敲响法槌 一、催收服务范围
物业费催收，包括物业服务费、保安费、保洁费、绿化服务费、设备维修费等，由物业企业收取的停车管理费、广告费、水电费、燃气费、有线电视费、宽带网络费、垃圾清运费、家政服务费等，以及其他临时性收费、特约服务费等。
二、物业费催收法律服务的整体工作情况
物业费催收法律服务，是接受物业企业的委托，开展物业费催收工作，包括制定催收计划、书面催收、诉讼或仲裁催收等。
三、非诉催收事宜
（一）协助制定催收制度，检查制度相关的执行情况。
（二）建立沟通机制。协助物业企业负责人、各职能部门执行催收任务，提供法律咨询和法律支持。定期与负责人沟通，了解整体催收情况；定期与法务部门沟通，提供催收方案，提示诉讼仲裁时效，提出采取何种措施的法律建议；定期与财务部门沟通，协助确定催收数据。
（三）核实业主信息，包括姓名、房号、有效送达地址、联系方式等。
（四）律师根据统计欠费情况，以挂号信、EMS方式，发送催收函、发送律师函，同时电子送达，微信、短信等。查询物流信息，打印，保存。
（五）根据书面催收情况、交费情况，建议物业企业是否诉讼。
四、建立催收台账。
按照一户一档，纸面和或电子存档，定期汇总，完善催收材料，为后期诉讼催收提供基础。主要材料有业主身份证、营业执照、商品房买卖合同、房屋交付使用通知书、房屋验收表、钥匙签收单、业主资料卡、委托银行收款协议、业主规约、欠费清单、车位租用协议、催收记录、催收函、律师函、代缴水电发票等。
五、诉讼催收事宜
（一）诉前工作
1.诉前资料整理汇总。结合前期催收台账，完善诉讼相关材料。
2.诉前风险评估。了解物业服务情况、物业费缴纳情况，视情向物业企业提示诉讼风险。
3.与物业企业做好对接。确定专人对接，审查业主主体资格，前期催收，做好诉讼辅助。
4.起草民事起诉状，制作证据目录，交物业企业审核盖章。
5.批量立案。
6.根据物业初始信息起诉，取得立案材料后，向房地产登记部门查询权属信息，确定被告主体。
7.诉前调解。律师可与物业企业沟通调解方案。
8.立案后，了解承办法官情况，做好沟通工作。了解被诉业主答辩情况、举证情况、反诉情况，做好应对工作。
（二）庭前工作
1.核实开庭时间、地点、审判人员组成等信息，再次确认已告知委托人。
2.开庭前，向委托人说明庭审程序、每个环节的目的。委托人出庭的，做好分工配合，准备好法官可能的问题。
3.检查卷宗是否完整。证据目录清单、证据原件复印件，按顺序装订，电子版拷贝，以便书记员使用。
4.询问委托人是否愿意调解，调解方案，调解策略。
（三）庭审工作
1.质证，逐项质证，说明证据名称、证明来源、证明对象内容。
2.质证，围绕证据的真实性、合法性、关联性，针对有无证明力、证明力大小等陈述。
3.首轮辩护意见前，整理辩论提纲，一般由案件事实证据、法律适用两部分。
4.发表辩论意见，围绕争议焦点简要阐述，注意逻辑性层次性。
5.询问委托人是否补充发表辩论意见。
（四）庭后工作
1.提交书面代理意见。
2.判决下达后，告知并交付委托人。
3.立卷归档。
（五）执行
1.告知风险，二年执行时效，被执行人清偿能力不足的风险。
2.向执行局提交财产线索。被执行人清偿能力不足时，考虑追加其他可被执行的主体。
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