如何高效处置被执行人名下房产

有的案件，债权人和律师在费尽千辛万终于走完诉讼程序，把债务人送入了被执行人名单里，被执行人名下也有房产，有的还是在诉讼中都做了保全的，但法院还是迟迟不拍卖处置被执行人的房产。面对这一问题，有时真的很是无奈，今天我就来跟大家来聊一聊如何高效地处置被执行人名下房产。

一、

先和大家分析一下法院为什么迟迟不拍卖处置被执行人的房产：

1.法院案件太多，老生常谈，简单来说就是案多人少，不再赘述；

2.房屋上设有抵押，法官告知拍卖的结果可能是为他人做嫁衣；

3.房屋上有多轮查封，本案非首查封，无处置权；

4.待处置房屋距离执行法院太远，法官以没时间出差或程序耗时长未有拖延；

5.有部分法官因为自身办案效率或是办事风格，不愿或没时间推进房屋的拍卖处置。

二、

分析了原因之后就能对症下药了，要想快速处置被执行人债权，我们有如下对策：

1.选择好执行立案法院。判决书、裁定书的执行程序由被执行人财产所在地法院或者一审法院管辖，其他生效法律文书的执行程序由被执行人财产所在地法院或者被执行人住所地人民法院管辖。也就是说被执行人财产所在地法院铁定是有管辖权的，如果我们在前期已经掌握了被执行人的房产，此时就需要评估财产所在地法院和一审法院或住所地法院的优劣了，主要从法治营商环境、挂拍房屋的周期、执行局的整体办案作风、是否可以网络询价等各方面进行考量，寻求最优法院申请执行立案。

2.首查封势必挂网拍卖。如果对案涉房屋做了首查封，但房屋显示有抵押登记，要积极与抵押权人取得联系，确认被执行人尚欠抵押权人债务具体数额，以此推断扣除优先受偿的部分后的剩余数额，来判断我们推进拍卖处置的必要性。如果抵押权人已进入执行程序，可以协调移交处置权至抵押权执行法院，同时申请参与分配。此时要注意，部分抵押权人有故意拖延申请处置的情况，因为债权的利率较高，抵押权人想要拖足利息，一举吃光的情况，还有就是部分债务人是“不见棺材不落泪”，不到真正要房屋拍卖的那一步，他完全不着急，有可能我们刚挂完拍卖，债务人又能完全清偿了。所以，如果对房屋做了首查封，就掌握了主动权，原则上是能挂网拍卖就一律挂网拍卖，哪怕确实为抵押权人做了嫁衣，不要在乎眼前，让子弹飞。

3.轮候查封关注前序查封到期时间，同时关注前序执行案件是否进入拍卖程序。法律规定，对不动产的查封期限最长不超过三年，法院一般在做查封时都是以三年为期，同时告知当事人，须在查封期届满之前申请续查封。所以，即使本案对房屋是轮候查封，也可能因前序查封到期未做续封跃升为首查封，跃升为首查封后参照上述第2点。同时因保持对查封房屋的跟进，如果前序案件进入的拍卖程序，要及时申请参与分配。

4.说服法官采用网络询价方式确定房屋拍卖参考价。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定：人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。此规定旨在规范和提高法院对涉执财产的处置水平及效率。当然，不排除部分地方法院以没有合作询价平台为由推延，而适用传统的委托评估方式只能在当地法院的入库评估机构里进行摇号，此时确实耗时又长、成本又高。这里就建议参考上文第1条，提前了解执行法院的风格来取舍。

5.想法官之所想，急法官之所急。法院对执行法官的办案耗时周期及结案率也是有考核的，如果确实能够挂网处置的房屋，当事人及律师就勤快一点吧，积极配合所有程序工作并告知该案可能能够实结（实际结案），同时协助拍摄房屋的实地照片、视频，张贴封条、腾退公告，了解房屋欠缴的物业及水电气取暖等费用，把拍卖前的所有工作都妥善做好，以促使法官无法拖延或拒绝拍卖申请。