专注特殊机会投资 一、司法拍卖房产融资贷款的概况
在司法拍卖被执行人房产的实践当中，执行法院往往要求一次性付清价款，门槛较高，可能不利于扩大竞买范围的问题，这也是导致目前司法拍卖成交率较低的原因。前几年部分地方法院例如浙江、江苏地区的法院已经推开在司法拍卖中开展与银行业金融机构的按揭合作制度，降低了竞买门槛，使得更多的竞买者参与司法拍卖活动中，从而顺利实现债权，达到案结事了的效果，赢得了相当好的法律效果、社会效果。2016年11月22日最高人民法院发布《关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》第四点，对于司法强制拍卖要求一次性付清价款，门槛较高，可能不利于扩大竞买范围的问题，可借鉴部分地方法院的成熟经验，在司法拍卖中开展与银行业金融机构的按揭合作，降低竞买门槛，通过更广范围的竞价更好地让拍品变现。2017年1月1日起，全面推行优先用网络司法拍卖方式处置财产，以降低处置成本、提高成交率、溢价率，保护双方当事人的合法权益。虽然顶层设计层面已经默许认可可借鉴部分地方法院的成熟经验，在司法拍卖中开展与银行业金融机构的按揭合作。但是司法拍卖房产融资贷款过程中会有哪些法律问题需要解决，哪些障碍需要扫清呢？笔者在淘宝网上考察了中山市、佛山市关于在司法拍卖中开展与银行业金融机构的按揭合作的模式。这种操作模式中突显出来的法律障碍有以下几个方面：一、这种融资贷款的性质是什么，如果竞买人无法从银行得到融资贷款后且无法缴交剩余价款的情况，该如何解决，是否属于悔拍。二、从司法操作层面上，竞买人是持有法院拍卖成交确认书办理抵押所有权转移预告登记。按照执行理论，不动产拍卖成交后，该不动产的所有权自拍卖成交裁定送达买受人时起转移。实践操作与司法理论存在冲突，该如何协调？抵押所有权转移预告登记与一般商品房买卖的预告登记存在什么区别？三、房屋抵押预告登记手续办理后，银行发放贷款并支付到法院账户，竞买人将房产过户到本人名下时，后续的抵押登记手续，如果买受人疏于办理，该有什么规则可以限制？
二、以“佛山司法拍卖房产融资贷款模式”为视角
（一）佛山司法拍卖房产融资贷款模式的市场化分析
笔者通过在淘宝网司法拍卖专栏中考察佛山司法拍卖房产融资贷款模式，发现以下的司法拍卖房产融资贷款运转模式的基本特点：（1）在拍卖公告“贷款服务”一栏，注明“银行提供贷款服务信息”，这是比较人性化的服务。（2）存在多家银行提供贷款服务信息，这样竞买人有自主的选择权，有利于市场主体竞争，提高拍卖成交率。例如有中国银行、广发银行、工商银行、农村商业银行、招商银行、兴业银行等六家银行提供贷款服务。（3）银行提供融资贷款服务的特点，贷款期限不超过30年，商用房贷款期限不超过10年，首套住房贷款金额不高于房产价值的80%（注意了：不是拍卖成交价的80%，银行贷款就低不就高）。（4）如果是可以融资贷款的房产，往往更能吸引更多的市场主体参与竞拍，依据“水涨船高”的效应，最终拍卖成交价往往高于本次拍卖的价格。
（二）司法拍卖房产融资贷款模式下的法律条文分析
司法拍卖房产融资贷款，从法律字面的解释，可以分为“执行司法拍卖法规”、“物权法”、“合同法规”、“房屋登记办法”。下面将对相关法律进行详细的解读和分析。
（1）执行司法拍卖法规。主要涉及房屋产权变动的时间点和房屋产权变动的实际操作。最高人民法院关于《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第29条规定，不动产拍卖成交后，该动产自拍卖成交送达买受人时起转移。第25条规定，拍卖成交或者以流拍的财产抵押后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交；拒不补交的，强制执行。（注意，该条款在2017年1月1日后将有新的法律规定代替，改变这个规则）。《民事诉讼法》第251条规定，在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。
（2）物权法。主要涉及拍卖房屋的主要涉及抵押权预告登记和抵押登记制度。《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第187条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
（3）合同法规。主要涉及竞买人与银行签订融资贷款合同时的相关问题。竞买人与银行之间根据意思自治、诚实信用等原则，约定有关的执行条款。特别涉及到银行已经支付拍卖款给法院后，竞买人逾期未办理抵押登记手续。需要从合同约定规则上规制竞买人。
