本案所涉30号案中首铸公司申请执行的债权因御固公司依据执行和解协议出售名下的房产，所得款项获得清偿而执行完毕，已无再拍卖涉案房产的必要。30号案执行完毕时间是2017年12月14日，之后的2018年3月17日，是因法院在1298号案中的拍卖行为，太易控股有限公司才竞某涉案房屋。从时间及具体执行情况来看，30号案的执行行为均不涉及涉案四套房产的处置，泰坦之邦公司诉请又是排除对23层四套房产的执行处置，其诉请理由与需要排除的执行行为，与30号案中法院的执行行为并不一致。

综上，本案中申请执行人首铸公司的债权已经通过其他方式得到清偿，与泰坦之邦公司案外人执行异议之诉指向的执行标的无关，不具备案外人执行异议之诉受理条件。

裁判规则七：案外人执行异议之诉的诉讼请求中没有明确排除对执行标的执行，不符合受理条件，人民法院不必释明，直接裁定驳回案外人的起诉。

案例七：山东省高级人民法院在烟台市海霸能源电池有限公司与兴业银行股份有限公司青岛分行、青岛海霸能源集团有限公司等案外人执行异议之诉二审民事裁定书【（2019）鲁民终1512号】中认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条的规定，提出执行异议之诉应当有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求。本案中，烟台海霸公司的诉讼请求并不包含排除对涉案房屋和涉案土地使用权的强制执行。因此，烟台海霸公司所提起的诉讼并不具备执行异议之诉的受理条件，一审法院对其起诉依法予以驳回，并无不当。烟台海霸公司认为一审法院应当向当事人释明增加排除执行的诉讼请求，但本院认为本案情形不属于法院应当释明的情形，故对烟台海霸公司上诉请求，依法不予支持。待烟台海霸公司明确诉讼请求之后，可另行诉讼。

裁判规则八：执行异议指向的特定标的已转让给第三人，对特定标的的执行已经终结，已不存在停止执行的可能，案外人对执行标的提出异议，不符合受理条件。

案例八：江西省高级人民法院在中国银行股份有限公司南莲支行与南昌市广森科技有限公司、江西蜗牛快购电子商务有限公司、江西省速好达物流有限公司等案外人执行异议之诉二审民事裁定书【（2020）赣民终646号】中认为，案外人执行异议之诉的制度目的是通过正当程序判断案外人对特定执行标的享有的权利能否排除对特定标的的执行。而当异议指向的特定标的已转让给第三人，对特定标的的执行已经终结，已不存在停止执行的可能。速好达公司在异议指向的执行标的执行终结后提出案外人异议，超出了提出案外人异议的法定期限，不符合案外人异议的受理条件。在案外人执行异议之诉中已经不能对速好达公司的权利进行救济，其可通过其他程序主张权利。一审法院认定事实不清，导致错误地受理了速好达公司的案外人异议，并错误地审理了速好达公司提出的案外人执行异议之诉，应予纠正。因本案不符合案外人执行异议之诉案件的受理程序，速好达公司与平彦公司之间是否存在真实的租赁合同关系及是否在抵押权设立之前的等实体问题，不属于本案审理范围，不予审查。

裁判规则九：如果人民法院作出中止执行而非驳回异议的执行裁定，案外人提起的执行异议之诉，不符合案外人执行异议之诉的受理条件。

案例九：海南省高级人民法院在海南省苏东坡文化研究会、海南颂坡律师事务所与海南省检察院第一分院、海南天胜运输租赁公司案外人执行异议之诉二审民事裁定书【（2020）琼民终32号】中认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条第一款第一项关于“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回”的规定，案外人提起执行异议之诉必须以其对执行标的提出的书面异议裁定被驳回为前提。具体到本案中，一审法院于2018年12月10日就东坡研究会、颂坡律师事务所提起的执行异议作出（2018）琼01执异1119号执行裁定书，裁定中止案涉房产的执行。故东坡研究会、颂坡律师事务所提起的执行异议之诉不符合案外人执行异议之诉的受理条件，应不予受理。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条关于“依照第二审程序审理的案件，二审法院认为不应由人民法院受理的，可以直接裁定撤销原裁判，驳回起诉”的规定，本案二审可以直接驳回东坡文化研究会、颂坡律师事务所的起诉。

裁判规则十：案外人对执行标的提出的执行异议，系在执行异议指向的执行标的执行终结之后提出，不符合案外人执行异议之诉的受理条件。

案例十：山西省高级人民法院在郑某、山西海熠科技有限公司与美锦能源集团有限公司、山西恒建科工贸实业发展有限公司案外人执行异议之诉二审民事裁定书【（2020）晋民终761号】中认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十四条规定：根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。该规定对案外人所提异议的期限规定了两种不同的情形：一是执行标的物由当事人以外的第三人受让时，案外人提出阻止执行的实体权利异议的，应当在执行标的执行终结之前提出；二是当执行标的由当事人，即申请执行人或者被执行人受让的，案外人提出的异议期间应在执行程序终结之前提出。本案中，买受人太原市锦腾胜贸易有限公司系当事人以外的第三人，案外人应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出。2017年5月10日一审法院作出（2015）并执字第164-2号执行裁定书，裁定综合办公楼所有权及土地使用权归买受人太原市锦腾胜贸易有限公司所有。该裁定书于2017年9月8日送达买受人太原市锦腾胜贸易有限公司，并于2018年4月12日向太原市不动产登记中心送达了协助过户通知书，至此，异议指向的执行标的执行终结。郑某、海熠公司于2019年3月11日向一审法院提出执行异议，系在异议指向的执行标的执行终结之后提出，故一审法院驳回郑某、海熠公司的起诉符合法律规定。