（4）房屋登记办法。主要涉及司法拍卖房屋抵押权预登记制度。《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。
（三）“支招”—司法拍卖房产融资贷款模式下的法律障碍
（1）司法拍卖房产融资贷款的性质是什么，如果竞买人无法从银行得到融资贷款后且无法缴交剩余价款的情况，该如何解决，是否属于悔拍。笔者认为，司法拍卖属于公法拍卖，从理论上，司法拍卖与一般的买卖合同没有实质上的区别。作为执行程序中财产变价的一种方式，司法拍卖制度的目的在于借助公开竞价的方式最大化实现执行财产的价值，以维护当事人的权利。[1]司法拍卖房产融资贷款的性质，第一，这个融资贷款具有公法上的引导性；第二，融资贷款的主体是竞买人；第三，签订融资贷款的双方是平等的；第四，融资贷款合同与一般的商品房买卖合同性质没有实质性的区别，双方签订合同后，如出现违约等行为，双方都可以诉诸法律途径解决。如果竞买人无法从银行得到融资贷款后且无法缴交剩余价款的情况，这种行为属于悔拍的行为。出现这种行为的，执行法院可以依照《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第25条规定，裁定重新拍卖，如果拍卖成交的价格低于原拍卖价的，可以责令原竞买人补交，拒不补交的，可以强制执行。如果这个行为发生在2017年1月1日后，依据新的法律规定，执行法院还可以将原竞买人已经缴纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及拍卖财产相关的被执行人的债务。
（2）买受人是持有法院拍卖成交确认书办理抵押所有权转移预告登记。按照物权变动理论，不动产拍卖成交后，该不动产的所有权自拍卖成交裁定送达买受人时起转移。实践操作与司法理论存在冲突，该如何协调？抵押所有权转移预告登记与一般商品房买卖的预告登记存在什么区别？笔者注意到，在司法实践操作中，买受人凭成交确认书、人民法院公函和其他相关材料，申请办理拍卖房产的所有权转移预告登记。但是实际上竞买的房产未过户到买受人名下，退一步说，就算执行法院已经送达拍卖裁定给买受人，房产登记中心登记的仍然在被执行人的名下。这种实际操作与法律是否存在一定的冲突。房产登记中心依据的是《房屋登记办法》第67条的第一种情形的预购商品房还是第四种情形的法律、法规规定的其他情形。在实践中，商品房预售买卖的房屋也是登记在房产商的名下，预告登记只是对物权的期待权进行预告转移登记。但是司法拍卖房产可否理解成这样。这种实践操作，需要修改的不仅仅是法律规定，更多的是地方房产登记部门的行政权力配合。因此，如果推开司法拍卖房产抵押贷款制度，不仅仅需要法律层面对这个问题进行明确规定，更多的是地方房产部门的配合和协作。
（3）房屋抵押预告登记手续办理后，银行发放贷款并支付到法院账户，买受人人将房产过户到本人名下时，后续的抵押登记手续，如果竞买人疏于办理，该有什么规则可以约束竞买人。《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。也就是说如果买受人逾期三个月不办理抵押登记手续，银行将会失去抵押优先受偿权。这种风险是存在的，不排除市场经济条件下，有这种情况的出现。对于抵押权预告制度不等同于抵押权登记制度，日前最高人民法院已经有判例对这种问题进行判决，最终银行“自吃苦果”。银行将采取什么规则约束买受人，将是一个法律操作问题。笔者认为，银行可以从合同规则上约束当事人，同时通过公证方式对合同约定的内容进行公证，因为公证约定条款一旦出现违约，银行可以持公证书向法院申请强制执行。这种制度是比较快速的。同时，银行也可以依靠执行法院的力量，对买受人进行必要的督促，但没有强制执行的权力，除非已经立案执行。
三、后语—司法拍卖融资贷款的后续问题
司法拍卖融资贷款这个出发点与司法拍卖的目标是一致的，司法拍卖追加两个目标，一是尽快将财产变价，以实现生效法律文书确定的债权；二是实现拍卖财产价值的最大化。这两个目标需要兼顾，从强制执行程序的目的出发，第一个目标更为重要。[2]但是这种融资贷款是否类似“借新还旧”，是否在寻找下一个猎物来承受这个“旧货”。笔者同时也考察了域外关于司法拍卖的制度，但能够在司法拍卖融资贷款的，恐怕没有其他可以借鉴的经验，或者说我们正在“摸着石头过河”。
[1]江必新、刘贵祥主编：《民诉解释中执行程序部分统一理解与适用》，第53页。
[2]同上。
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